江西天睿不动产策略机构市场部                                    《 南昌小商品城 》市场研究及总体定位报告
    目        录
     
    第一章 前言
    第二章 批发市场在中国的发展现状
    一、批发市场的研究和发展
    （一）中国批发市场的研究
    （二）国外批发企业的竞争分析
    二、批发市场面临的主要问题
    （一）批发市场的主要问题
    （二）批发市场的主要对策
    第三章  南昌市商业环境和市场构成分析
    一、南昌市的区域构成及发展规划
    二、南昌市商业现状和业态布局
    三、南昌市批发市场的发展
    四、南昌市南部区域批发型商业分析
    第四章  项目的区位分析
    一、本案项目简介
    二、本案项目的区位分析
    第五章  本案项目的战略理念和总体策略
    一、项目总体战略理念
    二、本案项目的整体策略
    第六章 本案项目的综合定位
    一、项目的战略定位
    二、项目的目标市场定位
    1、目标客户群的类型
    2、主要目标客户的特点
    3、投资行为的特征
    三、项目的主题概念定位
    四、项目的总体功能定位
    1、项目功能规划的原则
    2、项目功能的规划
    3、功能说明
    五、名称与形象定位
    第七章 本案项目的经营理念和模式
    一、经营理念
    二、经营策略
    三、预留管线
    第八章  本案项目群的设计
    一、“项目群”主题经营理念
    二、“项目群”的整体功能设计
    三、展示交易功能的项目
    1、服装服饰交易中心
    2、儿童用品交易中心
    3、文化办公用品交易中心
    4、体育休闲用品交易中心
    5、家居用品交易中心
    6、日用品交易中心
    7、食品交易中心
    8、汽车用品交易中心
    9、国际贸易中心
    四、辅助配套功能的项目
    1、会展中心
    2、商务休闲会所
    3、餐饮服务中心
    4、配送仓储服务中心
    5、商屋
    6、其它
    第九章  本案项目常规性营销工作准备
    第十章  结束语
     
     
    《南昌小商品城》项目
    市场研究及总体初步定位报告
     
    第一章  前  言
    本项目市场研究是通过对南昌市商业现状，用一系列定性或定量的方法，对所提取的研究对象进行的一种信息筛选、归纳和分析的过程，是本项目定位、项目发展和项目推广的基础，其结果是为本项目提供系统的、前瞻性战略思路。
    我司于2006年9月份接受------公司的委托，对《南昌小商品城》项目进行总体策划工作；我司对此项目非常重视，成立了项目专案小组，在开展市场研究工作时运用了目前最先进的市场研究方法，从项目开发所涉及的点、线、面等多角度获取相关的调查数据，并通过深入的分析得出有关结论，通过对南昌本地各类专业市场的深入调查，从而得出有实质性意义的研究结论，为本项目的最终定位提供一个坚实的依据。
    本项目作为委托方在南昌市的第一个商业房地产项目，成功与否对委托方实现企业生存与发展具有关键性意义和长远影响。特别是项目在规模、形态、商业行业等方面操作难度极大，使企业的生存风险过于集中在一个项目的成功与否上。
    基于以上客观因素，我司对本项目的策划原则是：降低风险、树立品牌、长远发展！
    为了最大限度的减少项目运作过程中的失误，降低项目运作的风险，充分利用南昌洪城路—象湖北岸的商品批发市场群、尤其是洪城大市场商圈的商业文脉，委托方提出了把“南昌小商品城建成一个中国中部最大的以商品批发为主的超大型、综合性的集商品展示、批发交易、仓储配送、零售、餐饮、休闲娱乐、配套办公于一体的现代化小商品交易市场”的战略思路；也为了使委托方该项目的战略思路得到更系统和规范地实施，我司在对项目进行多角度、多方位、多产业调查的基础上，基本认同委托的战略思路，并在此基础上进一步提出以“工贸联动为产业发展模式的市场交易中心”策划理论为指导，将“批发市场”的概念提升为“中国新型的、有完善配套服务功能的，以商品展示和推介为主题的、经营有品牌和产地商品的、引入信息化系统、大型和规范的现代化市场交易中心”的战略概念，并通过发展南昌小商品城项目、通过以各种主题交易市场为龙头，在更高层次上、以更大的力度带动南昌市昌南城区批发市场产业结构的全面升级；依托南昌洪城路—象湖东岸和北岸的商品批发市场群的基础，构建中部最规范的、具有高度信息化和产业化的、集多产业商品的交易市场中心，同时将该项目建成为中部多种国内外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心。
    基于项目具体情况，本案项目周边同类型的商业项目较多，极容易形成同业的竞争。因此，必须挖掘项目的独特优势，使项目做到“三性”（即唯一性、排它性和权威性），使本案项目在区域市场上脱颖而出，抢占市场制高点，获得市场超额利润，提高项目开发的附加值。
    通过前瞻性战略思路的本案项目，围绕着与其相配套的公共配套设施和商业服务设施，将使南昌市昌南城区获得更为广阔的发展空间，从而加快南昌市昌南城区的城市化进程。即通过“南昌小商品城”项目的实施，将大大加速昌南城区的城市化、产业化、现代化的进程，实现商业配套、生活配套和社会配套发展协调的城区格局。
     
