抚顺市东洲区小甲邦项目定位报告
     
     
     
    抚顺东洲区『小甲邦项目』定位报告
     
     
     
     
     
    受控文件   保密等级：机密
     
     
     
     
    沈阳中原物业代理有限公司
    2010年5月19日 
     
     
     
    目录
    一、宏观城市开发环境分析              2
    （一）抚顺市城市经济总量              2
    （二）抚顺市三产比重              3
    （三）房地产投资              3
    （四）抚顺市人均可支配收入与消费支出              4
    （五）居民储蓄              5
    二、城市宏观房地产市场分析              6
    （一）房地产宏观指标分析              6
    三、区域房地产市场研究              15
    （一）区域房地产市场简述              15
    （二）区域内竞争项目确定              16
    （三）区域内竞争项目供销情况分析              17
    （四）区域内竞争项目价格分析              23
    （五）建筑风格分析              24
    （六）区域内竞争项目客群分析              26
    （七）潜在供应量分析              27
    （八）区域市场环境发展预测              32
    四、购房者需求调研              33
    （一）抚顺调研问卷执行说明              33
    （二）问卷分析              36
    五、地块自身研读              53
    （一）宗地相对城市的区位关系分析              53
    （二）宗地基本概况分析              56
    （三）宗地特色分析              62
    六、项目定位建议              63
    （一）市场环境回顾              63
    （二）项目地块整体情况二次研判              64
    （三）沈阳郊区大盘开发模式探索              64
    （四）项目市场定位分析              74
    七、方案比较建议              78
    （一）不同容积率假设              78
    （二）项目开发方案建议              79
    八、财务分析              88
    （一）项目开发建设进度安排              88
    （二）项目投资估算              88
    （三）销售及经营收入测定              90
    （四）财务分析              91
    （五）一期项目财务分析              91
    （六）结论              93
    
     
    一、宏观城市开发环境分析
    （一）抚顺市城市经济总量
    
    数据来源：抚顺市统计局
    抚顺市的GDP保持了平稳较快的发展，2004-2009年年均GDP 增速为14%， 2007年和2008年GDP增速分别达到了19.6%和20.98%。近年来快速发展的城市经济为房地产行业的发展提供了良好的宏观环境。
    （二）抚顺市三产比重
    
    数据来源：抚顺市统计局
    抚顺市是东北地区重要的重工业城市，拥有4个煤矿、2个钢厂、18个石油石化工厂，第二产业无疑是城市经济发展的重要支柱，从图表中也可以看出，第二产业所占城市经济总量的比重基本保持在55%以上，而这些大型国有企业的职工则构成了主要的购房人群。
    （三）房地产投资
    
    数据来源：抚顺市统计局
    2004至2009年抚顺市的房地产开发投资额以年均30%左右的增幅高速增长，但其所占的固定资产投资比例却一直处于较低的水平，基本都在10%-12%之间。房地产开发投资占固定资产投资的比重在25%-30%区间，是房地产市场快速发展的合理区间，从这一指标来看，目前抚顺的房地产市场仍处于起步阶段，市场还不够成熟，同时发展的速度仍比较慢。 
    （四）抚顺市人均可支配收入与消费支出
    
    数据来源：抚顺市统计局
    抚顺市居民人均可支配收入稳步增加，年均增幅13.39%，与GDP年均增幅14%基本保持一致，说明城市经济的发展，直接影响着居民的收入水平。
    
    数据来源：抚顺市统计局
    相对于平稳增长的收入水平而言，抚顺市居民的消费水平却波动较大，年平均消费水平约为9%，低于居民年平均收入水平5个百分点左右，说明抚顺市居民的消费意识是比较保守的。
    （五）居民储蓄
    
    数据来源:抚顺市统计局
    抚顺居民的储蓄意识是比较强的，居民储蓄余额连年上升，年均的增幅约为12%。较高的家庭储蓄额为买房提供了必要的经济基础。
     
    小 结
    通过以上宏观城市经济环境分析，我们可以初步了解，抚顺市是一个以第二产业为主导的重工业城市，居民的收入水平比较稳定，消费观念比较谨慎，有一定的储蓄，具备购房的经济基础，但目前的房地产市场仍处于起步阶段，发展速度比较缓慢。
     
    二、城市宏观房地产市场分析
    （一）房地产宏观指标分析
    1、房地产开发施工面积
    
    数据来源：抚顺市统计局
    抚顺市商品房的施工面积呈逐年增长的趋势，尤其是2007年和2009年商品房的施工面积有大幅增加，2008年全球经济危机对抚顺的房地产市场也有一定的影响，当年房地产施工面积有所下降，但降幅较小。
    从施工面积的比重来看，在2009年之前，住宅的施工面积比重占到整个开发量的85%-90%左右，说明房地产市场处于一个比较初级的阶段，房地产开发主要以住宅开发为主；随着沈抚同城的不断推进，沈阳与抚顺的交通距离和心理距离正在逐渐的拉近，抚顺的城市地位也随之提升，引起了外地知名发展的关注。2009年全国房地产市场的火爆，不仅使投资者在抚顺的房地产开发量大幅增加，也使得房地产开发开始走向多元化，商业开发比重增加至23%。
    2、房地产开发竣工面积
    
    数据来源：抚顺市统计局
    2006-2008年商品房的竣工面积大幅下降，但结合2006-2008年的房地产投资额和开工面积来看，并没有明显的降低。推测竣工面积下降的原因是这个时间段的房地产开发主要以高层为主，开发周期较长，发展商的开发节奏也比较慢，使得竣工面积大幅下降，集中在2009年出现了增加。
    3、房地产市场供销比
    
    数据来源：抚顺市统计局
    2007年以前抚顺市的年消化量是比较平稳的，每年的销售面积在65-75万平米之间；2007年受全国房地产市场火爆态势的影响，潜在的住房需求开始逐渐释放，年销售面积接近100万平米；2009年同样在全国房地产市场快速反弹的市场情况下，抚顺市的购房需求再次爆发，年销售面积达到了142万平米，环比增长53%。
    从商品住宅供销比来看，除2004年供略大于求之外，其他年份基本都处于供不应求的状态，即便是在2009年供应量大幅增加的情况下，供销比依然达到了0.88，说明抚顺市的潜在需求量还是比较大的。
    4、房地产成交价格分析
    
    数据来源：抚顺市统计局
    抚顺市的房价总体而言处于一个比较低的水平，涨幅也是相对比较平稳的，年平均涨幅在13%左右。但是抚顺市2007年、2008年、2009年的房价走势却与全国的整体房