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惠阳振业地产项目前期定位研究报告（终稿）152页WORD文档

 
     
    谨呈:惠阳市振业创新发展有限公司
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    振业惠阳项目前期定位报告
     
     
     
     
     
     
     
     
    二00六年五月
                                                    
    第 1 页 共 152 页

     
    目  录
    第一部分  项目区域价值分析              7
    一、影响区域城市发展与规划的因素              7
    1、惠阳区总体城市发展与规划              7
    1.1.规划背景              7
    1.2.具体规划发展措施              7
    1.2.1.调整优化发展思路              7
    1.2.2.调整优化城市规划              9
    1.2.3.调整优化产业布局              9
    1.2.4.调整优化外商投资和民营经济发展措施              10
    2、区域在惠阳区城市发展与规划中的功能定位              10
    2.1.惠阳新中心区发展规划              10
    2.1.1.规划背景              10
    2.1.2.地理位置与自然条件              11
    2.1.3.规划性质及规模              11
    2.1.4.土地利用规划              13
    2.2.区域在惠阳区城市发展与规划              14
    2.2.1.秋长概况              14
    2.2.2.基础设施              15
    2.2.3.金融商贸              16
    2.2.4.工业概况              16
    2.2.5.优惠政策              17
    2.2.6.房地产发展现状              17
    二、区域发展研究现状              19
    1、区域经济社会发展现状              19
    1.1.惠阳地区城市发展概述              19
    1.2.惠阳地区产业结构简述              19
    1.3.惠阳区域竞争力分析              22
    1.4.大亚湾宏观经济分析              23
    2、区域的配套设施现状              25
    3、区域的交通组织现状              26
    三、区域未来发展研究              29
    1、区域经济社会发展预测              29
    2、区域未来产业布局研究              30
    3、区域的配套设施建设              30
    4、区域的未来交通体系研究              32
    4.1.五横三纵，密切合作              32
    4.2.近期将开工的部分交通项目              33
    4.3.小节              34
    四、项目区位价值分析              35
    1、项目区位价值              35
    1.1.地理区位价值              35
    1.2.投资价值              35
    1.3.发展趋势              36
    2、各物业类型研究范围确定              37
    第二部分 项目住宅可行性研究              38
    一、住宅开发与项目总体开发的关系              38
    二、惠阳住宅开发宏观市场环境              38
    1、惠阳区住宅市场供需状况及特征分析              38
    1.1.土地市场供应分析              38
    1.2.房地产企业大宗土地储备情况              39
    1.3.片区在售项目供应分析              40
    1.4.需求状况              41
    2、惠阳区住宅市场需求及特征分析              42
    3、住宅客户行业分布分析              42
    三、可比住宅案例调查              43
    1、半岛1号              43
    2、棕榈岛              45
    3、中铭豪园              47
    4、瑞景居              49
    5、锦江国际花园              51
    6、中区华府              53
    四、区域住宅市场需求因素研究              55
    1、区域城市功能规划对住宅开发的影响              55
    2、区域的产业分布与发展              57
    3、区域住宅的对外辐射能力              60
    4、区域住宅与区域外商务区的竞争分析              61
    五、项目目标消费群体研究              62
    1、目标客户地理区域来源分析              62
    2、目标客户租赁习惯与特点              63
    六、住宅开发可行性研究              64
    1、未来区域住宅市场发展趋势              64
    2、潜在客户来源总量与结构              65
    3、项目住宅开发可行性分析              65
    第三部分  项目商业可行性研究              67
    一、项目商业发展与项目总体开发的关系              67
    二、惠阳区商业房地产宏观市场环境              67
    1、惠阳商业房地产供需状况分析              67
    1.1.近年惠阳商业房地产供应总量              67
    1.2.近年惠阳商业房地产交易总量              68
    2、惠阳商业消费需求心理、习惯分析              68
    2.1.购铺首选区域              68
    2.2.购买商铺考虑因素              69
    2.3.选择购买商铺的形式              69
    2.4.购买商铺的目的              70
    三、惠阳区商业房地产现状              70
    1、惠阳区商业特征              70
    1.1.区域商圈定义              70
    1.2.商业格局              71
    2、惠阳在售及典型项目分析              72
    2.1.锦江国际              72
    2.2.时代广场              73
    2.3.惠阳电子城              74
    2.4.世贸广场              75
    3、总结分析              75
    4、惠阳区商业业态概况              76
    4.1.业态分布              76
    4.2.租金与售价情况              77
    4.3.租金与售价分析              77
    4.4.惠阳区商业市场分析              78
    4.5.惠阳区商业特征及趋势              79
    四、项目所在区域商业研究              80
    1、片区商业格局              80
    2、消费习惯分析              81
    3、片区商业发展趋势              81
    五、项目商业发展模式借鉴              81
    1、社区商业的分类              81
    2、万科商业开发案例分析              83
    3、区域商业开发案例分析              85
    4、商业开发策略              87
    六、结论              88
    第四部分 项目写字楼可行性研究              89
    一、写字楼开发与项目总体开发的关系              89
    二、惠阳写字楼开发宏观市场环境              89
    1、惠阳区写字楼市场供应及特征分析              89
    2、惠阳区写字楼市场需求及特征分析              89
    3、写字楼客户行业分布分析              90
    三、区域写字楼市场需求因素研究              90
    1、区域城市功能规划对写字楼开发的影响              90
    2、区域的产业分布与发展              90
    3、区域写字楼的对外辐射能力              91
    四、写字楼开发可行性研究              91
    1、未来区域写字楼市场发展趋势              91
    2、潜在客户来源总量与结构              91
    3、项目写字楼开发可行性分析              92
    4、项目写字楼开发规模建议              92
    第五部分  项目整体物业定位              93
    一、项目分析              93
    1、项目区位及区域概况              93
    2、项目地块分析              93
    2.1.土地面积及其红线图              93
    2.2.地质地貌状况              94
    2.3.周边的建筑物              95
    2.4.绿化景观              96
    2.5.自然景观              97
    2.6.环境污染状况              97
    3、对外交通              99
    4、项目规模              99
    5、项目SWOT分析              100
    5.1.优势              100
    5.2.劣势              100
    5.3.机会              101
    5.4.威胁              101
    5.5.项目SWOT小结              101
    二、项目定位              102
    1、定位策略的把握              102
    1.1.定位的基准原则              102
    1.2.定位的逻辑结构              103
    2、客户定位              103
    2.1.潜在客户分布及构成              103
    2.2.本项目目标客户需求分析              105
    2.3.主要目标客户共同特征分析              105
    3、项目开发主题定位              107
    3.1.主题定位              107
    3.2.定位释义              108
    4、产品定位              113
    4.1.产品定位方向              113
    4.2.产品组合建议              115
    4.2.1.主要功能组合建议              115
    4.2.2.建筑规划形式建议              116
    5、形象定位              117
    第六部分  项目总体规划及发展建议              118
    一、项目总体规划的主体思想              118
    1、社会公共设施的支持与利用              118
    2、城市景观的营造与利用              118
    3、城市设计的要求              118
    二、项目建筑规划建议              119
    1、建筑方案、规划要点建议              119
    1.1.总体规划示意图              119
    1.2.轴线与组团规划的总体构思              119
    1.3.主要核心点及标志性形象节点的确定              120
    1.4.项目总体开发轴线的确定              1
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