第一部分必要说明

本部分着重对本次市场调研的目的、任务和调研时间进行说明，并就我司对此次调研结论进行阐述。

一、调研目的

我司接受北京嘉鸿地产的委托开展调研工作，形成调研结论后为委托方进入泰州开拓房地产市场的整体战略提供参考依据

二、调研任务

此次调研主要针对江苏省泰州市的宏观城市和经济发展、房地产市场的发展状况和委托方在泰州的备选地块情况进行全方位调研、市场分析、市场定位。

三、调研时间

实地调研时间：2006年4月9日——2006年17日

四、调研队伍组成

丁月、韩涛、张坤昱、关海、张青、赵铂

五、主要调研方式

    包括实地调研：当地行业主管人员座谈、同行业人员座谈、典型业主访谈、开发商访谈、与当地媒体沟通、与普通居民沟通等
    二手资料调研：当地有关政策文件、行业网站、专业文献等




    主要调研典型在售项目列表

序号	项目名称	主要物业类型	所属板块
1	坡子街商业中心	高层住宅+商业	老城区
2	鹏欣丽都	高层住宅+多层住宅+商业	老城区
3	阳光新景	多层住宅	老城区
4	东河阳光	多层住宅	老城区
5	泰墅园	别墅+Townhouse	新城区
6	杰盛俊园	低密度复合型社区	新城区
7	景泰园	高层住宅	新城区
8	泰和名府	低密度复合型社区	新城区
9	西湖翠苑	低密度复合型社区	新城区
10	盛和花园	低密度复合型社区	新城区

深度访谈人员列表

序号	被访人	年龄	职业
1	潘小泉	约35	泰州经济开发区管委会副总经理
2	李来喜	约45	泰州市对外贸易经济合作局副局长
3	华小姐	约30	报社记者
4	施秋菱	约40	泰州电视台房产科主任
5	高先生	约50	香江花园业主
6	冒峰	约40	建设银行泰州分行住房金融与个贷部科长
7	陈辉	约45	中国银行泰州分行劝业支行个贷部经理
8	任先生	约30	泰州日报社房地产版编辑
9	熊俊杰	约25	盛和地产销售主管

六、调研主要结论

    江苏省泰州市作为一座近年来快速发展的城市，既具有浓厚的文化和历史底蕴，同时在当代从城市经济发展的速度、城市化的进程、地产市场的稳步前行等诸多方面表现出了旺盛的生命力和极具潜力的发展前景；尤其在房地产市场方面通过国内整体地产环境的影响和泰州政府行业机构的宏观调控，目前泰州房地产市场虽然也存在着个别物业产品供需失衡、产品总体品质不高、营销手段落后等问题，但从总体上讲整体市场还是在比较健康有序的发展，主流产品需求较为旺盛，随着今后众多利好因素的影响，目前开发商进入泰州房地产市场的风险较小，在具体运作中如能注重产品品质的适当提升、丰富营销手段、加强成本控制，则获利空间比较大。
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第二部分投资环境分析

江苏省泰州市凭借优越的地理位置、深厚的文化基础、不断完善的城市基础设施以及逐步成熟的产业优势带动包括房地产市场在内的城市经济保持了健康和稳定的持续增长；在此基础上当地政府着眼于未来的可持续发展制定了未来城市总体规划并有步骤有重点的开展工作。

第一章城市概况

一、城市概况

1、位置

    泰州地处江苏省中部，长江北岸。1996年8月，经国务院批准，组建成为地级市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区。总面积5793平方公里，其中主城区70平方公里。主城区现阶段主要是指海陵区以及政府新区。

    泰州市

    泰州主城区
    兴化市
    姜堰市
    靖江市
    泰兴市
    高港区

2、人文

    泰州市具有2156年的城市史，从城市发展史看，可以说是：以内河航运而兴起，北宋时泰州即为淮南地区以盐粮集散为主的内河港口城市；以盐税而著称，泰州盐课于唐升元年间曾为“天下盐赋之半”；以南北文化融通为先，泰州文化具有多源性且以吴楚文化为主流。
    从城市历史文化看，泰州具有以平民性、实用性、兼容性为特征的深刻文化心态；历史上以吕夷简、晏殊、范仲淹、梅兰芳、柳敬亭、孔尚任为代表的古代和近现代约一百多位名人均出于此地，可谓文化源远流长。
    尤其值得一提的是，泰州还是现任国家主席胡锦涛同志的故乡，这对于泰州知名度的提高、推动泰州的经济发展、提升泰州在江苏省甚至长三角地区的地位等方面起着重要作用。

3、人口

    截至2005年11月1日零时，泰州市常住人口为469万人，流动人口约34万人。同时据从政府有关部门了解到的情况，近年来泰州每年都会吸纳约20000人成为外来人口。
    全市人口中，0－14岁人口为70万人，占常住人口的14.93%；15－64岁人口为335万人，占常住人口的71.62%；65岁及以上人口为64万人，占常住人口的13.65%。

全市人口中，具有大学程度人口为20万人，高中程度人口为56万人，初中程度人口为165万人，小学程度人口为145万人。与2000年第五次人口普查相比，大学程度人口增加9万人，高中程度人口减少2万人，初中程度人口减少10万人，小学程度人口减少22万人。（此节数据来源：《泰州市统计局2005年人口抽样调查主要数据公报》）

4、城市交通体系

    泰州水陆交通便捷，区位优势明显。苏中入江达海的5条重要航道在此交汇，是沿海与长江“T”型产业带结合部。以国家一类开放口岸——泰州港为主体的内河港口群初具规模，泰州引江河集引、排、航等功能于一体。江阴大桥使长江天堑变通途，是泰州与上海、苏南的快速通道。328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路以及新长（新沂——长兴）铁路、宁启（南京——启东）铁路在泰州境内纵横交错。
    市区内路网结构布局采用方格网式，主城区主干道为9纵9横共18条。新区东风、鼓楼、海陵、引风路继续向南延伸至周山河。
    市区布置公共线路，将主城区、港区以及汽车站、火车站、客运码头和城市主要公共设施、生活居住区、工业区等沟通起来，形成布局合理的公共交通网络。规划的公交线路网密度为2.8km/km2，公交营运车辆数应达到480-560辆标准车。