江西南昌浙江大学国家大学科技园
    配套公寓项目产品定位报告
     
     
     
     
    上海绎凯博才房地产代理有限公司
    二零零五年七月五日
     
     
     
     
     
     
    委托方：江西浙大中凯科技园发展有限公司
    受托方：上海绎凯博才房地产代理有限公司
    说明：本报告为机密文件，非相关人员不得传阅
     
     
    第一部分 市场篇
     
    第一章 政策对南昌市场的影响
    一、近期国家和南昌出台重要政策介绍
    随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下：

• 2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。

• 2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

• 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。

• 2005年4月30日，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》，主要内容包括：规定自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住宅住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。按照建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见》的要求，南昌市拟定了普通住房的具体标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住宅均价的1.2倍以下。为便于操作将南昌市区划分为4类：具体价格为每平方米建筑面积3600元、3000元、2500元、1800元。5月31日，经建设部、财政部、税务总局确认备案后对外公布。

• 据南昌房管局信息中心工作人员介绍，从31日起，南昌市房地产市场上进行交易的商品房，逐步将在房地产交易中心的网上房地产网站上公布。但目前信息网的数据还比较少，他们将逐步补充今年元月1日以后的房产交易数据。

• 据了解，目前南昌建设的经济适用住房包括城东，城南，城西，城北四个小区，目前建成面积达156万平方米，但建设规模以及发展速度还是比较缓慢。今后几年，南昌准备每年计划建设50~60万平方米的经济适用住房，其比例将占全市当年房地产开发总量的15%~12%。

• 6月1日至今，南昌市地产交易中心挂出5宗共7块土地公开出让，其中住宅用地就有600余亩。据了解，2004年南昌市区总供应商品房用地1500余亩，2005年则计划出让住房用地4500亩。这就是说，“国八条”后，南昌市住宅用地放量已经占了全年土地计划供应量的1/7，也相当于去年商品房供地总量的一半。

     
    二、政策性质类型和背景分析
    1、政策性质类型分析
    从政策性质看，主要分为五个方面的政策类型：
    1）土地供给政策。限制土地供给，调节土地供给结构（增加中低价房和经济适用房土地供给），规范土地转让，防止土地囤积。
    2）金融政策。包括利率政策、汇率、贷款首付额度和不同物业贷款安排。
    3）财政税收政策。包括间接税和直接税，在交易环节和最终环节进行税收调控。所得税属于直接税，而营业税、契税、房产税（尚未推出）则属于间接税，在持有和交易环节征收。
    4）结构调节政策。增大中低价商品房和经济适用房市场供给，控制高价房市场供给。
    5）市场规范政策。规范市场交易买卖，增强市场透明度，防止暗箱操作和非法行为。
    从已经推出的这五个方面的政策看，土地供给政策和结构调节政策为市场供给调控政策类（即限制市场供给和调节供给结构），而金融政策和财政税收政策为需求调控政策类（限制市场需求）。从出台政策看，政府的需求调节政策市场影响力远远大于供给调控政策。
    政府的供给调控政策目的是通过结构调节，限制土地投机，增加中低价房市场供给比重，从而化解房价泡沫，使房地产平稳回落。但是从实际结果看，初期的土地限制政策适得其反，导致房价不降反升，最新推出的加大经济适用房供给政策，效果并不明显。
    需求调节政策目的是抑制投机需求的过渡膨胀，增加投机成本，提高投机门槛，从而降低市场投机，化解市场虚高泡沫，稳定市场。
    从新出台的政策看，针对投机者和交易环节的紧缩调控意图非常明显。政府采取的还是以局部调控为主。
     
    2、出台顺序分析
    政策的出台顺序反映政府对房地产市场调控的走向。从政府出台政策顺序看，政府对房地产调控的政策导向顺序为：
    
    征收营业税，调高契税
    
    
    金融政策
    
    金融政策
    
    市场规范政策
    
    土地政策
    
    土地政策
    
    市场规范政策
    
    结构调节政策
    
    限制土地供给，迫使开发商囤积土地迅速开发
    
    财政税收政策
    
    提高房贷利率
    
    
    限制开发信贷，提高利率和首付比例
    
    
    
    土地政策
    
    增加中低价房土地供给
    
    
     
    
    增加中低价房和经济适用房供给，限制高价房供给
    
     
     
