房地产发展研究
     
    一、房地产发展概况
    （一）房地产开发投资


    昆山房地产开发投资示意图（单位：亿元）
     
     
     
     
     
     
     
    虽然，国家近期几年针对房地产市场出台了一系列调控措施，曾对房地产市场产生一定影响。但昆山房地产市场由于在大的经济环境有利地支持作用下房地产从2002年进入高速发展阶段，开发投资逐步增长。2005年昆山市完成房地产业投资额67.72亿元，同比下降15.8%，2006年昆山市房地产开发投资达到75亿元，同比增长9.3%。
     
    （二）投资结构
    从投资结构看，近5年住宅投资逐渐进入平稳发展阶段，写字楼、商业营业用房等物业则增速较高。2006年昆山市住宅建设完成投资55亿元，同比下降10.4%；而写字楼投资约2.31亿元，同比增长201.8%；商业营业用房预计投资13.02亿元，同比增长126.5%；其它投资3.72亿元，同比增长272.5%。
    （三）商品房开发规模
     
    2005年昆山全年房屋在施工面积1360.02万平米，其中住宅面积为1136.8万平米，非住宅类物业223.22万平米；新开工面积381.4万平米，其中住宅面积为303.3万平米、非住宅面积78.1万平米；2005年竣工面积557.84万平米，其中住宅面积480.4万平米，具体情况如下：
    表一、2005年昆山商品房开发规模一览表（单位：万平方米）

    2006年1-5月昆山市房屋施工面积为991.56万平方米，其中住宅施工面积为797.34万平方米，分别比去年同期下降10.8%和19.0%。商品房新开工面积有所增长，全市新开工面积158.29万平方米，其中住宅为126.09平方米，同比分别增长47.6%和39.5%。
     
    （四）商品房销售面积
     
    如下图所示，昆山近5年的商品房销售持续火爆。2002年商品房销售面积为77万平方米；2003年达131万平方米，同比增长70.13%；2004年为149万平方米，同比增长13.74%，2005年商品房销售面积为329万平米，同比增长120.81%；2006年商品房销售面积为401万平方米，同比增长21.88%。
    昆山市房管所提供的数据显示，由于社会需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积减少，截止2005年底，全市商品房空置面积仅55.61万平方米，同比下降30.0%，其中住宅空置31.63万平方米，同比下降20.8%，整体空置率为7.4%。昆山市经济的飞速发展和居民可支配收入的大幅提高为昆山房地产快速发展提供了坚实基础。
    

昆山市近年商品房销售面积示意图（单位：万平方米）
     
     
     
     
     
     
     
    （五）商品房销售均价
    

昆山市商品房销售均价增长示意图（单位：元/平方米）
     
     
     
     
     
     
     
    如上图所示，昆山市商品房销售均价由2002年的2097元/平方米上涨至2006年3848元/平方米，平均每年上涨近500元/平方米，年增长率在20%左右。
    但通过与部分周边城市商品房销售均价比较发现，昆山商品房销售均价明显低于周边城市，与其经济发展水平不符，也吸引了大量外地客户选择在昆山置业，特别是中高档物业。
    相信在强有力的经济发展拉动及周边房地产市场发展大环境下，昆山商品房销售均价仍有一定上涨空间。
     
    （六）土地供应
     
    2006年昆山市国土资源局共发布71次挂牌出让国有土地使用权公告，共出让土地69块（11、15号地块调整规划后重新挂牌出让），土地面积3571763.17平方米（5357.64亩），其中商住用地2861579.47平方米（4292.40亩，定销房及专业市场用地未计入），占80.12%，商业用地177146.10平方米（265.72亩），占4.96%。预计未来2—3年内昆山市房地产开发量依然保持高位运行，市场供应量充足。
    受国家宏观调控、城市规划及配套条件改善等因素影响，土地供应和成交价格均有不同程度的上涨，多数商住用地楼面地价都已达到或突破1000元/平方米，西区个别项目甚至达到2094元/平方米。
     
    （七）拆迁及二手房成交概况
     
    1、拆迁
    昆山市加快城市化进程，新一轮城市扩建和老城区改造的热潮正在掀起，拆迁规模迅速增长。2005年拆迁面积约93万平米，全市拆迁还建竣工房屋面积38.30万平方米。随着城市范围的扩大和乡镇的合并，近两年内昆山市的拆迁面积还将进一步扩大。
    2、二手房
    2005年，昆山二手房市场总成交量12751户（不包括动迁房），动迁房成交量1556户。2006年前三个月，昆山市区二手房总成交量达3086户，动迁房成交量496户，二手房占到一手房成交比例为35%。
    目前市场上成交的二手房以2000年左右投入使用的最为热销（房龄在6—8年），面积（单套）主要集中在60—120平米，其中主力面积为70~100平米，销售均价约在3500—4000元/平米。
    各类二手房成交期限一般在1—6个月范围内，按揭面积60平米以上，按揭金额为评估价的70%，按揭年限为15年之内。主要购买对象为：
    （1）准备在昆山长期工作的外来移民（新昆山人）； 
    （2）周边乡镇移居昆山的居民及农民；
    （3）市区居民及外来居住者用于升级转换者。
     