     
    第二章  批发市场在中国的发展现状
     
    一、批发市场的研究和发展：
    （一）中国批发市场的研究：
    1、中国批发市场的态势：
    （1）      中国批发市场的作用：
    中国商品批发市场伴随着改革开放逐渐兴旺活跃，成为中国市场体系一个重要的组成部分，人们社会经济生活中一个不可或缺的商品流通渠道。
    中国商品批发市场经过二十多年的发展，其在资源配置、扩大内需、引导生产、搞活流通、价格体系形成、推动地方经济发展等方面发挥了重要作用。
    （2）      中国批发市场与批发商面临的局面：
    近几年，批发行业在生产商自销（专卖店和直销店）和大型零售商批零兼营（沃尔玛、上海华联、国美电器、苏宁连锁）的双重挤压下，商品批发市场作为批发业务的主要承担者，其交易额的增长速度趋缓，呈现出相对萎缩的局面。
    同样，在商品批发市场面临着交易额增长速度下降的情况下，批发商正面临着来自各方面的挑战。
    一方面，部分厂商为减少营销环节，降低营销费用，杜绝伪冒品的损害，直接经营连锁专买（直销）店，通过这种方式，厂商的产品跳过中间经销商而直接到商店陈列、展示与销售架，从而达到市场占有的目的；部分厂商介入零售业，或成立专业的营销公司，或干脆与地区经销商合资成立销售公司，介入批发经营以强化营销渠道的掌握力量；一些大的零售商直接与厂商协议与沟通，成立物流中心，取得较低的进货价格，把批发商甩到一边。
    另一方面，批发商或因人力、物力、财力及经营观念的原因，不能满足厂商的整体需求，无法配合厂商的渠道策略或推广策略，不能发挥铺货、陈列、推广的功能，尤其是新产品上市时，厂商要求批发商配合厂商的推广政策全力铺货，但批发商不能全力配合，使厂商新产品上市政策没有收到应有的效果。
    【结论】
    在这样的大市场环境下，本案项目作为一个大型的、定位在以批发业为主导的商业物业，必须成为一个全新的批发形态，必须在对现在批发市场的历史、经验、发展趋势、运作手法和发展战略研究的基础上，进行创新。
     
