目   录
     
     
    第一部分、前言
    第二部分、CCTI分析模型以及文化数据库研究结论
    第三部分、项目主题定位
    第四部分、项目产品定位
    第五部分、项目品牌定位
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分、前言
     
     
     
     
     
     
     
     
    1．1．      关键词
    建邺区/河西新城/有明确的规控指针/噪音问题
    中高档物业/新生活方式/核心竞争力/价值最大化//奥体片区
    最佳人居环境/“一城三区”/城市副中心/国际七大居住趋势/稀缺性
    海洋主题/产品差异化策略
    品牌塑造/个性化服务/知名物业管理公司或顾问公司/隐式物管/有效宣传
    中产阶层/知富阶层
    博大与海洋文化/大洋文化
    居住改变视野/国际风尚
    从容生活，无限体验/领航者的视野
    知富阶层品位居住的旗舰/建筑改变视野/居家、休闲、交往、文化体验/南洋风情
    配套改变品质/演绎大洋生活，品酩华贵生活
    知富阶层理想栖居地/蓝韵湾
定位思路
    
    项目品牌定位：品牌核心、品牌定位、品牌写真、品牌形象、案名与推广语、品牌价值
    项目主题定位：项目核心卖点分析、项目主题定位
     
    项目产品定位：档次定位、物业类型、项目规划、建筑风格、户型定位、价格定位、配套设施、服务体系、项目发展建议
    CCTI模型分析
    CCTI与STP交互分析
    CCTI与SWOT交互分析
    文化数据库分析
    客户文化偏好
     
    项 目
    定 位
    
     
     
     
     
     
     
    第二部分、CCTI分析模型以及文化数据库研究结论
     
     
     
     
     
     
     
     
    2．1．项目评价
    1）      项目概况
    ■项目位置：南接塞上路，北抵高架纬七路（目前正在施工，7月份左右竣工出新）、应天西路，东上赛虹桥立交，西至应天巷地块北面沿纬七路往东300米即到赛虹桥立交，银桥市场；从地块出发经赛虹桥立交至新街口3.4公里，从地块北面顺纬七路往西再经南湖南路至河西奥体中心为2.8公里；从地块直接往北骑自行车5分钟、步行10－15分钟即可到达南湖社区中心和集庆门大街。
     
     
     
     
     
     
     
     
    ■土地面积：
    建设用地面积为100，000平方米，合150亩（该地块具体用地面积以土地部门实地测量为准）。
    ■土地性质：
    居住用地。
    ■土地现状：
    尚未拆迁，但拆迁量不大，地块路网基本
    形成。 南北纵向，近似长方形，南边比
    北边稍高。北边有一家水产和肉类的批发
    市场。
     
     
     
     
    2）      技术资料
    各项具体指标，可根据方案最后调整。
    建筑容积率：控制在1.6左右；
    建筑覆盖率、绿化率、退红线要求、限高、建筑间距：
    □建筑覆盖率：< 22％；
    □绿化率：>40％；
    □退红线要求：参照《南京市规划局建设工程规划设计要点》执行；
    □建筑间距：参照《南京市规划局建设工程规划设计要点》执行；
    □限高：<35米<>。
     
     
     
     
    3）      周边配套
    1）      购物场所；周边没有大型购物场所，仅有小型苏果、华诚等超市；银桥市场为建材类市场。
    2）      文化教育：爱达花园小学、虹苑中学、南湖一中、南湖高级中学、金陵外国语学校等，沿应天西路往西近湖西路有南京建筑职工大学。
    3）      医疗卫生：地块往西200米社区卫生服务站、银桥市场附近有两个药房，分别在马路两边。
    4）      金融服务：银桥市场对面有农业银行、地块往北方向集庆门大街上有工行。
    5）      邮政服务：银桥市场对面有邮局，联通应天西路营业厅。
    6）      娱乐、餐饮、运动：银桥市场对面有派尔大酒店，虹苑路与应天西路交汇处有一茶社，附近有小的社区型餐饮。
    7）      生活服务：地块往西200米虹苑路为怡康社区服务区，有虹苑集贸市场、社区卫生服务站、华联超市等。
    应天西路银桥市场附近有华诚超市及其他社区服务配套
    南湖路与应天西路交汇处有建邺区社区服务中心——邻里中心，专为周边社区服务配套。
    地块往北方向集庆门大街处有南湖菜市场、苏果、华诚超市
    在地块西北方向南苑路上有南苑大药房、菜市场，附近有苏果便利。
    游乐休憩设施：附近没有。
    4）      交通条件
    公交情况：301、39底站在应天水产中心，怡康新寓附近有818，银桥市场有公交19、21、63、85、305，集庆门大街有公交14、39、63、80、81、83、85、103、301、306、812。
    目对外水、陆交通状况；由赛虹立交桥东至宁芜铁路南站、中华门长途汽车站、夫子庙等地；向东至雨花台、绕城公路；向西可至奥体中心；向北则通往朝天宫、新街口。
    5）      街区功能
    本项目属河西新城，河西新城将规划集文化、体育、商务功能为主的城市副中心，且以居住与就业兼顾的中高档居住区。
     
