浙江·杭州·庆春路 9 号·长堤明苑 25 层
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    聊城浙报置业
    “御润◎假日广场”
    房地产市场调研报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目   录
    前言
    第一部分：聊城市城市介绍
    第二部分：聊城市房地产市场分析
    第三部分：项目市场定位与建议
    结束语
    

     
     
    前言
     
    我司十分荣幸有机会参与由贵司开发的位于聊城市开发区华山路「御润◎假日广场」（以下简称“贵项目”）之销售策划工作，现呈交该项目市场调研报告一份，请参阅。
    此市场报告主要分四部分。首先第一部分介绍聊城市城市状况；第二部分聊城市房地产市场分析；第三部分是项目的SWOT分析；第四部分是我司通过调查研究及分析后对项目之项目开发建议。
    凭着我司的丰富市场经验、大量的客户网络及对中国各城市房地产发展之了解，我司有信心使贵司在聊城成功的开发「御润◎假日广场」并取得较高的投资回报。
    
第一部分   聊城市城市介绍
     
    一、聊城市城市概况
    （一）、地理位置
    聊城，春秋时期曾称聊邑故名，一说因古有聊河而得名。聊城市位于北纬35o 47’~37 o02’ 和东经115o 16’~116 o32 ‘之间，南北直距138公里，东西直距114公里。总面积8715平方公里，总人口557.52万人，人口密度每平方公里640人。其中，少数民族38个3183公顷，人均耕地面积1.49亩。属于暖温带季风气候区，半干燥大陆性气候。，约有6.73万人。市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。耕地面积55气候适宜，光照充足，全年光照时数在2463~2741小时之间，无霜期200天左右。聊城市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会。
    （二）、交通情况
    聊城是鲁西政治、经济、文化、交通中心。聊城市交通便利，公路四通八达。京九铁路纵贯南北，邯济铁路、济－聊－馆高速公路横穿东西，三线相叠，构成“黄金大十字”，使聊城成为山东省乃至全国重要的交通枢纽之一。聊城市地理位置极其优越。京九线纵穿我国８条东西铁路干线，邯济线与济聊馆高速公路横贯京广、京九、京沪三大南北交通动脉。这一立体交通网络，使聊城成为呼南应北、承东接西的山东省第二大交通枢纽。占地１５００亩的聊城铁路编组站，是京九线上四大新建编组站之一。京九开通后，每天有２２对客车从此经过，１１０列赀车在此组编。借助京九铁路和亚欧大陆桥的联接，由聊城可南达香港、北至俄罗斯、西连荷兰鹿特丹，聊城从对外开放 的“腹地”跃为“前沿”，由“内陆”变为“窗口”。 聊城具有区位、交通、煤炭、电力、水利、旅游、劳动力、农产品、骨干企业等多种优势，不仅是国家商品粮、优质棉、淡水养殖、畜牧、蔬菜五大生产基地，还是中原地区商品集散地。聊城工业已初具规模，具有以电力、汽车、轻纺、机械、造纸为主，食品、医药、化工、电子等产品为辅的较为齐全的工业体系，山东时风集团、东阿阿胶集团等都是全国知名企业。
     
    小结：京九铁路和济聊馆高速公路的建成，成为聊城对外联系纽带，也使聊城这块宝地打开了通向外地的窗口，有展示自己的机会。给经济的发展带来巨大的动力，也给聊城房地产业带来了巨大的发展契机。
    聊城市区位图
    
