兰庭雅苑市场调研报告
     
     
     
    兰亭雅苑
    市场调研报告
                           
                             
     
     
     
     
     
     
     
     
    南京市房屋销售置换实业有限公司
                   2006年8月1日
     
     
     
     
    目录
    第一部分 城北房地产市场简要分析
    一、城北发展整体特征
    二、城北城市规划与特色
    三、城北房地产市场发展状况
    四、小结
    第二部分 竞争楼盘分析
    一、在售住宅体量及总户数分析
    二、竞争楼盘主力户型及面积分析
    三、竞争楼盘销售情况分析
    四、竞争楼盘上市物业类型及容积率、绿化率
    五、竞争楼盘卖点及广告诉求分析
    六、主要竞争楼盘开盘时间和交付时间分析
    七、本项目主要竞争楼盘成交状况分析
    八、主要竞争楼盘成交户型及在售户型分析
    九、小结
    第三部分  地块分析篇
    一、地块地理位置分析
    二、地块周边配套环境分析
    三、地块周边交通环境分析
    第四部分 产品分析篇
    一、主要经济指标
    二、套型面积数量
    三、规划特色
    四、项目概况
    五、项目swot（优劣势）分析
    六．产品核心卖点分析
    七．项目目标客户分析
    附件一：城北在售竞争楼盘档案
     
    第一部分 城北房地产市场简要分析
    一、城北发展整体特征
    城北板块地跨下关、栖霞、玄武三个行政区；地处南京市城区北部，东界句容，西连主城，濒江依城，沿江水岸线延绵92公里；板块总面积370.1平方公里（栖霞340平方公里），共有户籍人口59万。栖霞区是南京著名的东郊风景区，拥有幕府山、太平山、栖霞山沿江风光带等自然资源。
    目前城北房地产市场主要的关注点有三块：迈皋桥－晓庄区域、老下关地区、中央门－幕府山一线。
     
    1、城北的交通四通八达
    城北作为连接苏南、苏北的交通咽喉和长江中下游的交通枢纽，其地理位置十分突出。由于长江二桥、中央门汽车站、南京火车站的存在，加上地铁的开通，玄武湖隧道、九华山隧道的贯穿，城北的交通体系四通八达。城北的居民出行也更加快捷。
     
    2、城北的商业设施分布不均
    城北商业设施的现状从下关地区向东，逐级递减。
    城北目前商业设施较好的片区集中在下关、中央门和迈皋桥三地。这三地靠近主城区，居民较多。商业设施基础较好。迈皋桥以北、以东区域商业设施比较缺乏，目前新开楼盘的商业配套主要依靠开发商自身打造。如旭日景城、方圆绿洲等楼盘都规划有商业街等商业配套设施。
     
    3、城北环境得天独厚
        往南是玄武湖，往北是长江、幕府山，往东南是紫金山，腹地还耸立着苍翠的红山。随着城北化工厂的搬迁，城北的居住环境将日趋改善，城北的环境优势也将凸显。
     
    二、城北城市规划与特色
　　    首先，在环境整治方面今年将有大动作。
    据悉，南京化工厂、金陵化工厂等多个污染较重企业将在近年彻底搬迁出城；南京幕府山因长期开采白云石而形成的“大疮疤”将变为碧湖云烟的“天池”，目前专家正在进行最后的可行性论证；
    　　其次，交通方面继续让人期待。
    地铁一号线将在现终点站迈皋桥站的基础上，沿和燕路向北延伸，终点站将为燕子矶站。
    　　第三，商业规划又添新区。
    规划的城北商贸区将以晓庄广场为中心，规划面积达1.87平方公里，总投资10亿元。其中包括高力家居港、汽配城、百安居、苏宁电器、品牌汽车4S店等大型市场项目。另外，为了方便居民购物，还调整了14条公交线路进入城北商贸区
     
    三、城北房地产市场发展状况
    从销售情况来看，上半年城北板块商品住宅上市总量42.95万平方米，占全市14.74％，同比上升136.69%；同期销售总量27.9万平方米，占全市6.45％；6月份板块商品住宅整体成交均价达5920元/平方米，仅低于城中、城东板块，位居全市第三，其中世茂滨江新城均价达万元以上。 
    分析销售情况，可以看出，由于上半年城北上市商品住宅同比上升幅度高达136.69％，使得这一时期城北商品住宅供应量占江南八区的比重快速提高，并且房价在上半年呈现缓慢增长。
     
