首页当前位置：全部素材 > 房地产策划大全 > 房地产前期策划 > 房地产项目定位

       石家庄金略房地产经纪有限公司                     衡水电池厂项目市场调研及前期定位报告
    目    录

    第一部分：宏观环境概览              2
    一、城市经济发展概览              2
    二、宏观调控政策对衡水市房地产行业影响              5
    三、城市建设对房地产市场的影响              7
    四、衡水房地产行业宏观环境分析本项目启示              8
    第二部分：市场专题              9
    一、住宅市场              9
    二、住宅底商市场              39
    第三部分：项目自身分析              40
    一、项目自身情况分析              40
    二、地块价值评价              44
    第四部分：项目定位、产品建议及开发策略              46
    一、开发主题及运作思路              46
    二、项目定位              50
    三、住宅产品相关建议              52
    四、商业产品相关建议              69
    五、定位亮点回顾              70




    引言

    都市人在钢筋混凝土中生活，只能看到被高楼大厦遮挡住的四角天空。大规模的城市改造、拆迁，带来的只是千篇一律的高层社区，密集的混凝土建筑丛林，让生活缺少了闲适和静谧，空间被挤占，天空被分割，视野越来越窄，工作节奏越来越快……
    为消费者打造理想居所，营造舒适惬意的生活空间，引领市场发展，成为我们需要思考和研究的深刻命题。
    本报告通过对宏观经济环境、市场在售住宅项目和消费群需求等不同角度的全方位分析，力求为本项目的定位提供有力的策略支持，保证项目定位体系的可行性和可操作性，为实现项目良好的收益奠定基础。

第一部分：宏观环境概览

一、城市经济发展概览

1、衡水市国内生产总值发展趋势

    2003年—2005年衡水经济发展较快，平均每年的GDP增长率都在10%以上，2006年—2007年衡水GDP生产总值涨幅相对放缓，但总体的GDP仍然保持增长势头。2008年衡水GDP增幅加大，接近10%，经济呈现回暖态势。
    2009年，1—7月份国民经济保持平稳增长。根据统计，全市生产总值达到338亿元，比上年增长8.6%。分产业看，第一产业增加值60.8亿元，增长4.3%；第二产业增加值161.8亿元，增长8.3%；第三产业增加值115.4亿元，增长11.2%。产业结构逐步优化，三次产业比重为18.0：47.9：34.1。

2、固定资产投资额及房地产开发情况

    同衡水国民生产总值的发展趋势相吻合，2003—2005年衡水全社会固定资产投资平稳较快发展，在2006年和2007年全社会固定资产投资有所下降，但在2008年全球经济危机的大环境下，衡水全社会固定资产投资不降反升，保持了良好的发展势头。
    2009年，固定资产投资继续快速增长，1—7月份全社会固定资产投资达到201.1亿元，同比上年增长43%。其中，城镇投资155.1亿元，增长63.3%。

    房地产投资额受到衡水国民生产总值和全社会固定资产投资的影响，在2007年投资额有所下降，但2008年又回升并超过了2006年的房地产投资。
    2008年，全年房地产投资19.2亿元，比上年增长17.0%。2008年，受经济大势影响，房地产供求量都有较大程度下降，其中商品房竣工面积24.9万平方米，下降67.4%，商品房销售面积31.7万平方米，下降52.5%。虽然2009年房地产相关统计数据还未公布，但根据固定资产投资较快增长的情况来看，房地产投资必然呈现较快增长，且根据对市场项目的监测，2009年房地产成交量将达到较高水平。
    此外，较高的房地产投资增长，预示着未来供应量的放量，市场竞争将日益加剧。

3、社会零售品总额

    2003年—2008年，衡水社会消费品零售总额保持平稳较快发展。社会消费品零售额的增长直接代表城市居民生活水平的提高。
    2009年，消费市场继续保持活跃。1—7月份，衡水社会消费品零售总额141.1亿元，比上年增长17.4%。消费的快速增长将带动居住消费的增长及升级。

4、城镇居民可支配收入情况

    从统计数据可以看出，城镇居民可支配收入保持稳步增长的良好势头，2007年突破万元。2007年受天气因素影响，农作物减产，农民收入略有降低，但2008年城镇居民和农民收入取得双丰收，2008年城市居民家庭人均可支配收入达到11948元，比上年增长9.1%，人均消费性支出7305元。城市居民家庭和农村居民家庭恩格尔系数分别为34.7%和43.8%。
    2009年衡水人居收入继续保持高速增长，1—7月份城市人均可支配收入达6565元，同比增长9.6%，农民人均可支配收入为2199元，同比增长8.5%。
    城市居民可支配收入的提高为住宅市场提供了有力的消费支持和市场空间。

二、宏观调控政策对衡水市房地产行业影响

    衡水市整体经济已走出2008年的低迷状态，在2009年社会各方面都取得了迅速的发展，而整体经济的发展为衡水市房地产行业的发展提供了有力的支撑。
    今年年初，为了保证房地产市场健康发展，国务院出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）使市场上对房价的回落有了期待，一定程度上加重市场观望情绪。
    国十一条：
    （一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。
    （二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。
    （三）加大差别化信贷政策执行力度。
    （四）继续实施差别化的住房税收政策。
    （五）加强房地产信贷风险管理。
    （六）继续整顿房地产市场秩序。
    （七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。
    （八）加强市场监测。
    （九）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
    （十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。
    （十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。

    从目前各地市场反应的情况来看，国十一条影响不一，一线城市市场受影响较大，而三、四线城市因市场仍处于初级阶段，市场成熟度低，对政策面的反应不甚灵敏，因此影响有限。
    目前，从银行层面看，贷款审批愈发严格，且为了控制房地产过热发展的形势，存款准备金率在年初的时候上调，存在较高的加息预期，将加重观望情绪。因此，对于衡水市场来看，未来的市场环境需保持审慎乐观的态度。