一、企业目标

（一）资金周转，实现利润

由于“鎏金世家”项目暂时无法动工，导致万通置业部分资金闲置。作为政府重点扶持的企业，肩负着市政府领导的期望。针对本次6号地块，争取合理利用政府资源和企业自身的资金优势，在短期内能赚取企业在房地产行业的“第一桶金”，为万通置业的房地产开发事业打下良好的基础。

（二）公司运作，团队锻炼

万通置业作为南通科技投资集团股份有限公司下属的全新房地产子公司，房地产开发经验尚显不足，故公司的团队战斗力和实战经验能力尚未受到真正的考验。在公司高层的正确领导下，相信本项目能成功的担负起公司运作房地产的功能，提升团队专业素养，积累房地产开发经验的作用。

（三）项目使命

1、衔接鎏金世家的现金流项目

本项目的启动，意义重大，因为它关系到的不仅仅是一个项目的运作，更担负着万通置业后续项目“鎏金世家”的现金流重大使命及保证公司健康发展的积极意义。

2、万通置业在南通建立市场品牌形象，扩大企业知名度的开山之作

作为万通置业的第一个房地产项目，肩负着建立企业品牌及美誉度树立的使命，万通的首个项目的成败关系到万通置业在南通房地产业界的地位，如能一炮而红，必将形成市场的热点，形成以项目品牌带动企业品牌发展的良好局面。

（四）项目操作初步思路

1、分期建设，在一期顺利启动的条件下实现土地价值最大化

建议一期工程住宅建筑面积约5万平方米做“短、平、快”产品推广，快速占领市场来保证企业资金链的正常运作，根据一期的实际销售情况，再对后期做合理的分配安排，在维护现金流的同时保证企业的利润最大化。

2、低单价、低总价的入市竞争策略

    本项目严格按照90/70的住宅比例进行产品设计，一期全部以90平米以下户型为主，结合目前项目所在区域成熟度不高，相对人民东路住宅及市区商品住宅具有一定价格优势，以低单价、低总价的优势入市，以高性价比的小户型产品树立市场形象，快速回笼资金。

二、地块背景分析

（一）项目用地概况

1、用地位置

该地块位于南通市崇川经济开发区人民东路，太平北路两侧。

2、用地四至

    东至— 文革河                     西至—规划路（现状为民居）







    南至—规划路（现状为民居）        北至—人民东路

3、用地指标

    用地面积：一号地块（东）61341平米；二号地块（西）42226平方米
    容积率：一号地块≤2.47 ；二号地块≤2.0
    建筑密度：一号地块<151900<>平方米（其中居住面积≥136500平方米）
    二号地块<88600<>平方米（其中居住面积≥78600平方米）
    绿地率：一号地块≥50％；二号地块≥48％（含沿人民路、太平路公共绿化带及地块东侧河道面积）
    可建筑面积：一号地块<151900<>平方米（其中居住面积≥136500平方米）
    二号地块<88600<>平方米（其中居住面积≥78600平方米）
    土地价格：19677.73万元
    楼面地价：801.69元/平方米

4、用地规划要求

    控制指标
    建筑间距
    与人民路北侧现状民房日照间距系数不小于1.45；地块内高层居住建筑日照间距可按照日照分析控制；其它详见《南通市城市规划管理技术规定（2004年版）》。
    室外地坪标高
    须结合规划道路及周边现状情况合理设置。
    出入口方位
    人行  地块一、二临人民路出入口均不得超过一处；次入口可临太平路、一号地块两侧规划路设置，距人民路交叉口距离不得小于80米。
    车行  地块一、二临人民路出入口均不得超过一处；次入口可临太平路、一号地块两侧规划路设置，距人民路交叉口距离不得小于80米。
    停车泊车指标
    居住机动车1辆/户                               地面停车率              ≤10%
                                                公建机动车50辆/万平方米建筑面积               地面停车率              ≥40%
                                           非机动车500辆                           地面停车率              ≥40%
    建筑退让
    其他说明
    居住建筑的非机动停车宜在住宅地面层设置解决，自行车按2辆／户，摩托车按1辆／户配置。
    退道路红线
    详见《南通市区城市规划管理技术规定（2004年版）》。
    退河道控制线
    1、二号地块规划建筑后退东侧河道驳岸线不小于10米。
    2、其它详见《南通市区城市规划管理技术规定（2004年版）》。
    退用地边界
    详见《南通市区城市规划管理技术规定（2004年版）》。
    其它
    1、规划建筑后退人民路绿化带边线不小于13米、退让太平路绿化带边线不小于8米。
    2、其它详见《南通市区城市规划管理技术规定（2004年版）》。
    公建配套要求
    1、公共绿地沿人民路设置宽度不小于20米的公共绿化带；沿太平路两侧设置宽度不小于10米的公共绿化带；
    2、一号地块居住建筑的公共服务设施配建应按下列

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