前言

    房地产开发项目前期策划的目的，是促成项目达到最佳的市场效应（效益目标和形象目标）。一个项目能够成功运作取决于各种综合因素，但优秀的策划往往是确保执行阶段取得成功的前提，并且前期策划也为后期项目执行策划提供了纲领性的战略指导思想，并为后期各阶段的成功奠定基础。
    本策划报告的目标是为本项目的开发提供全方位的、逻辑性、可操作性的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导方向及主要参数依据，使项目成为南宁市最具购买价值的物业，成为南宁市标志性的、具有高品质生活的住宅社区，实现经济效益，社会效益、品牌效益“多赢”的利益空间。

    市场分析
    项目SWOT
    分析
    项目资源
    优化利用
    项目核心
    竞争力
    目标客源
    需求特点
    项目市场
    定位
    1
    2
    3
    4
    5
    6
    项目推广
    形象定位
    7
    我司在整个推导过程中，将遵循以下的推导思路：





    8


    产品规划
    设计定位

    第一部分  总体市场研究分析

一、宏观市场分析

1.1南宁市经济状况分析

1.1.1 2001-2006年南宁市经济总量与增长速度

    1．      南宁市近年GDP走势

    数据来源：南宁市统计局
    ——近年来GDP增长趋势明显加快，进入高速发展期。
    如图， 2001年以来南宁的经济一直都呈现稳步发展的趋势，2003年开始进入一个高速发展期，至2006年，生产总值同比增长15.1%，增速比去年高1.7个百分点。南宁城市经济的迅速发展带动了南宁市各项基础设施的建设及完善，也为南宁市的房地产市场提供巨大的发展机会。

    数据来源：广西统计信息网
    相比广西区内的其他主要城市，南宁市06年经济总量稳居全区各市之首，做为首府城市对区内其它城市有着极强的吸纳力及影响力。

    数据来源：各市统计信息网
    但是，相比泛珠三角的其他省会城市，南宁的经济总量排在偏后的位置，未来发展的空间仍非常大。
    2．

近年南宁市GDP与固定资产投资增速









    数据来源：南宁市统计局
    ——GDP和固定资产投资增长快速，但两者增速明显不协调
    如上图，近年来南宁市固定资产投资总值与GDP均保持快速增长。从全社会固定资产投资与GDP的比重来看，南宁市全社会固定资产投资占GDP的比重逐年上升，所占比重在2006年达到51.9%，成为拉动经济增长的主要因素。
    在增长速度方面，从2003年开始，固定资产投资快速增长，经过近几年的宏观调控政策的打压后，增速回落，但与南宁GDP的年均13.96%增长率比，固定资产投资与GDP的增速不协调现象明显，如此情况长期持续，这将产生一定的消费隐患。

1.1.2 2001-2006年南宁市人均GDP及其增长率

    数据来源：南宁市统计局


    人均GDP与房地产发展关系
    800-4,000US$
    4000-8,000US$
    8000-20,000US$
    0-800US$
    启动期                          快速发展期                   平稳发展期                   减缓发展期
    人均GDP “十五”期间持续上升，增长率较为稳定，年均增长率达到10-12％。2006年南宁市人均GDP达到1542美元，按照发达国家城市房地产发展规律：人均GDP在800美元以下，房地产市场处于启动期；800-4000美元，房地产市场处于快速发展期；4000-8000美元，房地产市场处于平稳发展期；8000-12000美元，发展速度逐渐回落。来对比，南宁市的房地产发展已进入快速发展期，未来还具备较强的发展空间，发展前景看好。

1.1.3 2001-2006年南宁市三大产业特征

南宁市2001-2006年三大产业增加值对比

	2001年	2002年	2003年	2004年	2005年	2006年
第一产业（亿元）	51．16	93．0126	95．6525	107.67	119.57	134.66
第二产业（亿元）	102．56	122．4527	148．4583	193.39	230.99	293.53
第三产业（亿元）	202．35	237．2496	258．4163	318.06	372.1	433.73

         数据来源：南宁市统计局
    南宁的产业特征以第三产业为主导产业。2006年，南宁市第一产业增加值为134.66亿元，同比增长8.9%；第二产业增加值为293.53亿元，同比增长20.9%；第三产业增加值为433.73亿元，同比增长13.6％。







    数据来源：各市统计信息网
    与泛珠三角其他省会城市数据对比来看，南宁第一产业比重过高，第二产业比重较低，第三产业较高，生产性产业与消费性产业的不均衡将会对房地产发展产生一定的负面影响。

1.1.4 南宁市2006年经济运行情况

    （1）经济总量领跑全区各市。南宁市经济增量继2005年首次突破100亿元后，2006年又实现新的突破，经济增量达138.6亿元，经济总量稳居全区各市之首，增幅创1995年以来的最高水平，增速比全区快1.6个百分点。
       （2）财政收入稳定增加。全市财政收入达120.36亿元，增长20.1%。其中一般预算收入56.62亿元，增长25.28%。全市财政支出92.02亿元，增长25.11%。
        （3）工业强市效益突显。2006年南宁市工业发展速度非常之快，全市工业实现增加值217.51亿元，增长23.7%，工业对经济增长的贡献率达35.8%，拉动经济上升5.4个百分点，比上年提高2.1个百分点，工业推动全市经济发展的作用日渐增强。
        （4）城镇居民人均收入过万。2006年，城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到10193元，比上年增加990元，增长10.75%；农民人均纯收入突破3000元，达到3037元，比上年增收357元，增长13.32%。
    （5）百姓荷包鼓了，使得消费市场更加“热”。2006年，全市实现社会消费品零售总额达435.51亿元，增长15.21%，比上年提高1.37个百分点。与上年比较，食品饮料烟酒类、汽车类、石油制品类销售分别增长38.23%、20.26%和55.34%。
    综述：
    在“十五”中，南宁市的经济发展再次得到质的变化。经济总量更高，增速更快，运行环境更健康。虽仍面临一些长期产业结构性矛盾和一些短期问题的约束,但随着宏观调控政策效应进一步释放，南宁市产业结构的不断调整，经济运行中不稳定、不健康因素将进一步得到遏制。从南宁市的所处的地理位置及所面临的经济环境氛围，可以预见未来南宁市仍将拥有一个快速发展、日益改善的宏观经济环境，为南宁市房地产的发展提供坚实稳定的基础。

1.2南宁市城市竞争力研究

1.2.1南宁概况

（1）地理位置

    南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南，土地面积22112平方公里，市区面积6479平方公里。
    南宁地理位置优越，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心；具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。
    南宁市对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。

（2）气候

南宁位于北回归线南侧，属湿润的亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在21.6度左右。冬季最冷的1月平均12.8摄氏度，夏季最热的7、8月平均28.2摄氏度。年均降雨量达1304.2毫米，平均相对湿度为79%,主要气候特点是炎热潮湿。春秋两季气候温和，集中的雨季是在夏天。优越的气候条件，使得南宁一年四季绿树成荫，繁华似锦，物产更是丰富。