    从出台政策过程看，呈现出以下几个方面的特点：
    １）单一调控转向“多拳出击”
    在去年，政府重点从一级市场调控房地产，控制土地投机和地价，迫使囤积土地的开发商尽快开发，增加市场供给，以期通过这来控制房价，调控需求。但实际上却适得其反，它加速了开发商企业两级分化，大企业的市场控制力增强，进一步增强市场信心。土地供给则限制了房地产供给，导致房价预期进一步上涨。
    单一的政策调价在市场极度繁荣的形势下，力度有限，往往能够被市场通过各种手段抵消。因此，政府开始转入综合调节，多拳出击。从今年推出的政策看，政府开始从一级、二级、三级市场同时出击，供给、需求综合调控，财政、金融双向结合。
    ２）政策力度不断加大
    除了调节的综合性外，政策的力度不断加大，３月１６日的加息，以及后来的首付提高，导致购买者贷款门槛提高，贷款成本增大。而４月３０日七部委联合意见，引发市场剧烈地震，抛盘激增，成交急剧萎缩，资金实力较弱的投机者纷纷动摇。由此看来，政府打压投机的决心越来越强。
    ３）调节目标越来越明确
    早期的政策是总体调控，并没有严格区分对不同角色的不同调控。其结果就是正常需求者和投机者、关系国计民生的中低价房和奢侈消费的高价房遭受同等打击。为了保社会和经济稳定，政府不敢采取过大力度的政策，因此，收效甚微。从最近出台的政策看，政府的调节目标开始明晰，针对性大大增强。增加经济适用房和中低价房及其用地的供给，严格限制高价房及其用地，营业税征收就是针对投机者而设计的。后续政策的推出肯定会沿着这个方向继续下去，因此，可以称为结构性紧缩政策。随着调节目标的明确，政策的调节力度大大增强，效果突出。
     
    三、政策影响下南昌房地产市场表现及影响
    1、房地产投资状况
    2005年1-5月份南昌市房地产开发投资额为23.93亿元，较上年同期增长4.9%，比去年同期增幅相比，下降了57.3个百分点。其中：商品房建设投资额17.76亿元，较上年同期增长2.95%，与去年同期增幅相比，下降幅度较大。房地产投资增幅大幅回落，显示南昌市房地产市场逐渐趋于理性。
     
    2、新建商品房供求状况
    2005年1-5月份南昌市市区核准商品房上市面积116.57万M2，较上年同期增长1.8%，其中商品住宅105.59万M2，较上年同期增长13.7%；完成商品房交易面积101.9万M2，较上年同期下降10.5%，其中商品住宅交易面积91.6万M2，同比下降8.5%。
    表1：新建商品房供应状况

     
    表2：新建商品房需求状况

     
    上述数据显示南昌商品房市场结构性矛盾比较突出。高价位、大户型住房所占比例较大，从商品住房供应情况看，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的高价房供应量占总量的47.9%，单套面积在120M2以上的占总量的65.1%；从预销售情况看，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的占总销量的72.2%，单套建筑面积在120M2以上的占总销量的63.7%。
     
    3、商品房价格状况
    2005年一季度南昌市市区商品住房预销售均价为2871元/M2，较上年同期上涨9.1%；1-4月份为3026元/M2，同比上涨13.14%；1-5月份为2996元/M2，同比上涨13.36%，房价走势基本平稳。
    房价上涨原因主要有：

• 供应结构不尽合理。市场上大户型、高价位商品住房居多，中小户型、中低价位普通商品住房供应量减少。

• 高价位住房集中上市。由于受6月1日以后国家取消对非普通住房税收优惠政策的影响，5月份南昌市商品住房特别是大户型、高价位的商品住房的成交量集聚放大，5月份市区共预销售商品住房2512套，面积9.49万M2，较上年同期相比分别增长了46.47%和67.39%，高价位商品住房的集中上市，一定程度上拉高了商品住房的均价水平。

     
    4、新建商品住房购买对象状况
    2005年1-5月南昌市市区交易的91.6万M2商品住宅中，南昌市居民购买的为67.1万M2，比重达73%；外地居民购买的为24.5万M2，比重为27%。
    近年来，随着经济快速发展和花园城市建设步伐的加快，南昌市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其它地市的人士纷纷前来购房置业，外地居民购房的比重逐年上升。
    从购房目的来看，以自住为主，但置业投资的比重逐年上升。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对南昌市房地产市场的持续健康发展有一定的负面影响。
     
    5、商品房空置情况
    2005年1-5月南昌市商品房空置面积9.22万M2，较上年同期下降19.81%，其中商品住宅空置5.44万M2，较上年同期下降20.6%。从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后等。
     
    6、存量房交易状况
    2005年