第一部分市场篇

一、吴江区域分析

1、区位分析

    吴江位于江苏省东南部，东接上海市青浦区，南连浙江省嘉兴市和桐乡市，西临太湖，北靠苏州市吴中区，东南与浙江省嘉善县毗邻，东北和昆山市接壤，西南与浙江省湖州市交界。全市总面积为1176.68平方公里（不包括所辖太湖水面）。市人民政府驻松陵镇。
    松陵镇位于吴江市最北部，行政区总面积148.58平方公里，其中镇区面积17平方公里。辖8个社区居委会、46个行政村，总人口12.04万人。

2、交通分析

    ?      公路方面：沪苏浙高速公路、苏震桃公路、318国道东西横穿吴江全境。苏嘉杭高速、227省道南北纵贯吴江全境。从吴江通过高速公路到上海只需45分钟，到杭州只需60分钟。所有镇20分钟内上高速公路、30分钟内到达市区、过境车辆40分钟内离境。
    ?      航空方面：吴江至上海虹桥机场54公里，距浦东机场86公里，距杭州萧山机场150公里，距南京禄口机场226公里。
    ?      海运方面：吴江距上海港140公里，距乍浦港100公里，距宁波港340公里，距张家港港口140公里。
    ?      铁路方面：北与京沪铁路苏州站22公里，南与嘉兴站40公里。
    ?      水运方面：沟通长江的京杭大运河贯穿南北，全年可通航500吨级船舶，可承担集装箱运输。东距上海港100公里，东西穿越吴江的太浦河连接黄浦江，全年可通航500吨级船舶。

3、经济分析

3.1固定资产投资
图一、社会固定资产投资

项目	金额	比上年度（增/减）
固定资产投资总额	213.16亿	12.31%
其中：工业企业	141.50亿	4.68%
服务业	71.51亿	30.99%

    固定资产投资平稳增长。贯彻落实中央宏观调控政策措施取得明显成效，全社会完成固定资产投资总额213.16亿元，比上年增长12.31%，其中,工业企业完成投资额141.50亿元，比上年增长4.68%；服务业完成投资71.51亿元，比上年增长30.99%。个体私营经济完成投资额150.98亿元，占全社会完成固定资产投资总额的70.83%。


    3.2房地产市场投资
    图二、房地产市场投资情况

项目	金额	比上年度（增/减）
房地产投资总额	36.92亿	36.92%
累计施工面积	425.93万	59.10%
竣工面积	129.22万	66.33%
商品房销售面积	95.06万	64.78%
销售金额	29.82亿	126.94 %

4、人口及生活水平分析

    图一、人均收入情况

    城乡居民收入水平进一步提高。全市在岗职工年平均工资为22236元，比上年增长16.07%。据城乡住户抽样调查统计，2005年全市农村居民人均纯收入为8498元，比上年增长14.9%，城镇居民人均可支配收入17100元, 比上年增长15.4%。居民消费不断升级，城乡居民人均消费支出分别为11574.4元和5065元，分别比上年增长24.5%和12.21%。生活质量继续改善，年末城镇居民人均住房建筑面积35.05平方米，农村居民人均住房面积54平方米。城镇和农村居民家庭恩格尔系数分别为 34.17%和39.3%。城乡居民百户家庭拥有电脑48台。

5、城市荣誉

    ●国家卫生城市；
    ●中国优秀旅游城市；
    ●中国农村综合实力百强市；
    ●全国文化体育科技计划生育先进市;
    ●全国素质教育实验区和国家农村学校艺术教育实验市；
    ●全国社会治安综合治理先进地区；
    ●全国城市环境综合整治优秀城市；
    ●全国农网改造先进集体；
    ●中国健康城市创建试点市；
    ●江苏省首批文明城市；
    ●江苏省双拥模范城；
    ●江苏省科普示范（县）市。

6、规划前景

    6.1城区规划
    运东：经济开发区、居住区
    仲英大道，学院路：居住区
    城市中心：商贸、居住、政府机构
    6.2规划理念
    （1）创造“文明、诗意、和谐”，充满浓郁生活气息的亲切怡人的城市环境。
（2）从经济、市场、历史文化、环境能源等方面贯彻可持续发展战略。
    （3）实施并完善“双核”城市结构形态。
    （4）体现“水绕城、城连水”的形态特征，滨水空间与绿色开敞空间紧密结合，造就富有江南水乡特色的公共空间。
    城市远景发展构想
    1、人口规模
    松陵城区30—45万人，盛泽城区25—30万人。
    2、用地规模
    松陵城区40—45平方公里，盛泽城区35—40平方公里。

7、区域总结

吴江基础条件较好，地理位置优越，为房地产项目的开发创造了有利条件。
两个核心区域（松陵、盛泽）的建设，松陵镇作为吴江核心城市的优势逐步丧失，势必分流客户的关注度，导致客户流失，这对吴江松陵镇来说，是一个利空消息。另外，苏州吴中区兴建的各个产业区，对松陵的产业经济造成了很大的竞争。但对于松陵镇来说，其天然的地理位置优势，政府良好的规划，实力雄厚的民营经济，优美的自然环境，必然注定其房地产市场是一个群雄争鹿的一个大舞台。

二、吴江整体房地产分析

1、区域市场分析

    吴江城区形态主要由运东板块、城中心板块、城西板块及城南板块四大板块组成。以运河为界，运河以西以商业办公、生活居住为主；北部适当布置工业，运河以东以工业为主；在中部和南部适当布置

    至苏嘉杭高速公路


    江        陵        西        路
    中
    仲              英                  大             道
    鲈                            乡                                           路
    山
    路
    永         康         路
    笠  泽  路


    老城区



    经济开发区









    中心区


    新城区





    运东板块
    吴江经济开发区成立于1993年，2005年6月经国务院批准设立出口加工区。开发区规划面积80平方公里，建成区22平方公里。到2005年底，累计引进外资企业557家，注册资本40亿美元，到账外资22亿美元。2005年为区内企业引进各类人才和劳动力6万多人。
    吴江经济开发区是吴江市今后重点发展的区域，吴江最高的写字楼、首家五星级海悦大酒店已在此区域落成。
    运东经济开发区住宅产业的发展迅速，在建的住宅总规模为89万㎡，共有5个公开项目，分别是海悦花园、幸福里、阳光嘉园、锦都苑和碧水豪园。
    城中心板块
    城中心板块是指吴江市商业中心板块,该板块在售楼盘比较少，以中央花园和嘉鸿花园为主要代表楼盘,处于市中心黄金地段，周边配套也非常齐全，因此城中心板块楼盘在全吴江市楼盘中，性价比最高。目前中心区域在售项目只有嘉鸿国际和中央花园两个项目，其中中央花园已经售完，嘉鸿国际在3800元/平米。目前嘉鸿国际销售情况不理想，主要原因是面积过大造成的高总价，但项目没有与之配套的高档次产品。
    城南板块
    城南板块日后是吴江的行政中心区域,现在吴江市行政服务中心就在城南,在售楼盘也不多，奥林清华位于该板块之内开盘时均价为3600元/平方