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    汇仁集团·上饶项目整合定位报告- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - -- -- - - - -- -- - - - -- -- - ---
     
     
     
     
     
     
    汇仁集团上饶项目
    整合定位报告
    

2008年1月
     
     
     
     
     
     
     
     
     
                  
     
     
     
     
     
    本报告着重解决的问题
    问题1：项目所处城西开发区在上饶市究竟处在什么地位？
    问题2：上饶的房地产目前处于发展初级阶段，什么时候能产生腾飞？价格有多少上涨空间？
    问题3：开发区楼盘对本项目是竞争还是互动？
    问题4：如何在营造区域板块氛围的同时，打造项目的独有气质，在树立企业形象同时保证快销？
    问题5：如何提升产品性价比？
    在解决以上问题的同时还将提出户型配比建议，还将对现有产品（规划、景观、户型等）进行深入剖析，提出补强建议。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    思考过程
     
     
    第一部分
    宏观市场研究
     
    第二部分
    上饶房地产市场研究
     
    第三部分
    项目整体定位
     
    第四部分
    现有产品剖析&补强建议
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分
    宏观环境研究
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    本章通过对上饶概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握上饶房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。
     
    第一节：城市概况
    要点概述：
    ?      优越的区位和交通优势使上饶市具备良好的发展潜力；
    ?      上饶市具备良好的历史与人文、旅游业自然资源。
     
    一、地理位置及城市性质
    

上饶市,位于中国江西省东北部。东接浙江、南毗福建、北邻安徽为“四省通衢”之地，。素有“八省通衢”、“豫章第一门户”的称谓。
    城市性质：“赣浙闽皖四省交界区域中心城市和快速发展地区”，四省交界区域产业集聚中心、市场集聚中心、交通枢纽中心、人口居住中心、科教文化中心和旅游休闲中心，江西对接长珠闽的一个重要经济板块，
     
    二、行政区划及面积
    2000年10月经国务院批准撤地设市，现辖十县一区一市。上饶、广丰、玉山、婺源、弋阳、横峰、鄱阳、余干、万年等10县和信州区，代管德兴市。全市面积2.279万平方公里，
     
     
     
    三、人口状况

    2006年末上饶总人口为690.52万人，人口自然增长率为7.86%，，非农（城市）人口持续增长，
    


    四、交通状况
    浙赣铁路穿境而过，皖赣铁路，横南铁路纵横交错；320、206国道和311高速公路贯穿东西南北，百十里内有四个机场。改革开放以来，上饶凭借“八省通衢”的地理位置和丰富的资源优势加快发展，
     
     
     
     
     
    
重档为
     
     
    第二节：经济概况
    要点概述：
    ?      上饶市经济发展强劲并持续快速增长；
    ?      三产比例更趋合理，进一步奠定上饶市投资创业热土的地位；
    ?      财政实力与税收进一步加强；
    ?      固定资产与房地产投资进一步加大；
    ?      城市基础配套设施不断完善，给房地产发展提供良好的城市环境。
     
    一、国民生产总值与人均GDP持续快速增长
    改革开放以来，上饶凭借良好的地理位置和丰富的资源优势加快发展，地方经济出现全面增长的强劲势头。
    
     
     
     
     
     
     
    （一）上饶市GDP
    
    （资料来源：《上饶市国民经济和社会发展统计公报》）
    上饶市经济持续高速增长。2006年GDP达到451.38亿元，
     
    （二）人均GDP

    （资料来源：政府统计公报）
    2006年上饶市人均GDP7082元，比上年增加952元，人均水平跨上新台阶。
     
     
     
     
     
    二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速
    

   
     
    （资料来源：《上饶市2005、2006年国民经济和社会发展统计公报》）
    经过不断调整，新型三产异军突起,房地产、商贸、物流、旅游业发展迅猛,成为拉动经济发展的重要力量。
    经济结构继续改善。一二三产业结构得到调整和优化。与上年相比，第一产业下降1.8个百分点，第二产业比重提高2.1个百分点，其中工业增加值占生产总值的比重达到33.25％，提高2.35个百分点。
    第三产业比例的优化、合理及各产业总值不断增加，上饶市必将进入一个新的发展阶段。
     
    三、财政实力增强，税收进一步增加
    
    （资料来源：《上饶市2006、2005年国民经济和社会发展统计公报》）
     
    2006年全年完成财政收入41.04亿元，同比增长22.2%，完成地方财政收入25.39亿元，同比增长17.1%。与经济发展密切相关的增值税、营业税、企业所得税等主体税种增长较快，分别增长42.6%、18.2%和9.1%。
     
    四、固定资产投资与房地产投资进一步加大
    （一）上饶市固定资产投资与房地产投资额
    
    （资料来源：上饶市历年政府部分统计公报）
    2006年上饶市全年全社会完成固定资产投资318.31亿元，增长37.23%，固定资产投资继续保持健康、稳定的增长态势。
    全年房地产开发投资47.4亿元，比2005年增长31.8%，房地产开发投资力度加大，商品房屋销售额20.7亿元，增长21.7%。其中销售住宅16.2亿元，增长36%。商品房空置面积14.1万平方米，比上年下降30.6%。
     
     
    五、进出口总额迅速加大
    2006年，上饶市进出口总额18063万美元，其中进口1618万美元，出口16445万美元，增长29%。
     
    小结：上饶市经济发展迅速，三产比例日趋合理，2006年国内生产总值得到大幅增长，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。
     
     
    第三节：居民收入、支出
    要点概述：
    ?      居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强；
    ?      社会消费品零售总额增长幅度较大，市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛；
    ?      居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。
    一、居民收入与支出均有提升

    （资料来源：上饶市政府部门统计公报、年鉴）
    2006年，城镇、农村居民收入与支