天外天房产项目前期整体定位建议报告
    本次产品策略的创新点：
    以未来客户为导向的创新产品策划！
    2008年2月10日至2月22日对海口市的不同业态的商业及房地产市场进行了市场调查研究。目的是为天外天地产项目作出一个全面、客观、准确的市场数据统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，为项目做出科学、合理的决策和定位提供理论依据。
    因时间关系，本案主要采用走访询问和收集相关资料等方式开展调研工作。

第一部分 海口房地产房地产市场发展概述

1、海口房地产市场投资分析情况

    1.1、开发投资额
    近年来，海口市的房地产开发投资额和固定资产的投资额都呈现持续增长的趋势，因定资产的投资总额由2002年的93.57亿元增长到了2006年的158.23亿元，其中房地产开发投资总额由2002年的15.05亿元增长到了2006年的50.47亿元，5年间共增长了3.35倍，详见下图：
    房地产开发投资总额与固定资产投资总额的情况
    
     
    分析：
    从以上数据中可以看出，从2002年到2004年固定资产投资总额中房地产开发总额的增长比较快，而且每年以5亿元的速度在增长，但2005年增长的幅度较为有限，特别是到了2006年增长速度越发放缓，这表明近几年海口市的房地产开发已经进入了一个相对平稳增长阶段。
    1.2、商品房施工、竣工面积
    与房地产开发投资额的增长趋势类似，海口市近年来的商品房及商品住宅的施工面积增长趋势也呈现出“先扬后平”的趋势，2003年海口市的商品房及商品住宅的施工面积增长分别达到了85.6%和94.3%，随后几年增长率便出现了持续下降的局面，到了2006年这两项数值增幅分别下降至2.4%和0.3%，详见下图：
    历年商品房施工面积、住宅施工面积以及增长率
    
    竣工面积方面，各年度的走势起伏较大，2003、2005年分别呈现高幅度的增长，而2002、2004和2006年则呈现较大幅度的负增长，历年的整体走势表现为“抑扬顿挫”的“M”型结构，详见下图：
    历年商品房竣工面积、住宅竣工面积以及增长率
    
    分析：
    从以上数据中可以看到，从2003年到2005年，海口市商品房及商品住宅的施项面积的增长速度虽然持续下降，但仍维持在一个较高的水平，直到2006年增长速度才有明显下降，而竣工面积各年度的反差极大，与施工面积的增长走势缺乏一致，这表明海口在房地产开发管理领域欠缺成熟，商品房建设中“停工”、“缓工”现像可能较为随意，2007年1季度海口五大商品房分布区域中，停缓工项目就达到了42个。
    1.3、销售面积走势
    近年来，海口市在商品房及商品住宅销售面积的增长率走势方面同样表现出较大的起伏，从2002-2006年商品房及商品住宅的整体销售面积虽然持续增长，但其增幅呈现“M”型结构走势，与竣工面积的走势较为一致，详见下图：
    历年商品房销售面积、住宅销售面积以及增长率
    
    商品房销售面积与商品房竣工面积
    
    分析：
    从以上数据可以看出，近几年来海口市商品房销售面积要大于商品房的竣工面积，这表明海口市商品房市场存在者很大的需求空间。
    同时，从竣工面积和销售面积两者数据的其本相同的走势中可以看到，在销售价格呈现大幅度上涨（见以下销售价格分析）的情况下，销售面积随着竣工面积的下降而下降，这反应了海口房地产需求市场对于现房的需求比例较高，竣工面积的下降直接影响到了销售面积的下降。
    1.4、销售价格走势
        海口市在走过了2004年房价下跌的情况后，随后的2005、2006年房价呈现现出了快速上涨的趋势，两年间商品房价格分别上涨了12.6%和17.9%，增长幅度较大，详见下图：
     
    历年海口市商品房销售平均价格
    
    分析：
    从以上数据中可以看出，随着海口市经济建设的逐步发展，旅游城市的地位，以及海口市居民与外来人群对住宅需求的提升，都在一定呈度上带动了商品房价格的提升。
    1.5、经济发展、居民收入与房价走势
    历年海口市人均GDP与商品房销售平均价格情况
    
    分析：
    从以上数据中可以看到，海口市人均GDP增长值远远高于商品房销售价格增长值，这在一定程度上表明海口市商品房销售价格随着城市的发展与人均生产总值的提升，还是有很大的提升空间的。
    城镇居民人均可支配收入与商品房平均价格的对比
    
    分析：
    从以上数据中可以看出，海口市城镇居民人均可支配收入值远高于现阶段商品房平均销售价格，这反应出海口市居民手中握有大量资金，置业能力较强。

2、海口房地产市场土地供应量情况

    2006年海口市共成交土地39宗，总金额为3.07亿元，平均楼板价为596元/平方米，2007年已经成交的土地平均楼板价在达到了1956元/平方米，详见下表：

     
    海口市历年大宗土地交易情况

    分析：
    由于出土地存在用地性质、地段位置等诸多不同因素，因此出让土地的平均楼板价的变化，并不能完全准确反应出土地价格的上涨，但也能在局部反应出土地价格总体上涨的趋势，特别是2007年多宗高价土地的出让，更是在一定程度上折射出了土地市场的热度。

3、区域房地市场分析

    海口市传统的房地产开发主要集中“国贸、滨海、海甸岛、秀英及以及老城区为主的其他区域”，称为五大板块。
    3.1、楼盘地域分布情况（2007年数据）

     
    


     
     
     
     
    
 　
    
　
    　
     
     
    以上图显示，海口市楼盘开发主要集中于海甸岛、滨海一线以及国贸三个区域，秀英、老城区、府城等其他区域开发量相对较少。5个区域中，前三个区域楼盘数量约占调查总量的79%。
    分析楼盘分布的成因，总结归纳以下几点：
    ⑴、海甸岛是传统的居住区，虽不属于海口本埠，但相关居住生活配套却并不缺乏，同时又两面环海，居住生活环境较为优越。
    ⑵、随着人们生活水平的不断提高，人们的生活消费观念、方式也逐渐发生相应的变化。收入水平相对较高的阶层开始有意识地选择市中心以外的区域做为自己的居所，以避开市中心的拥挤、灰尘与噪音。由于这一阶层有相应的能力来拥有自己所需要的便捷的交通工具，因此城市边缘地带、城市近郊乃至远郊都能成为他们的选择。滨海一线北临琼州海峡，分布有滨海公园、万绿园、西海岸带状公园等大面积公共绿地；加之属于城市新区，各项规划指标控制得较好，建筑密度、容积率相对较低，绿地率则相对较高；此外，海口市主干道滨海大道横贯区域东西，同时其南侧紧靠各项配套相对完善的国贸区域。因此，滨海一线正成为高收入者住所的重点选择区域，形成海口市的高档居住区。
    ⑶、上世纪（90年代）海南房地产泡沫给海口遗留下的烂尾工程在国贸占有相当比例，是该区域新楼盘开发较为集中的重要原因之一。大量的停缓建工程在政府处置政策及市场开发热潮的双重推动下纷纷复工建设，成为房地产开发的一个重要分支力量。另一方面，国贸区域虽然作为海口市乃至整个海南省的金融贸易中心的功能定位未能最终实现，但“金贸区”概念已深入人心，提到海口的高楼大厦，人们仍然会自然地想到国贸，而事实上这里依然是海口市高层建筑最为集中的区域。历经多年发展变迁，国