一、宏观环境分析
1.2007年中国房地产市场发展趋势
经过2006年的房地产的政策调控年。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求已成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归的姿态。
1.1 政策调控执行力度将加大。
面对主要大中城市不断上涨的住房价格，在2005年政府出台一系列调控政策的基础上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，预计2007年将进一步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。
1.2 房地产开发投资增速将放缓。
在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。在这种背景下，预计2007年房地产开发投资增速可能会放缓到15%左右。
1.3 住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。
在2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。
1.4 土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。
2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。
1.5 政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视。
预计2007年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大；另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006年中国经济再度呈现过热局面的直接原因。也因此控制项目投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点，政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化。
1.6 住房供求差距将缩小，价格成为关键因素。
从房地产供给的一些先行指标来看，2007年的实际供应量增长将有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2007年住房供求差距将进一步缩小，而房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。
关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2007年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。
1.7 城市经济圈发展将带动二三线城市市场成熟
国内已经形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区三大城市集群经济圈的格局，目前正处于高速发展时期，目标是成为具有世界竞争力的组团式大城市集群。
但是作为经济发展主力载体和战略制高点，中国三大城市群远未形成国家财富积聚的战略平台。因此三大城市圈的发展潜力巨大，单纯依靠中心城市的标杆作用略显不足，二三线城市的迅速发展才是提升城市集群竞争力巨大的后发力量。
2、商业地产发展四大趋势
2.1 社区商业发展潜力大
从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各地各级政府目前积极鼓励发展社区商业，因此近年社区商业将呈现出较大发展潜力。
2.2 开发门槛将大幅提高
随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，将会出现一些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购的现象。
2.3 外商对商铺需求增加
随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。
2.4 以租为主将成主流
从近几年的发展状况来看，由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程问题将逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点，尤其是重点城市中的标志性项目的成败将会起到强力的调控效果。
随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场更趋于有序。
二、中观环境分析
1. 南宁市经济发展现状
南宁经济运行闪亮开局，2007第一季度生产总值达到219.64亿元，比上年同期增长16.2%，增速同比加快1.9个百分点，比全国快5.1个百分点，比全区快0.9个百分点。
居民收入继续增加，物价涨幅趋缓。全市城镇居民人均可支配收入3379元，增长14.1%。
是多种积极因素共同作用的结果。其中，工业加快发展，对经济推动作用显著；消费结构的升级有力地带动了商品房销售、汽车销售、消费品零售、餐饮等居民消费的增长；煤、油、电保障到位，促进了经济的发展。
2、南宁市房地产发展现状
2.1 南宁市房地产投资呈现“起步快”的势头。
2007年一季度，全市房地产完成投资27.15亿元，比上年同期增长37.19%，增速比2006年平均增速快4.88个百分点。其中，商品房投资完成21.78亿元，同比增长14%
经济适用房建设规模继续扩大，销售量增大。1-3月，全市房地产完成经济适用房投资1.46亿元，同比增长33.79%。施工面积100.74万平方米，同比增长78.77%，经济适用房建设面积突破100万平方米。
2.2商品房销售“回升快”
2007年3月末，南宁市共有131个楼盘在售，比上年同期新增26个。一季度，全市房地产企业开发的商品住宅平均销售价格为2777元/平方米，同比上涨1.24%。其中，市区的商品住宅平均销售价格为2925元/平方米，同比上涨3.94%。
[资料来源:南宁市统计局4月中旬发布的信息]
3．南宁市商业地产发展概况
3.1 南宁市商业地产基本格局
一部《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的发布，借助东盟好风，商业地产如鱼得水般开始放量增长，南宁市多个商圈和商业中心陆续成型。
3.1.1 朝阳商圈评述：
作为南宁传统商圈的朝阳商圈就是沿朝阳路一带的商业网点区域，核心商圈呈环绕型，从火车站起向南到万达商业广场止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，东到人民路、新民路、公园路，西至华强路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中华路。
朝阳路段是南宁人流、物流、车流最为密集的区域，日人流量最高在30万人次以上，是南宁商业业态最丰富的区域，拥有非同凡响的人气、发达的交通和沉淀已久的商业文化。
2005年该区社会消费品销售总额为68亿元，当年南宁市社会消费品销售总额为378亿元，不足1平方公里范围里的商家为南宁市贡献了近五分之一的份额。
朝阳商圈的盛衰牵动着南宁市经济大动脉。2004年7月万达商业广场的开业，在以百货大楼为中心，包括万隆百货、民族商场、和平商场、裕丰商场、向阳百货、交易场、南方大酒店、凤凰宾馆、银河商场等店铺组成的老朝阳商圈之外，重建了一片多功能的商业街区，同时将订单式商业地产的新模式和新思维带到了南宁。南宁万达开业半年就为南宁市创造了3700万元的税收，随后人民东路梦之岛开业、国美电器进驻，新的东朝阳商圈带动整个朝阳商圈进入前所未有的繁荣阶段。
2006年2月，一份《发展大朝阳商圈的主要构想》出现在人们的视野，在兴宁区政府牵头之下，要与众商家将朝阳商圈共同升级打造为“广西第一商圈”。
同时，盛世·联邦广场盯准了以交易场为中心的百货食品批发商圈，携带新一代批发经营模式加入到朝阳商圈中，全面升级商贸批发的硬件环境，增值现代化的商务功能，揭开了新一轮升级朝阳商圈的序幕。
3.1.2 中环商圈评述
中环商圈也即是人们所说的七星路商圈，是以梦之岛两店、七星路沿路个性品牌店为核心，幅射新民路、古城路、桃源路，包括华联超市民族宫店、王府井百货的七星－古城路段。
中环商圈的历史不算太长，但其发展速度非常惊人，归根结底原因就是中环商圈的商业业态和商品定位都非常分明而准确。
占据古城路两端的新旧梦之岛两店，将整个地段的品牌价值大大提升。而一直被人们称之为女人街的七星路，本来就是走高档时尚名品路线的，商家自发的以这一价值体系给自己定位，形成了以经营中高档、时尚商品为主的品牌商圈。
相对于走百姓路线的朝阳商圈参差的消费档次以及混乱的道路交通，消费水平日渐提高的南宁市民更青睐于中环商圈档次高、特色浓的店铺。
3.1.3 江南商圈评述
3.1.4 琅东商圈评述
埌东商圈是一个未来的概念，是服务于以国际会展中心为核心的埌东埌西中央商务区的配套商业，从南湖以东，民族大道东段直到南宁国际会展中心以东，包括滨湖路、快速环道、竹溪路、青山路以及民族大道东段延长线间区域。
在城市定位上，埌东首先是以国际会展中心为核心的中央商务区，也是东盟国际商务区的幅射延伸区，整个“泛埌东”地区的商业，都是为新商务经济发展服务的功能配套商业，是商务经济的硬件基础和软件平台。
如今的埌东还算不上真正意义上的商圈，虽然梦之岛、五象百货购物中心的进驻，以及