南昌市奉新东方威尼斯温泉森林公园项目市场分析及初步定位建议报告
                                                                      北京紫牛房地产经纪有限公司
     
     
    目录
     
    第一章：市场背景分析
     
    一、宏观经济背景……………………………………………….2
    二、南昌市房地产市场背景……………………………………10
    三、南昌市及周边地区别墅高档住宅项目概况………………17
     
    第二章：项目背景分析
     
    一、项目立地条件………………………………………………20
    二、项目环境条件………………………………………………21
     
    第三章：项目定位分析
     
    一、开发主题定位………………………………………………23
    二、产品定位建议………………………………………………29
    三、项目营销主题思考…………………………………………32
    附1、全国各大城市以生态温泉为卖点的成功项目………….33
    附2、项目回款预估…………………………………………… 43
    第一章：市场背景分析
     
    一、宏观经济背景
     
    1、总体投资环境
    n 城市背景
    奉新县位于南昌之西距南昌60公里
       南昌是江西省的省会，下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县4个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区5个区，以及南昌经济技术开发区(昌北区)、南昌高新技术产业开发区(高新区)、红谷滩新区和桑海经济技术开发区。，总面积7402平方公里，总人口460.79万，其中市区人口196万，是全国35个特大城市之一。南昌是中国中部的重要商贸流通城市，大型百货商场、大型超市、大型批发市场、星级酒店以及现代物流业、金融业、保险业、服务业等，呈现百花争艳景象。南昌市，一个布局科学、潜力巨大、辐射力强的大市场，正充满活力的不断发展、向上。南昌市以西的奉新县明末著名科学家宋应星的故乡，是佛教“天下清规”的发祥地，是中华华林胡氏的发祥地。地处赣西北部，辖18个乡镇场，人口28万，县城面积1642平方公里，耕地面积42万亩，林地面积165.7万亩，森林覆盖率达70%。县城距南昌60公里，到昌北机场68公里，交通便捷，通讯方便。随着新的高等级公路修通，将出现上班在南昌，下班回奉新或周末在奉新的新候鸟一族，进而带来奉新房地产经济、旅游经济以及相关产业的大发展。
     
     
     
     
     
    n 历史背景
     
    南昌之名始于西汉，寓“昌大南疆”之意。南昌城池多次变迁兴废，城名数易，别名诸多，其中汉称“豫章”、隋唐称“洪洲”、宋称“隆兴”，明代定名为“南昌”。1926年北伐军攻克南昌后开始设市。
    南昌文化昌盛，经济繁荣，“物华天宝、人杰地灵”，历代郡、州、府均在此设治。古代南昌在青瓷器的烧造，漆器、纺织品的生产、铜器制造，以及金、银手饰的生产工艺等方面都有很高的声誉，一度是江南的冶炼、纺织、造船中心和商业都市。北宋时，是全国五大造船中心之一。
    1927年8月1日，周恩来、朱德、贺龙、叶挺、刘伯承等同志在这里领导和指挥了震撼世界的武装起义，南昌成为中国人民解放军的诞生地，被誉为“英雄城”，是“军旗升起的地方”。
    1949年5月22日南昌解放，新中国的诞生给古城带来了勃勃生机。在中国共产党的领导下，南昌人民继承和发扬光荣的革命传统，艰苦创业，开拓进取，在“一穷二白”的废墟上建设社会主义的新型城市。党的十一届三中全会以来，南昌社会主义建设事业更是突飞猛进。如今的南昌已初步成为一座经济发达、科技进步、文教先进、交通便利的现代化综合性城市。
     
     
    南昌以西60公里的奉新素有“仙源灵境”之誉，自然景观秀丽，人文景观丰富，境内群峦叠翠，古迹迷人，旅游景点甚多，历史上有不少政客商贾、学者高僧前来浏览、隐居，留下了许多胜迹和动人传说，一直以来是休闲旅游人群的必选之地，自然景观的丰富加上优美的景色令游客流连忘返。
 
    奉新地理位置图
     
    
    县城距南昌60公里，到昌北机场68公里，交通便捷，通讯方便。随着新的高等级公路修通，将出现上班在南昌，下班回奉新或周末在奉新的新候鸟一族。
    
     
    
     
    n 自然资源
    土  地  耕地面积20.78万公顷。其中，有效灌溉面积19.0万公顷，占91.4%。在有效灌溉面积中，旱涝保收面积15.4万公顷，占80.9%。
    水资源  全市年均产水量为59.73亿立方米，地表水资源为55.49亿立方米，地表径流量为51.42亿立方米，还原水量为4.07亿立方米，地下水资源为14.8亿立方米。水资源蕴藏量为7.27万千瓦，可供开发的资源为3.45万千瓦，占蕴藏量的33.7%。
    森  林  林地面积13.2万公顷，森林覆盖率17.1%，活立木蓄积量220万立方米。野生动、植物资源品种繁多。
    矿  藏  以非金属建材矿为主，兼有燃料、矿泉水等各类矿产28种。其中有工业开采价值的8处，已发现矿点、矿化点100处，尤以建筑用砂、砖瓦粘土、饰面石材、石灰石和矿泉水等具有较好的开发前景。花岗岩、砂卵石储量巨大，开采历史悠久。
    奉新自然资源：奉新县资源极为丰富，优质米、毛竹、猕猴桃、水电、花卉苗木、旅游为奉新县的几大优势，素享有“贡米产地”、“优质米之乡”、“中华猕猴桃之乡”、“江南竹乡”和“仙源灵境”的美誉。
     
