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    世纪第一城
    市场分析
     
     
     
     
     
    英之杰世纪第一城项目组
    2011-7-26 
     
     
     
     
     
    目  录
    一、市场政策              3
    2011年以来国家宏观政策法规              3
    政策分析：              5
    二、宏观经济              6
    尉氏县2006—2010年经济数据一览表：              6
    具体分析：              6
    总结分析：              8
    三、土地市场              8
    尉氏县（2009年至今）土地成交情况：              8
    通许县（2009年至今）土地成交情况：              9
    开封县（2009年至今）土地成交情况：              11
    综述分析：              12
    四、市调个案分析              13
    尉氏县              13
    开封县              15
    通许县              19
    扶沟县              21
    市场分析总结：              24
    
     
     
     
    此次市场调研项目一览：

一、市场政策

2011年以来国家宏观政策法规

政策分析：

    在“三限”和"金融政策"的影响下，一线城市的房地产市场近期受到了较大影响；无论是在销售量的锐降情况，还是在价格停滞的现象，都能明显的体现出此次一系列调控的广泛性与持久性。就现阶段楼市情况而言，受此次政策的影响，一、二线城市的房价上涨动力出现阶段性枯竭。
    在此次调控政策的影响下，三四线城市也呈现出一定反应，如在限贷、加息等政策的影响下，很多外地置业者都被阻在门槛之外，但是三四线城市购房者绝大多数是基于刚性居住需求或改善居住品质，而不是用于投资或保值升值。故，再加上受一二线城市限购政策的限制，部分外地购房者选择回乡置业，这就造成部分三四线城市楼市甚至出现供不应求的热销局面，价格的上升也还是在预期之中的。国家目前已经对三四线城市房价的过快上涨提高了警惕，针对三四线城市的限购政策可能即将出台。    
    目前首套房首付不得低于30%，贷款利率不的低于基准利率；（而根据此次调研知道，部分楼盘的首套房贷款首付在8月之后将提升到40%）二套首付不得低于60%，贷款利率为基准利率的1.1倍，三套限贷；更为严重的是随着存款准备金率的一再提高，目前各银行的贷款额度一再压缩，造成目前放贷难的现状。
    故为考虑到长期的发展趋势，未来更应重点关注多项政策叠加的负面影响，适时了解政策效应，深入洞察市场动向，高度重视经济变化，静观而待变，谋定而后动，是当前房地产行业应有的态度。

二、宏观经济

尉氏县2006—2010年经济数据一览表：

具体分析：

    尉氏县2006—2010年GDP走势
    
    亿元
    
    分析：自2006—2010年以来，尉氏县经济水平不断快速发展。5年来，GDP稳步增长，平均增幅达15.7%，远超过全国GDP增长速度，随着中原发展战略列入国家“十二五规划”，我省经济将迎来迅猛发展的时期，这也将带动尉氏县的经济展，故对尉氏县经济发展长期看好。
    尉氏县2006—2010年全社会固定投资走势
    
    亿元
    
    分析：由上表可以看出，2006—2010年以来，尉氏县的全社会固定投资额呈现每年大幅增长的趋势。而且，近两年以来逐渐趋于稳步增长。5年以来平均增幅达到30.5%，这对尉氏县的县域经济来说是强劲的发动机，随着每年全社会固定投资的不断增长，尉氏县的经济水平也将快速发展。
    尉氏县2006—2010年城镇居民人均可支配收入走势
    
    分析：
    尉氏县的城镇居民人均可支配收入由2006年的7830元到2010年底的12061元，增长4231元，增幅达54%之多。5年平均增幅13.6%，说明尉氏县这几年来经济发展快速，人民收入不断增加，生活水平也不断提高，从而对居住水平的需求也不断提高。

总结分析：

                  根据尉氏县政府2011年工作报告，2011年尉氏县生产总值将增长15%；全社会固定投资增长20%；社会消费品零售总额增长20%；农民人均纯收入增长10%。高速的经济增长必将带动尉氏县房地产市场的迅猛发展。

三、土地市场

尉氏县（2009年至今）土地成交情况：