    2、中国批发市场建设与发展经验
    （1）走统筹规划，强力依靠政府发展的路子：
    批发市场的健康发展，必须建立在统筹规划的基础上。各地批发市场发展实践证明，凡是注重、加强统筹规划、合理布局，把市场发展纳入城市建设中去的地方，批发市场就能够健康有序发展。
    （2）走明确市场定位、办特色市场发展的路子：
    无论是产地市场、销地市场，还是集散地市场都必须依托当地优势，选择经营品种和发展规模。
    例如：寿光蔬菜批发市场、绍兴轻纺城依托当地产品和种植业优势，走市场连基地，基地促市场的发展路子，有意识的培育自己的产业基地，形成“产（业）-（加）工-贸（易）”结合的体系，为市场发展打下坚实的基础。
    河南中原芝麻批发市场、浙江海宁皮革服装城、深圳布吉农产品批发市场分别以其经营品种、款式与价格优势、新的交易方式为特色，形成了“贸-贮-贸”的商业体系，确定了其在同类市场中的领先地位，并保持强劲的发展势头。
    河北保定依托传统优势，发展特色专业市场，一举成功，如安国东方药城、留史皮毛、望都辣椒、满城草萄市场等等。
    （3）走强化市场管理与净化市场服务，完善市场功能发展的路子
    市场的竞争，很大程度上可以说是管理与服务的竞争。办市场并不是简单的物业管理，而是要不断创新服务手段和方式，一切以客户的利益为前提，为客户提供最优质的服务，增强市场的凝聚力。
    （4）走批发市场多种交易模式的发展路子
    走出传统的“一手钱，一手货”的简单模式，积极寻找适合不同市场发展的新型模式，是促进批发市场发展的重要内容。
    大多数市场在这方面进行了有效探索，如一些市场通过举办展览会、展销会、交易会、博览会等，使市场得以快速发展与升华；一些市场通过在外地办分市场，扩大了规模；一些市场在现货仓单交易方面上进行了大胆探索，如中国商品交易市场、华通有色金属中心批发市场、昆明商品中心批发市场等，取得了较好的效果；有的已开始在电子商务方面进行积极探索，一些市场在拍卖、计算机网络交易方面进行了尝试，为市场发展注入了活力，一些市场积极引进现代营销方式，把连锁经营、代理、配送等新型流通形式引入批发市场。
    （5）走以股份制形式办市场的发展路子：
    一些市场在股份制改造方面进行了探索，为市场注人了新的活力。如深圳布吉农产品中心批发市场、绍兴轻纺城等通过股份制改造，一方面解决了企业办市场面临的资金困难，另一方面也促进了经营机制的转变。西南建材中心批发市场、武汉武泰闸农副产品中心批发市场、义乌中国小商品市场、合肥长江批发市场等在股份制改造方面进行了积极探索，有效地实现了批发市场管理机制创新。
    【结论】
    本案项目的投资开发应该在总结中国批发市场成功经营的基础上，有所创新。必须有非常清晰的市场定位、明确的主题特色、完善的管理与服务体系，而且本案项目在建成后还必须经营，只有经营才能获得更高的收益和更有特色；促销的手段不仅仅有会展、博览这些阶段性促销手段，而且要有每天都有多主题的、多概念的促销方法，包括新品推介、滞销品的甩卖、季节产品倾销等……
     
    3、中国批发市场的战略性转变：
    批发市场从起步到发展有近25年，虽然全国发展很不平衡，东部沿海省市已基本饱和，中西部地区还有较大发展空间，但从总体上讲，中国的批发市场已基本完成发展期而进入调整期，面临着一个业态提升，扶优扶强，功能扩充，管理升级，二次创业的严峻挑战。
    在2006年至2020年期间，由于中国仍然还是一个发展中国家，城市化水平还较低，各地经济发展的不平衡性，加上传统的消费习惯，还将存在较大的发展空间，充满着活力，但数量不应增加太多，一些名牌批发市场将存在更长的时间，特别是农副产品批发市场存在的时间会更长。
    如何实现中国批发市场的战略性调整、创新与发展呢? 
    （1）      实现批发市场的管理创新，向法制化转变
    市场经济就是法制经济，批发市场作为市场经济的一种形式，必须通过法律手段进行规范化发展。
    （2）      实现批发市场的组织创新，向质的提高转变
    市场建设的重点要放在市场功能的完善上，要大力发展专业化市场，综合性市场要按经营品种的商品特性进行分类，建立专业交易区，专业性市场要重点培育代表市场特色的品种，形成市场自己的特色，建立起各具特色的市场群体。
    要大力培育有影响力的交易商，特别是一级批发商，大力培育市场中介组织与经纪人队伍。
    （3）      实现批发市场交易方式的创新，向集约型转变
    批发市场不是简单的商品中转站，从世界批发市场发展趋势来看，批发市场必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四大功能。
    （4）      实现批发市场形象创新，向成为优质产品的集散地转变
    批发市场总是与假冒伪劣商品联系到一起。
    （5）      实现批发市场制度创新，向投资多元化转变
    积极引导批发市场运行和管理体制向现代企业制度方向发展，通过对现有批发市场的改组、改制，努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合，实现批发市场的战略性重组，通过股份制形式来经营管理批发市场。