    二、市场预期
     
    （一）供求关系预期
     
    如下图所示，2002年以来，与昆山市商品房施工面积大幅增加相对应的是商品房竣工面积的稳步提高；同时，商品房销售面积也出现了大幅度的增长。2006年商品房销售面积约401万平米，同比增长21.88%。但是与商品房竣工面积相比，商品房销售面积增长不够稳定，商品房销售价格的增长幅度与商品房竣工面积增长态势相当，平均年增长率高达20%以上。
    昆山市近年商品房竣工面积、销售面积及商品房销售均价示意图
    

（单位：万平方米、元/平方米）
     
     
     
     
     
     
    昆山市进一步加快城市化进程，新一轮城市扩建和老城区改造的热潮正在掀起，拆迁规模迅速增长。2005年拆迁面积约93万平米，全市拆迁还建竣工房屋面积38.30万平方米。随着城市范围的扩大和乡镇的合并，近两年内昆山市的拆迁面积还将进一步扩大。
    

昆山人口增长与商品房销售面积增长关系示意图（单位：人、平方米）
     
     
     
     
     
     
     
    由上图变化曲线得出：
    1、昆山市外来人口增长曲线与总人口增长曲线基本平行，即昆山市总人口的增长很大程度上是由于昆山市外来人口增加造成的；
    2、同理，昆山市商品住宅是商品房销售的重要组成部分；
    3、城市人口的增加带来的对商品住宅、商品房的需求是巨大的，特别是2002—2004年，四条曲线基本平行，2005年，昆山市商品住宅销售面积较往年相比，有了大幅的增长，并高于外来人口增长率和总人口增长率，分析其原因不难发现：
    （1）2002年—2004年昆山市外来人口及城市总人口大幅增长，由此带来的对商品住宅的需求量是巨大的，并在2005年得到集中释放；
    （2）受国家新政及城市规划等因素影响，原住居民改善居住条件、拆迁居民解决居住问题、新婚购房等带来的对商品住宅的需求比例有所增加；
    （3）昆山市城市发展前景良好，商品房销售均价近年呈稳步上涨态势，而且昆山市房价远低于临近的苏州、上海等地。因此，吸引了众多异地客户和投资性置业者，这一点在昆山中高端物业销售中表现得尤为突出，如阳澄湖一带别墅物业及沪宁线沿线交通条件好的高档公寓项目等。
     
    （二）购买力预期
     
    1、近年昆山市居民人均可支配收入年增长率均保持在10%以上，居民人均储蓄存款余额增长率更是保持在15%以上，这就保证了本地原住居民在购房时较强的支付能力；
    2、相对灵活的房地产预售管理制度、金融机构对灵活多变的付款方式，加上各种不断推陈出新促销方式，可有效缓解购房者的购房压力，特别是有利于刺激城市新生代的购房消费活力；
    3、2005年，昆山市城镇居民家庭人均住房建筑面积为36.7平方米，昆山市城镇居民居住条件得到了一定改善，随着收入水平的提高及城市化进程的进一步加快，昆山将迎来居民住房需求的新的高峰，居民改善居住条件的愿望较为迫切。
     
    （三）对房价的预期
     
    2006年昆山市商品住宅销售均价为3847.93元/平方米，较2005年增长12.51％。受国家宏观政策、供求关系等因素影响，昆山市城区商品住宅销售均价涨幅将继续趋缓，高端项目多集中于西区和南区，对区域房价将有一定拉升作用。但随着城市化速度的进一步加快，预计今后3-5年开发量将有大幅增长，随着市政配套的逐步完善，区域认可度将逐步提高，房价仍有一定上涨空间，且其涨幅更多地取决于项目的品质、产品创新和营销手段。，不同品质的商品住宅销售均价将拉开差距，开发商做什么样的产品、采取何种营销推广手法更值得关注。
    就项目地块所在的区域版块而言，东部开发区项目周边主要在售项目目前销售均价在3600—4000元/平方米（详见表三）。本区与其它区域相比，价格优势明显，区域规划前景看好，随着昆山国际展览中心、开发区管委会大厦等标志性建筑的开工建设以及其它配套设施的陆续完善，东区房价将逐渐缩小与其它区域的差距。本项目预期在2007年年底面市，主要销售期在2008--2011年，市场价格有一定的上涨空间，依托于项目品牌及规模优势，合理规划布局，良好的营销策略，把项目打造为国际化综合街区，将更有利于项目商品住宅销售均价的提升。
    表三、部分在售项目销售状况一览表