前言

    本公司于2007年10月12日至10月18日派出了以旺地发展顾问副总经理陈宗力为领队，包括由市场研究、产品研究、前期策划、招商部人员共8人的调查组赴眉山市展开实地调研。
    在发展商和驻场同事的协助下，经过每人6个工作日，每日早午两个时段，对眉山市主要在售楼盘、商业项目和中心商业进行实地考察及相关资料收集，本次共调查5个商业项目，多家百货、超市和眉山核心商业圈，邀约20位商业经营者、专业人士、意向购房者和市民进行定向深度访谈，完成了38份调查问卷,完成了本次实地市调工作。
    项目位于眉山市二环东路和红星东路交界处东南角。项目地理位置优越，致力打造眉山第一商业项目，所以本次调研除对眉山本市商业进行考察摸底外，还对成都优质在营商业项目进行实地考察和资料收集。通过比较学习，为本项目的成功开发做参考和借鉴。

第1章眉山城市概况

1.1 眉山城市概况

    1.1.1  综述


眉山位于四川盆地成都平原西南边缘，1997年5月30日经国务院批准设立地区，2000年撤地建市，辖东坡区、仁寿县、彭山县、青神县、丹棱县、洪雅县，幅员面积7186平方公里，人口351万，耕地面积20万公顷。
    眉山北接省会成都，南连乐山，东邻内江
    资阳、自贡，西接雅安，是成（都）乐（山）
    黄金走廊的中侧面重点地区及“成都平原经
    济圈”的重要组成部分，是四川省“一条线”
    发展战略的重点地区。眉山中心城市是成都
    的卫星城，市政府所在地东坡区距成都仅70
    余公里。


    图1.1  眉山市区位图
    1.1.2  地理气候
    眉山市位于四川盆地成都平原西南部，地处东经102°49’—104°30’和北纬29°34’—30°21’之间，北接省会成都，南连乐山，东邻内江、资阳、自贡，西接雅安，是成（都）乐（山）黄金走廊上的重点地区及“成都平原经济圈”的重要组成部分。
    眉山市属中亚热带季风湿润气候，气候温和，降水丰沛，年均气温16.5℃，年总积温6100℃，年日照数1100小时，年均降雨量1050mm，无霜期303天。市内最高海拔3522米，最低349米。
    1.1.3  特色产业
    岷江、青衣江纵贯全境，土壤肥沃，灌溉条件好，是四川省重要的粮经作物主产区。粮食作物主要有水稻、小麦、玉米、红苕及部分小杂粮，经济作物主要有油菜、棉花、蔬菜、水果、茶叶、中药材等，2004年粮食总产160.55万吨。到2004年，全市基本建成了东部丘陵20万亩“南梨北枇”，中部平坝100万亩优质粮油，中部浅丘30万亩优质柑桔，岷江沿岸25万亩优质蔬菜，西部山区15万亩优质茶叶和中药材等5个具有明显资源优势和地方特色的产业化作物带。仁寿文宫被命名为“中国枇杷之乡”，青神县被命名为“中国椪柑之乡”，东坡区被命名为“中国脐橙之乡”和“中国优质稻米之乡”。全市有6个区县被命名为全省首批优质稻谷、优质棉花、优质茶叶、优质水果生产基地。
    1.1.4  交通
    交通枢纽：
    成（都）昆（明）铁路由北至南经彭山、眉山两县，境内有客、货站6个。
    高速公路：
    成（都）乐（山）高速公路纵贯南北，与成（都）雅（安）高速公路在彭山县青龙镇相接；国道213线穿越仁寿全境，省道103线由南向北经眉山、彭山县，省道106线由东向西横贯仁寿、眉山、丹棱、洪雅县，两条干线公路交汇于眉山。
    轻轨：
    正在设计中的绵阳－德阳－成都－眉山－乐山－峨眉山轻轨铁路建成后，眉山到成都仅需要 15-18分钟。市内由高等级公路形成“一横三纵”交通骨架，从各县到市区只需半个小时。预计该路线将在2010年试运行，届时预计年客运量将达到3000万人次。

    与周边城市距离：
    北距成都双流机场55公里，南离乐山大件运输码头也只有70余公里，岷江、青衣江流经彭山、眉山和洪雅。连接绵阳-成都-峨眉的城际铁路客运专线已经定于今年开工建设，铁路客运专线全长276公里，连通绵阳、德阳、成都、眉山、广汉、峨眉、乐山等7个城市，为客运专线双向。














    图1.2 眉山市交通图

1.2 城市发展

    1.2.1  眉山市概念规划体系








    图1.3  眉山规划图
    一、城市整体形象－－和平鸽
    规划的各景观片区和景观走廊之间相对独立，而又有机联系，由生态绿地、道路景观系统、水系景观系统及公园、城市街头绿地成为各组团之间的视觉通道、透气廊和开敞空间，使眉山未来的城市发展全局统一、方向明确、脉络清晰。届时，眉山中心城区将形成以城西工业片区为首，老城区、国际水上度假乐园片区和新区为身，北部眉山经济开发区及以城市北部未来开发片区为翼，城东苏公墓、蟆颐观风景区为尾，尚礼(岷江东岸工业集中开发区)为脚的一只展翅飞翔的和平鸽状城市总体布局。折射出三苏文化中倡导的以和为贵的和平思想，也昭示着古老而年轻的眉山正在张开腾飞的翅膀，快速奔向新时代。
    二、重点景观打造――东坡湖景观塑造
    塑造东坡湖景观贵在精，沿湖规划建设高档次、高品味、文化气息浓郁的精品景观。结合国际水上度假乐园的建设，把东坡湖和国际水上度假乐园联合打造成碧波荡漾与小桥流水人家相结合、生态与文化巧妙衔接、娱乐与观光一体、在西南片区极富影响力的精品景点。1.2.2  发展布局
    眉山市经济发展的战略布局是：突出一点，发展两线，开发三区。
    突出一点：突出发展眉山中心城市经济这一点。
    发展两线：一是依托成乐线的公路，铁路，建设黄金经济走廊；二是建设106线经济带。
    开发三区：一是“眉彭”经济走廊区；二是西部资源综合开发经济区；三是东部农业产业化经济区。
    1.2.3 功能分区
    东：东坡湖西岸和正在规划的东岸白虎滩片区：新兴餐饮娱乐、旅游休闲长廊，湖岸风景住宅社区。
    南：以三苏雕像为中心的老城区：城市商业中心、历史文化中心、民俗风情中心。
    西：铁环路沿线二环以西的火车站、高速路入口区域：站前经济的物流仓储中心、交通中心、汽车交易中心。
    北：眉州大道以北的科技工业园区与高教产业园区：“工业兴市、科教兴市”的孵化器和助飞跑道。
    中：眉州大道以南一环北路以北的新城区：政治中心，商务、体育、会展中心，城市腹地生态居住中心。
























    图1.4  眉山经济开发区总体规划图