     
     
     
     
    2．2．CCTI战略研究模型结论
    1）      自身资源（item self）
    ?      地块区位优势：地块处于新街口城市中心、河西奥体城市副中心、南湖市场城市区段社区中心三个“中心”的环绕辐射之中。项目未来配套除以来社区内部配套之外，小生活配套可依赖南湖中心以及纬七路社区商业、南湖南路建邺区社区服务中心，大生活配套可至新街口，未来发展也可向奥体中心延伸。
    ?      各项指标：项目高度有明确的规控指标，产品规划有一定的限制；但地块平整，面积较大，滨依秦淮河，易于整体规划打造。
    ?      公交条件：交通不太方便，直达新街口等城市中心公交线路较少，地铁出口也距离较远。
    ?      景观资源和人文价值：地块邻近银桥市场与长江市场，北面抵临纬七路高架路，有一定噪音污染，地块南面目前较为杂乱荒芜，东面紧临秦淮河的泄洪段，春、冬季枯水期和夏季泛水期较脏，项目近距离周边环境较为杂乱。文化底蕴不深也制约着本项目文化品位的塑造。
    ?      休闲配套：地块周边关于居住的基本的饮食、小型购物、金融邮政、文化教育等基本配套基本具备，但欠缺林荫道、广场、中高档休闲娱乐场所等高档配套。
    ?      片区规划：河西东南部地带建邺区规划为高新科技园建设，将来配套建设将更趋完善；
    ?      周边建筑：周边建筑以多层建筑为主，建筑无风格；但新建的周边建筑多以小高层和高层为主。
    
网尚对策：

• 土地价值最大化：地块本身拥有较好的自然景观资源以及人文资源，具备了开发中高档物业产品的条件，合理规划进行开发是实现土地资源价值最大化的关键；

• 区位优势：河西新城是南京市房地产发展的热点区域，规划的起点高，区域的高定位、高规划，为项目开发中高档产品打好了背景基础；

• 规模优势：项目规模化开发，利于造景、配套以及新生活方式的引导；

• 景观和人文资源：针对周边项目在景观和人文资源塑造不够的缺陷，可加强这一方面的打造，使项

• 商业：周边商业明显不足，尤其缺少针对小区居民的商业配套，北面和东面沿街面虽然较长，但为城市主干道，车速较快不宜设置商业，所以本项目商业建议以满足小区住户的生活需求为准。为了降低会所的经营压力，建议部分商业面积归入会所。 

• 噪音处理：小面积的户型单位沿路布局，实现项目价值最大化；

• 建筑风格：项目周边建筑群建筑风格不明显，且项目周边无高层建筑，因此项目有利于建设地标建筑物，拔高物业形象，打造地标新物业；

• 成熟配套：地块配套较完善，奥体片区的配套设施的建成，增强了项目核心竞争力；

• 差异化策略：本项目将避开强势竞争、实现产品与服务的创新竞争策略，建立本项目核心竞争力；

• 文化策略：针对南京历史人文气息浓厚的特点，在项目定位上将以大洋文化贯穿于整个项目；

• 人居环境策略：南京城市发展目标中建设最佳人居环境的目标与本项目的倡导人居品质的定位相同；

• 居住理想引导：本项目的产品注重对南京人居住理想的引导；

• 稀缺性：项目经典的景观，独特的人文背景，这样的地块资源在南京市较少，在后期营销炒作中应强调本项目的稀