【鸿景园】项目前期市场调查报告                                                               
     
     
     
     
    富川·鸿景园
     
    项目前期市场调研分析报告
     
     
     
     
    岳阳富川地产营销部
    2010-4-21 
     
     
    目  录 Contents
    第一章    市场调研描述
    一、   调研目的
    二、   调研对象
    第二章    岳阳市城市经济背景分析
    1、      岳阳市城市概况
    2、      岳阳市宏观经济状况
    2.1   城市群规划
    2.2   交通网络与经济圈
    2.3   产业结构的优化与GDP数据
    2.4   居民整体收入水平
    2.5   人口增长水平
    三、   城市经济背景分析小结
     
    第三章    岳阳市房地产市场研究
    一、   宏观市场分析
    1.1  2009年岳阳土地交易情况
    1.2  2009年岳阳住宅成交量情况
    1.3  2009年岳阳商品房价格走势
    1.4  2009年岳阳商品房供需结构
    1.5  2009年岳阳保障性住房供应情况
    二、   市场格局分析
    三、   板块市场分析
    3.1  金鹗山板块
    3.2  老城区板块
    3.3  南湖板块
    3.4  开发区板块
    3.5  商业街板块
    四、   岳阳房地产市场分析小结   
    第四章    岳阳市场竞争环境分析
    一、   市场可参考性竞争楼盘调研
    二、   目标竞争市场分析小结
     
    附件一：  总结语与后续策划工作内容
    附件二：  关于近期部分宏观调控政策的解读
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章、市场调研描述
     
     
    一、 调研目的：
    本次调研的目的是通过对岳阳住宅市场供应状况、房地产市场状况、商品房细分市场的研究、以及对【鸿景园】项目区域的项目供应量、销售量、价格及产品品质等方面进行深入分析与研究，为本项目的最终市场定位提供有效依据。
     
    二、调研对象及课题阐述：
    本次调研的对象为市区（即岳阳楼区）所有在售的住宅及商业项目。
     
     
     
     
    第二章  岳阳市城市经济背景分析
     
    1、      城市概况
     
    ?      


    江
     
    西
    湖   北
    距长沙市区150公里
     
    环洞庭湖城 市 圈
    核心城市  圈
    ?          岳阳地处湖南东北部，东接江西省，北临湖北省，与省
    会长沙相隔150公里，素称“湘北门户”；
    ?      
     
    ?          岳阳属于环洞庭城市圈，水陆交通便利，农耕发达，人
    口稠密，产业结构轻型化明显，在全省经济发展中占有重要
    地位； 
    ?          岳阳现辖2个县级市、4个县、3个城市区和岳阳经济技
    术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积１.５万平方公
    里，   总人口530万，其中市区面积８２４平方公里，城市
    人口95万，综合经济实力仅次于省会长沙，居湖南第二位。
     
     
    二、宏观经济状况
     

1.    在政府规划中，岳阳所处的3+5城市群将成为湖南经济发展的核心增长极 

    


    ?         3＋5城市群包括长沙、株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄
    底、衡阳八市，这八个城市，人口占到全省的59.7％，ＧＤＰ
    占到全省的75.7％；
     
    ?        “3＋5”城市群的兴建，将有利于形成强有力的增长极，辐射
    带动湖南省的发展，并与长三角、珠三角、京津冀形成呼应开发
    的态势。
     
     
     
     
    2． 在区域交通网络化的推动下，岳阳将更多承接各大经济圈的产业转移 
    
    岳阳位于武汉与长沙的中心位置，根据国家《中国中长期铁路网规划》，未来将有更多的机会依托武汉与长沙的交通利好；
    
    
    大大加强岳阳与沿海经济圈的往来。
    
    ?      北京～武汉～广州～深圳客运专线，连接华北和华南地区；
    ?      杭州～南昌～长沙客运专线，连接华中和华东地区 。
    



     
     
    岳    阳
     
     
     
     
    珠三角经济圈
     
    长株潭城市群
    武汉都市圈
     
    长三角经济圈
     
    
     
     
    3.   产业结构进一步调优，根据岳阳市的《工业发展“十一五”规划》，岳阳市将大力发展壮大九大支柱产业（石化、造纸、食品、电力、纺织、医药、机械、饲料、建材）。
     
    4.   产业结构的优化推动了岳阳经济持续快速增长，宏观经济的趋强带动了房地产市场的发展 
    
    
     
    2003-2009年岳阳市GDP增速走势图（资料来源：岳阳市统计局）
     
    
    ?      城市GDP的连续八年保持10%的增长速度 ，到2009年，增长率达到14%，湖南省排名第二，在长江沿岸六省十二地级市中名列第三。为岳阳的房地产市场的发展提供了坚实的基础
    ?      根据宏观经济指标，岳阳房地产市场处于高速的快速发展期。
     
    
     
     
     
    5． 城市宏观经济的发展使得居民整体收入水平快速增长，财富聚集效应明显，居民潜在置业能力较大 
     
    
    
    2004-2009年岳阳市城乡收入示意图（资料来源：岳阳市统计局）
     
    
    6年来,岳阳的人均可支配收入快速增长, 2009年人均可支配收入为15680元，相较于2004年增长了54.6%，居民生活水平得到极大改善。
     
     
    
     
     
     
     
    6．   岳阳市人口增长缓慢，对外来人口吸引力不足，拉动房地产消费的动力不足  
    


     
     
     
     
     
     
     
    
    岳阳处于武汉、长沙两大城市圈中间位置，城市辐射力弱，难以吸引外来人口，人口增长主要以自然增长为主。
     
     
    
     
     
     
     
     
    三、岳阳城市背景分析小结
     
    1.  城市地位：3+5城市圈，承接长株潭经济圈、武汉都市圈
    岳阳地处湖南经济最为活跃的3+5城市群桥头堡，伴随交通网络进一步完善，必将更加积极承接各大城市圈。
     
    2.  人口结构：人口增长缓慢，外来人口对房地产消费拉动不明显
    处于两大城市圈中间位置，城市辐射力弱，难以吸引外来人口，不过由于本身产业结构的升级促使岳阳中高层人群增多。
     
    3.  产业结构：重化工业基地和加工贸易梯度转移承接地
    岳阳将大力发展九大支柱型产业（石化、造纸、食品、电力、纺织、医药、机械、饲料、建材） 。
     
    4.  经济水平：经济持续快速发展是房地产加快发展的保证
    经济发展方向坚持“大”、“高”、“外”的发展方针 ；人均收入高，消费潜力巨大。
     
     
    第三章  岳阳市房地产市场研究
     
    一、宏观市场分析
     
    1、2009年岳阳土地交易量情况
    
    数据来源岳阳市土地管理局
    
    从岳阳历年土地市场成交情况来看，2009年土地成交87.5万，远远低于2008年成交水平，回归2005年市场水平，一方面体现目前岳阳市场处于相对平稳的市场，开发商购地热情并未随着市场的回暖出现买地的热潮；另一方面也体现了目前岳阳二手土地市场交易的活跃。
     
    
     
     
     
     
    2、2009年岳阳住宅成交量情况