     
    除此本项目基地内开发出泉质优良的碳酸泉,对奉新的休憩旅游开发及项目推展的力度上将是一巨大的助力同时也会是一绝佳的卖点。
     
     
    n 旅游资源
    南昌拥有众多的旅游资源和人文景观。五彩缤纷看南昌，有以江南名楼滕王阁和著名的八大山人书画纪念馆为代表的古色旅游；有以南昌八一起义纪念馆等为代表的红色旅游；有以百花洲、象湖、森林公园等为代表的绿色旅游；还有以号称绿洲中的沙漠——厚田乡、都市里的候鸟——天香园为代表的特色旅游，以南昌为旅游集散地，还可前往鄱阳湖候鸟保护区、庐山、景德镇、三清山等著名的旅游风景区观。
     南昌拥有星级宾馆40家，其中五星级酒店有江西宾馆和凯莱大酒店，各类体育场馆、娱乐设施和高尔夫球场、度假村等一应俱全，为八方来客提供舒适、优雅和丰富的休闲生活。
     
     
    n 商贸发展
    南昌是江西省最大的工业城市，完善的工业设施、齐全的工业体系，奠定了制造业发展的厚实基础。新中国的第一架飞机、第一辆轮式拖拉机、第一辆摩托车和第一枚海防导弹都诞生在南昌。南昌以汽车、医药和食品、电子信息和家电、新材料、纺织服装等五大产业为支柱，已建成商用车、飞机、香烟、饮料、医药、光电子、输液器、视听产品等8大类产品制造基地，并正在形成制冷机等5类新产品制造基地。江铃汽车、南飞、南烟、南钢、市政控股、诚志股份、华源江纺、联创光电、汇仁、统一、TCL、格林柯尔等一批国有、民营、股份制和外资企业，已成为南昌经济发展的重点企业，其中已有14家上市公司。南昌在全力推进打造现代制造业重要基地的核心战略上已初见成效，并正在成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的最佳承载地。
    随着2004年1月1日CEPA的正式实施，CEPA制度下的零关税安排、服务贸易开放安排和投资便利化安排，将对南昌适应加入WTO后过渡期能力和吸纳新一轮国际产业转移等，都将产生积极、深远的影响。CEPA的实施和“泛珠三角”区协作的形成，无疑为开创南昌-澳门合作新格局，扩展出广阔的空间，并带来前所未有的机遇。南昌将以更加积极的态度，与时俱进、乘势而上，加强与澳门的合作，加快商贸、金融、旅游、物流等现代服务业的发展。
     
    众多的外商企业的投入及其它大型企业的立地生产加快了南昌及外围城乡的经济发展，直接带动区域周边生活水平的提高，地区的消费水平也顺势抬高。
     
    n 对外交流
    对外交往  1992年，南昌被国务院批准为内陆开放城市，已与60多个国家和地区建立了经贸关系。先后与马其顿斯科普里市、墨西哥托卢卡市、日本高松市、芬兰瓦尔济考斯基市和托亚拉市结为友好城市。
    利用外资  1984年至2004年，全市累计批准外商投资项目2015项，吸引了来自美国、欧洲、日本、韩国、新加坡、泰国、台湾、香港、澳门等40多个国家和地区的投资。2004年实际利用外资7.3亿美元。出口市场已扩展到日本、美国等60多个国家和地区。2004年南昌地区海关出口总额10.75亿美元。
     
    n 交通环境
    南昌历为“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”之地，现是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽中南三角区相毗邻的省会城市，具有承东启西、沟通南北的独特战略地位。随着改革开放的不断深入，南昌的综合经济实力不断增强，城市基础设施建设进一步加快，形成了得天独厚的立体交通网。
    公路快捷通畅。105、320、316国道特别是贯通省外的赣粤、昌九、昌樟、温厚、梨温等高速公路交汇于南昌，形成以南昌为圆心、6小时通达沪、浙、粤、闽、鄂、湘、皖等周边省市的“经济圈”。在这个6小时经济圈中，聚集着中国1/3以上的人口，尤其创造出中国1/2以上的GDP。
    铁路四通八达。京九、浙赣、皖赣、向乐等铁路线交汇于南昌，并拥有98股道的全国第二大货运站。作为京九线上唯一的省会城市，南昌至全国主要大城市的铁路交通都可以朝发夕至。南昌正在全力打造“无水港”，实施与沿海发达海港城市的铁海联运，最终完成外贸货物直通式运输和便捷化通关。
    水运通江达海。南昌位于中国第一大淡水湖-鄱阳湖之滨，水路运输最大内河装载能力为1000吨，远洋装载能力5000吨，可由赣江出鄱阳湖入长江，经上海港出海，直达世界各地。一个国内内河最大的国际集装箱码头已开工建设，建成后千吨级货轮将自由出入，年吞吐量可达10万标箱。
    航空方便快捷。南昌建有的4D级昌北机场，距市中心只有20分钟路程，现已开辟直达30多个城市的航线，南昌至香港、上海、广州、深圳的飞行时间均只需1小时，并将于近期陆续开通新加坡、日本等国际航线，成为国际航空港。
   
    
    南长公路转国道320 至奉新约60公里。