     
    二、聊城市经济发展成果
    （一）、聊城市2004年在经济发展方面所取得的瞩目成就
    1、全市经济继续保持较快增长，经济实力迅速增强。2004年全市生产总值达到572.69亿元，比上年增长17.0%，比上年提高0.6个百分点，增幅创“九五”以来新高。按现行汇率计算，人均GDP达到1224美元。
    第一产业生产稳步发展。农林牧渔业增加值达116.32亿元(不含农林牧渔服务业增加值)，增长5.9%，拉动GDP增长1.44个百分点，对经济增长的贡献率为8.47%。统观全年农业生产，两大亮点最为闪耀：第一，农业生产平稳发展，粮食、棉花等主要农产品产量稳定增长。一是主要农作物产量稳步增长。粮食生产实现了恢复性增长，全年粮食总产327.23万吨,相当于1996年的水平，比上年增长11.9%；单产395公斤/亩，刷新了建国以来的历史纪录，增长11.5%。棉花生产高幅增长，总产达到10.8万吨，增长55.8%。蔬菜产量小幅增长，全年蔬菜瓜果类产量达到1020.52万吨，比上年增长3.8%，其中蔬菜产量865.15万吨，增长7.1%。二是林业生产迅速增长。今年水果产量达到51.6万吨，比上年增长27.4%。育苗面积4.67万亩，比上年增长55.4%；零星植树1503万株，增长26.2%；新增农田林网面积19.52万亩，增长21.6%。三是畜牧业生产平稳发展。禽蛋产量达到32.56万吨，增长11.5%；肉类总产52.52万吨,增长12.4%。四是水产养殖快速发展。水产品产量达到5.87万吨，增长11.6%。第二，农产品价格上扬。据东昌府区农调资料显示：2004年全年粮食价格平均比上年上涨29.7%，其中小麦价格上涨44.6%，玉米价格上涨14.7%；蔬菜价格上涨5.4%。
    第二产业快速增长。全年第二产业完成增加值314.56亿元，增长24.3%，比上年加快0.5个百分点。工业生产快速增长。全部工业增加值完成266.94亿元，增长23.4%，其中规模以上工业完成增加值212.13亿元，增长29.9%，在规模以上工业中制造业完成增加值198.27亿元，增长30.9%，发展明显加快。建筑业生产随固定资产快速增长保持较快增长。建筑业增加值达47.62亿元，比上年增长29.6%。第二产业增长拉动GDP增长11.63个百分点,对经济增长的贡献率达68.45%,其中工业增长拉动GDP增长9.56个百分点，对经济增长的贡献率达56.29%。支撑经济快速增长的主要动力是第二产业特别是工业。
    第三产业保持较快增长。全市公路客运周转量增长13.0%，公路货运周转量增长17.9%，电信业务总量增长11.0%，邮政业务总量增长17.3%，移动业务收入增长66.9%，限额以上批零贸易企业、金融企业效益继续改善，房地产开发投资增长10.9%，接待海外旅游人数增长26.9%。全年第三产业完成增加值141.81亿元，增长14.2%，拉动GDP增长3.92个百分点，对经济增长的贡献率为23.08%。
    2、经济效益大幅提高，经济结构得到改善。税收和财政收入快速增长。全市国地两税完成收入34.59亿元，增长19.5%，比上年提高13.5个百分点；境内财政收入完成45.40亿元，与上年同口径对比增长23.8%，地方财政一般预算收入完成22.43亿元，增长23.3%。
    企业效益大幅提高。全市规模以上工业实现销售收入692.75亿元，增长49.9%；实现利润42.99亿元，增长44.5%；实现利税69.84亿元，增长49.7%。2004年，全市规模以上工业实现利税过亿元的企业达到14家，过千万的企业102家，分别比上年增加3家和39家。全市资质等级以上的建筑企业实现利润5534万元，比上年增长30.1%。
    经济结构继续得到优化。一、二、三产业比例为20.3：54.9：24.8，二、三产业的比重比上年提高1.8个百分点。工业增加值占GDP的比重达到46.6%，比上年提高3.6个百分点，其中制造业增加值占GDP的比重达到44.2%，比上年提高6.7个百分点，全市的工业化进程明显加快。
    3、骨干企业培植成效显著，对经济带动能力不断增强。多年来通过着力培植发展一批骨干企业，取得明显成效，大企业的带动作用和支撑作用不断提高。全省销售收入百强企业聊城占了4家。18家工业企业集团全年实现销售收入、利税、利润分别为376.67亿元、43.03亿元和27.98亿元，分别占规模以上工业的54.4%、61.6%和65.1%。骨干企业在做大做强的同时，依然保持了较快的发展速度。今年我市18家企业集团中销售收入过10亿元的14家，根据收入高低依次是：高唐时风集团、茌平信发铝电集团、鲁西化工集团、高唐泉林纸业集团、阳谷凤祥集团、临清彩虹热电集团、国电中华电力股份有限公司、临清银河纸业集团、阳谷电缆集团、冠县冠洲集团、聊城客车集团、聊城双力集团、冠县冠星纺织集团、东阿阿胶集团。
    4、宏观调控措施成效明显,投资结构不断优化。全市全社会固定资产投资完成267.38亿元，比上年增长33.1%，其中50万元以上项目完成固定资产投资251.88亿元，增长34.9%。受宏观调控的影响，从4月份开始投资增幅逐期回落，上半年每月平均回落10个百分点左右，但6月份以来，投资增幅回落的势头明显减弱，增幅稳定在35%左右。在控制规模的同时，投资结构不断调整，投资项目向符合国家产业政策、节能低耗环保项目倾斜，民间投资成为投资资金的主要来源。全市基本建设完成投资70.04亿元，增长36.2%；更新改造完成投资18.54亿元，增长7.5%；房地产开发完成投资25.13亿元，增长10.9％；其它投资28.61亿元，增长1.7%。从投资方向看，第一产业完成投资1.63亿元，与上年持平，占总投资的0.65%；第二产业完成投资185.93亿元，增长55.3%，占总投资的73.8%；第三产业完成投资64.32亿元，下降1.3%，占总投资的25.5%。全市到位资金中，国家预算内资金3.23亿元，增长11.6%；国内贷款30.47亿元，增长22.1%；自筹资金186.66亿元，增长62.7%，投资主体自我积累能力增强。国有投资主要集中在道路交通、城市环境等基础设施建设方面，经营性项目投资主要来源于国内民间投资和外商投资。
    5、消费环境继续改善，消费结构升级步伐加快。政府通过加强城市基础设施建设、不断改善城市形象、发展夜间经济、大力发展旅游业等多项措施，不断改善消费环境，促进居民消费，引导消费结构的升级。全市实现社会消费品零售额127.32亿元，增长15.3%,其中城市增长13.4%，农村增长18.8%。批发零售贸易业和餐饮业零售额分别增长15.9%和11.6%。汽车、通讯类产品为代表的新型消费增长较快，均增长20%以上。
    6、“三个亮点”效力显著。进出口快速增长，利用外资保持较高的增幅。对外贸易克服不利因素影响，保持较快增长，利用外资继续保持高速增长势头。全市完成进出口总额52398万美元，比上年增长35.8%。其中出口总额36391万美元，增长56.5%；进口总额16007万美元，增长4.4%。全年新签外商投资项目63个，增长28.6%；合同利用外资额19484万美元，增长60%；实际利用外资16844万美元，增长51%。
    高新技术产业发展速度加快。全市高新技术产业实现产值108.92亿元，增长58.8%。高新技术产业产值占