楚天置业燕山项目发展策划报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    丽丰地产资讯
    2009-5-23 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    项目发展策划报告
     
    市场分析篇
    项目定位篇
    物业发展建议篇
    营销策略篇
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    市场分析篇——客观
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    项目界定篇
    一、济南宏观经济发展研究
    1、中国宏观经济分析
    


     
     
     
     
    中国经济步入衰退周期，中国经济在自身周期变动影响下，已经于2007年步入下行阶段。
    尽管从全球范围内看，中国经济依然具有较好的发展预期，但是受自身周期性下行和输入性因素的叠加影响，宏观经济在未来两年将面临重大挑战。 
    2、济南经济战略版图
    


    “环渤海经济圈”狭义上是指辽东半岛、山东半岛、环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东以及内蒙古中东部，分别约占全国国土面积的13.31%和总人口的22.2%。
    济南作为“环渤海经济圈”中的区域中心城市，北接京津唐，南望长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置，在全国来说是连接华东、华北的门户,地理位置优越。
    2.1济南都市圈规划
    


    北连京津冀东接半岛城市群，7城市携手发展，
    6条轴线连通“1小时都市圈”。  依据2007年12月
    27日山东省建设厅通报的《济南都市圈规划》成果。
    “文化型”、“环境友好型”、“枢纽型”、“基础产业、
    先进制造业和服务业中心”这几个关键词是济南都市
    圈的总体定位和发展目标。 
    济南都市圈地处我省中西部，承东启西，在全省区域经济格局中居重要地位。济南都市圈地域范围包括济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州７个城市，总面积约5.3万平方公里，人口3219.4万。济南都市圈区位条件优越、交通发达，目前已基本形成“一小时经济圈”。 
    济南都市圈的总体定位是，将济南都市圈建设成为孕育齐鲁、开放创新的文化型都市圈；山水形胜，生态宜居的环境友好型都市圈；环渤海经济发达地区联结长江三角洲地区、面向中原腹地的枢纽型都市圈；依托山东半岛城市群，辐射黄河中下游的强势龙头；环渤海南翼具有国际竞争力的基础产业、先进制造业和服务业中心。 
    2.2泉城济南：
    全国第二经济大省的省会城市，山东双核之一，辐射鲁中西部
    城市性质：山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市.
    山东半岛双核心结构：济南和青岛
    -济南定位为区域性中心城市，山东的政治、文化、科研教育中心，山东中西部以及省际区域交通枢纽和经济中心.
    -青岛是山东半岛的龙头城市，对整个山东省带动大;辐射范围：以济南为核心，辐射聊城、德州、淄博、莱芜、泰安、滨州济南都市圈.
           



     
     
     
    青岛
    济南
        
    2.3从几个主要指标看济南宏观经济背景

     
    经济发展水平、人民生活水平快速提高，居民住房水平稳中有升，济南房地产市场尚有较大发展空间，潜在刚性需求有待释放。

1. 指标1：GDP

                
    GDP保持10%以上的加速增长态势，为房地产业的发展创造良好的经济环境
    2008年GDP次于青岛和烟台，济南经济水平在省内处于领先地位，但在环渤海经济圈中经济实力相对较弱，有较大的发展空间
                      
                                         数据来源：济南统计年鉴
    2008年济南市GDP以及人均GDP分别为3017亿元和45724元，增幅分别为18.13%和12.9%，尽管受到经济危机影响，但是增长速度还是处于良性发展。
    2008年济南GDP在中国15个副省级城市中位居11，位次比2007年下降一位。GDP增幅13%，与杭州、南京等副省级城市的GDP总量相比仍有一定差距。

2. 指标2：产业结构

    01—08年济南三产结构比例变化
                   
    数据来源：济南统计年鉴
    第二产业比重稳步上升，与第三产业共占主导地位，第二产业定位从重工业转向先进制造业和高新技术产业，济南面临产业结构转型，房地产发展上升到产业发展的高度，并逐渐成为第三产业的重要组成部分。
    第三产业发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志，至08年济南第三产业所占比例已经接近50%，整个城市的产业结构正在发生根本变革，整体的经济活力日渐增强，社会财富阶层将在这个过程中进一步壮大，将从需求层面推动房地产向更高层次发展。
    注：济南产业发展定位——《济南市城市总体规划（2005年－2020年》
    第二产业：优先发展先进制造业和高新技术产业 。
    第三产业：优化提升商贸服务业，发展壮大金融服务业，大力发展现代物流业，稳步发展房地产业，加快发展旅游会展业，拓展提升社会服务业 。

3. 指标3：固定资产投资与房地产投资

    数据来源：济南统计年鉴
     
                           
    固定资产投资加速增长，固定资产投资占每年GDP的比例稳步提高，城市建设力度增大
    与周边主要城市相比，济南固定资产中等偏低，有较大的提升空间，济南市固定资产投资额近几年增幅较快，固定资产投资增势强劲。
    固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平，加大固定资产投资将是济南市较长时期内一贯政策。
    注：2008年济南其它副省级城市固定资产投资比例一览表  (单位:亿元)

        
                                           数据来源：统计年鉴
    从投资情况看济南房地产市场
    2005年房地产投资占社会固定资产投资的比重及房地产投资额比重均降到近年最低点，2006、2007年开始恢复，2008年达到顶峰。这主要由于2005年国家加强了宏观调控，市场接受考验，经过观望后，当前日趋理性，呈稳步发展趋势。
    近几年年来济南房地产开发投资占固定资产投资比重都达到了15%以上，但仍远落后于京沪穗等经济发达地区，北京为全国最高，达到了51%，这正好反映了济南房地产业与京沪穗的差距，同时也预示着济南房地产发展空间非常巨大。
    相对于一线城市，济南房地产仍有较大的发展空间