目 录
1. 定位策略的把握 4
1.1. 定位的基准原则 4
1.2. 定位的逻辑结构 5
2. 核心问题的提出 6
2.1. 如何与赣江相得益彰 6
2.2. 如何让项目站在更高的开发层面 6
2.3. 如何实现价值最大化 7
2.4. 如何引导产品出彩 7
2.5. 如何最大限度打造中高档住宅品质 7
2.6. 如何利用五星级酒店的有利资源 8
2.7. 如何利用甲级写字楼的有利资源 8
2.8. 如何利用一期建成的商业 8
3. 项目评价 9
3.1. 项目概况 9
3.2. 技术资料 9
3.3. 四周景致 10
3.4. 周边配套 12
3.5. 交通条件 13
3.6. 街区功能 14
3.7. 总体评价 14
4. SWOT分析 15
4.1. S 优势因素 15
4.2. W劣势因素 17
4.3. O机会因素 17
4.4. T 威胁因素 18
4.5. 矩阵组合分析 19
5. 项目定位 20
5.1. MCTR定位推导思维模型 20
5.2. 市场定位 25
5.3. 物业形态定位 30
5.4. 价格定位 33
5.5. 客户细分 35
5.6. 客户定位 37
5.7. 户型定位 41
5.8. 建筑风格定位 43
5.9. 形象定位 45
5.10. 文化定位 49
5.11. 案名推介 52
6. 项目发展建议 54
6.1. 交通组织建议 54
6.2. 景观设计建议 55
6.3. 建筑布局建议 56
6.4. 地形特点的规避与利用 58
6.5. 户型设计建议 58
6.6. 配套功能建议 75
6.7. 停车场建议 75
6.8. 物业管理建议 76
6.9. 智能化设施建议： 81
7. 产品核心竞争能力分析 83
7.1. 自身营造的价值 84
7.2. 地块区域价值 85
7.3. 项目附加价值分析 85
8．总体开发策略建议 86
9. 项目开发模式框架示意图 87
1. 定位策略的把握
1.1. 定位的基准原则
由于市场的不断细分决定了任何产品有多样或多元性的发展可能，在以下定位内容中将把握如下原则进行分析、创作，以寻求适合本项目的最佳定位走向：
■把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上；
■强调市场引导：在市场调查基础上塑造新模式开发对市场的号召力；
■强调扬长避短：根据本项目的优劣因素提出适用的解决方案；
■提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点；
■带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应；
■体现可操作性：定位内容须通过可操作的手法最终展现予目标客户；
■坚持以客为本：在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化；
■引导产品出彩：定位的核心内容在于酝酿产品的最佳设计方案。
提出核心的关键问题
项目评析：
SWOT
矩阵分析
市场调研
分析结论
定位分析：
MCTR
推导模型
开发策略建议
客
户
定
位
物
业
形
态
市
场
定
位
文
化
定
位
户
型
定
位
价
格
定
位
形
象
定
位
风
格
定
位
密
度
定
位
案
名
推
介
规
划
建
议
景
观
建
议
地
形
利
用
建
筑
排
布
配
套
建
议
停
车
场
建
议
智
能
化
建
议
……
产品核心竞争能力分析
1.2. 定位的逻辑结构
由于定位分析强调专业、严谨的推论过程，从而得出更为准确的定位结果。如下为本项目定位的逻辑结构图示，旨在能更清晰地了解各章节内容之间的逻辑关系：
2. 核心问题的提出
基于对本项目的前期的市场调研与分析，提出项目定位中需要针对性解决的核心关键问题，这是成功操作本项目需重点考虑的内容：
2.1. 如何与赣江相得益彰
项目占据了南昌市城北区域最好的地块，与赣江江景区密不可分，项目操作需既照顾好赣江的城市功能，又很好地营造项目自身。
2.2. 如何让项目站在更高的开发层面
目前整个南昌市的江景住宅开发市场已经处于中高级的层面，项目本身也不过为一般的二三线江景住宅，关键在于使项目脱离江景住宅的局限与制约，站在城北中心，乃至市中心的高度来营造本项目。
2.3. 如何实现价值最大化
针对南昌人还比较传统的消费特点，项目在营造时如何有意识地加以引导，引导消费者进行自身突破，从而使出彩的产品能赢得市场的喝彩声，使项目的感知价值真正转化为经济利润。
2.4. 如何引导产品出彩
在产品层面，项目如何既适当照顾消费者比较传统的审美心理，又能适度超前，使项目真正跳出南昌，成为备受业内外瞩目的品牌之一。
2.5. 如何最大限度打造中高档住宅品质
由于项目一期已经基本建成，由发展商统筹的总建面积共110万平方米，剔除一期建成30万平方米的商业，10万平方米的住宅，以及5万平方米的写字楼，项目如何尽可能的利用二期的55万总建面积，达到提升项目品质的目的。
2.6. 如何利用五星级酒店的有利资源
项目地块将规划的五星级酒店，项目如何巧妙地打造好住宅本身与酒店的关系，使两者相融相合，共享互补。
2.7. 如何利用甲级写字楼的有利资源
项目一期建成的甲级写字楼，具有一线赣江江景和部分青山湖景，项目如何巧妙处理住宅本身与写字楼的关系，使两者共享互补，相得益彰。
2.8. 如何利用一期建成的商业
项目一期建成的商业街区，是整个项目的前期引擎。如何倾力打造商业的航母，推动其对项目作出贡献，使商业和住宅之间的和谐发展，是本项目的核心问题。
3. 项目评价
3.1. 项目概况
>>本项目位于南昌市中心城区的东湖区内，属于城北中心地段，从滨江北大道、三经路和规划七路三条主要道路可直达本项目，项目拥有较好的赣江江景和部分青山湖湖景，距离市中心八一广场约2.5公里，距离省政府约3.5公里，距离市政府约3.5公里。
>>项目地块南临大地龙泉湾，西边为滨江北大道和赣江，东临普通住宅区，北临朗贤外滩铭座，西北角即为赣江大桥和洪都大桥双桥。
3.2. 技术资料
>>项目二期由发展商统筹的土地面积约230亩，153180平方米；其中住宅建筑面积约50万平方米；用地面积存在一定的软性操作空间。
>>土地净容积率3.34，有可操作空间。
>>无其他强制性控制指标，主要根据项目规划进行方案报建。
>>其它限制性条件。
3.3. 四周景致
>>地块西北面：有风景迷人的赣江江景和滨江北大道
>>地块北面：连接京九大动脉的赣江大桥，新建成的洪都大桥、英雄大桥；连接城市主干道的规划七路，可以直通青山路，另外，朗贤外滩铭座项目就在项目的正北对面。
>>地块东北边：南昌市豫章小学
>>地块西南侧为大地龙泉湾项目
3.4. 周边配套
在生活配套方面，片区目前的配套十分完善，地块相邻的有豫章小学；在地块东南侧有城市主干道青山路，此干道上有百货大楼城北超市，香江家具城，江西财经大学青山园校区；由于项目处于南昌市中心城区，从项目到市区中心八一广场距离较近，可以充分享受整个城市的各个方面的配套。
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