杭州项目市场定位报告
安瑞市场研究部2007年5月
第一部分 小户型物业概述
一、小户型定义
本报告所指的小户型物业项目，是指那些主力户型面积在70平方米以下的房地产项目，其产权在40－50年之间的商业用房，根据不同产权类型及项目定位，我们又将杭州小户型产品分为以下四大部分：
小户型公寓（包括：酒店式公寓、单身公寓、SOHO等以居住为主诉求的小户型物业产品等）
产权式酒店（主要为作为酒店对外营业，由酒店管理公司统一经营，购买者拥有产权但在一定期限内无实际使用权的小户型产品）
LOFT产品（包括：LOFT办公项目与LOFT公寓项目），
小户型办公
针对本项目规划设计，以及目前的工程进度，我们重点关注的是小户型公寓、小户型办公以及产权式酒店这三大类产品。
二、板块分布
1、板块分布
三墩板块
从目前杭州市小户型物业分布情况来看，主要集中分布在以城站火车站为中心的8公里半径城市中心圈内。
以火车城站为中心，形成8公里半径城市中心圈范围集中分布；
在城市中心商圈内，杭州小户型市场已经形成了六大集中板块（武林、黄龙、文教、滨江、湖滨及庆春城站）与一个潜力发展区（钱江新城区），以及在中心商圈外一个新兴板块（三墩板块）
杭州小户型物业聚集区多以杭州传统商务区与潜在规划区为主要依托发展而成，以及三墩板块以浙大紫金港校区为依托发展而成的。
2、板块特征：
属性/区位
| 湖滨
| 黄龙
| 武林
| 城站庆春
| 滨江
|
商圈
定义
| 依托湖滨旅游业形成的观光商业区
| 高端商务、商旅会展中心
| 城市的公共活动中心
| 金融街商务区与中低端商务聚集区
| 未形成区域核心的新兴区域
|
行业
特征
| 以西湖为核心，形成以商业、旅游观光等为聚集的产业结构
| 行业特征不明显，多为大型企业为主
| 行业呈多元化，并没有明显的特征
| 金融业以及日常业务与金融及物流较多关系的贸易、咨询业
| 以高科技产业为主的产业形态，分布在高科技产业园区内
|
产品
特征
| 多为公寓产品、少量写字楼产品
| 高端纯商务写字楼项目与高端酒店式公寓
| 核心区产品多为纯商务项目，目前多元化趋势逐渐显现
| 核心区产品同质情况严重、延伸区域出现了一些综合产品
| 纯商务写字楼较少、酒店式公寓项目较多
|
价格
特征
| 小户型25000~30000
| 写字楼15000~20000
小户型12000~19000
| 写字楼12000~18000
小户型12000~180000
| 写字楼11000~16000
小户型11000~14000
| 写字楼8000
小户型7000~8000
|
旅游风景区 中央商务区 公共活动区 商务产业集中区
? 以湖滨板块为中心的旅游风景区，地段位置优越，地处西湖旅游风景区，商务办公区域档次较高；
? 中央商务区是以黄龙体育馆为中心的杭州新兴高档写字办公区域，高档写字楼、酒店公寓比比皆是；
? 公共活动区域是以武林广场为中心传统商务集中区；
? 商务产业集中区是以产业为依托而新兴起的商务办公区域，代表板块是庆春城站板块、滨江板块；
小结：
1、从目前市场在售物业的价格表现来看，几大区域板块价格走势有以下的表现特征：旅游风景区 > 中央商务区 > 公共活动区 > 商务产业集中区。
2、不管从小户型物业的市场价格，还是市场表现，我们认为风景区物业的市场接受度高于产业及商业集中区。
三、市场供求情况
1、供求关系
2006年1-10月杭州小户型产品整体供应量为26.8万方，成交量20.4万方，供求比为0.76，整体市场还是处于供大于求状态
从月度成交量走势来看，受到宏观调控影响，形成明显的三段走势特征
当前整个杭州小户型市场处于波动期，市场月度平均交易量为1-2万方之间
图
图
上升期
下滑期
波动期
2、供应结构
居住型小户型产品是杭州小户型市场的主力产品：
? 居住为主诉求的小户型公寓项目成为目前市场供应的绝对主体，其比重达到79%
? 其次为产权式酒店，供应比重为14%
? LOFT与小户型办公目前市场供应较少，分别为4％、3％。
目前市场上以小户型办公为主要买点的楼盘仅有在售的美都广场，其产权为40年的商业用房。
图：
小结：
1）、小户型物业供应结构不均衡，各种物业供应比例相差较大，主要是有杭州的城市特质所决定，杭州是全国乃至全世界闻名的旅游城市，旅游产业是其重点发展的支柱产业；
2）、其产业结构的现状也是形成市场的主要原因之一，杭州以第三产业和新兴的IT业为发展的重点。
3、成交特征：
小户型公寓成交比重大，LOFT/小户型办公也具有一定的市场机会
图：
小结：
1）、小户型办公以3％的供应比重，实现了14％的成交份额
? 小户型办公产品的市场稀缺性，是构成热销的主要原因
? 新兴产业，服务性的第三产业的发展，形成了对小户型办公物业的有效市场需求
2）、小户型公寓在成交比重中最大的，实现了52％的交易份额，虽然市场供应份额占到市场的79％；
? 由此可见小户型公寓产品还是属于小户型销售中比较稳健的产品；
3）、LOFT产品以14%的供应比重，实现了19%的交易份额
? 杭州规划局2005年6月发文严格规范了产品层高设计，LOFT项目将逐渐成为稀缺产品
? 杭州市场对于带有层高的LOFT具有一定的认可度，市场存在较大空间
第二部分 宏观政策
1、政策动态
中国人民银行5日宣布，决定从4月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这将是央行今年第3次上调存款准备金率，是自2006年以来第6次上调存款准备金率。这次调整后，普通存款类金融机构将执行10.5％的存款准备金率标准。
根据国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，自2007年2月起进行土地增值税的清算。已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的、取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的等情形均在清算范围之内。房地产企业要根据房地产项目取得的利润占开发成本的比重，缴纳30%到60%的土地增值税，利润越高，缴纳的税款也就越高。
国家土地资源管理局发布公告，将对2006年国务院31号文件下发以来，各地工业用地招标拍卖挂牌出让情况执法监察，监察分为自查整改、重点检查和联合检查三个阶段。 公告称，此次监察将实现工业用地出让全部进入市场，以招标拍卖挂牌方式交易，领导干部在工业用地出让中违规干预甚至以权谋私等违纪违法行为及时、严肃地查处，有效遏制土地交易中的腐败行为。公告称，本《通知》下发至8月底前为自查整改阶段，9月至10月为重点检查阶段，各省（区、市）要将执法监察工作情况形成书面报告，于10月底前分别报监察部和国土资源部。国土资源部将适时对各地工业用地出让情况进行联合检查。
建设部日前发布《建设部稽查办公室2007年工作要点》，表示今年将集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，在房产市场领域，突出对房地产企业恶意炒作、哄抬房价、违规销售、中介机构违规操作等违法违规行为的专项稽查。
按照中央纪委第七次全会和国务院第五次廉政工作会议精神，根据中央纪委《中央和国家机关贯彻落实 2007年反腐倡廉工作任务的分工意见》(中纪发[2007]2号)、国办《2007年政府系统廉政建设和反腐败工作具体任务分解》的要求，由建设部会同国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治(以下简称专项整治)，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。
2、重要政策
? 民宅禁商政策
? 层高限制
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