    1. 楼盘分布较分散
    城北横跨下关、栖霞、玄武三区。由于地区跨度太大，城北的新开发楼盘分布较分散。近年来，新开发楼盘主要集中在在迈皋桥板块，主要楼盘有栖霞天韵、北城世家、北苑之星、鸿燕名居等。该板块靠近主城区，居民较多，商业设施基础较好。
    此外，在城北的北部纬一路沿线和西部的经五路沿线，近年来，开发楼盘较多。经五路（墨香路）沿线集中了兴都花园、雯锦雅苑、墨香山庄、北城新风等6家楼盘。纬一路（幕府东路、幕府西路）沿线集中了阳光雅居、城市绿洲、望燕名居、旭日景城、中浩·森林湾等楼盘。
    这两地地处城郊结合带，虽然新楼盘开发不少，但是商业设施比较缺乏，且分布不均，远不如下关和迈皋桥地区。
     
    2. 大盘涌现，上市量增加。
    据网尚房地产统计数据显示，2006年上半年城北板块商品住宅上市量为42.95㎡，同比去年增幅136.69%.在城北一些大盘（如世贸外滩新城、聚宝山庄、旭日景城等）上市的影响下，城北在江南八区所占比例不断增加。
     
    3. 城北房价从04年至06年上半年呈现平稳上升趋势。
    从2004年均价4500元/平方米左右到2005年均价5000元/平方米左右，到2006年上半年均价5500元/平方米左右，在世贸外滩新城的带动下，2006年5、6月份的均价甚至已达5920元/平方米，城北房价走高。支撑城北房价上扬主要原因有：
    ♀一些高档或中高档楼盘的带动，如世贸外滩新城、金基翠城等。
    ♀迈皋桥地铁投入使用，在玄武湖隧道、九华山隧道相继打通等交通利好推动
    ♀城北化工厂搬迁利好的促进
     
    4. 由南向北，由东向西，楼盘均价逐级递减。
    在城北片区，楼盘均价从高到低，其分布大致有以下特征：
    ♀下关区域，世茂滨江新城一枝独秀，均价上万。此外惠纺园、清江西苑、清江花苑等楼盘均价也在6000元/㎡左右。
    ♀城北与城中过渡区域，从中央门至火车站以北一线分布着金基翠城、赞成·湖畔居、东恒·阳光嘉园等楼盘。均价一般在5500-6000之间。
    ♀迈皋桥板块，均价在5000-5600元/㎡之间。代表楼盘林景瑞园。
    ♀经四路沿线，均价在4800-5000元/㎡左右。代表楼盘墨香山庄、雯锦雅苑。
        ♀纬一路沿线，均价在4800-5000元/㎡之间。代表楼盘旭日景城、方圆绿洲。
    ♀尧化门区域，均价在4000元/㎡。代表楼盘上城风景。
     
    5. 城北商业网点由南向北呈梯度分布。
    近几年，随着城北楼市的发展和城北定位从老工业基地向人居与商贸转变，城北商业地产也发展迅速，集中体现在城北从南向北中央门至建宁路、迈皋桥、纬一路三个市场群的形成。
    中央门至建宁路市场群现在被誉为第三商圈。该商圈地处下关，水陆交通方便，有长江码头、火车站、长途汽车站对外联连。经过几年发展，建成了金桥、玉桥、鑫桥、红桥、大方国际、华东国际皮革城等10多个大型批发市场，家乐福、易初莲花等大型超市也已进入。目前，在建宁路两侧大约3平方公里的狭长区域经营面积在5000平方米以上的专业市场达20多家。
　　在中部，迈皋桥是城北传统中心区域，9月1日正式通车的地铁一号线最北一个站就在迈皋桥广场。随着地铁通车，迈皋桥的地理位置将更加优越。目前附近一批商业地产正在兴起，金港大厦正在销售，锦华大厦正在建设，一些大型超市，如好又多、苏果等已入驻。
    在北面，纬一路以北占地3000亩的城北市场群一期规划已经建成，二期规划正在制定，目前该区域集中了南京高力汽配、每家玛超市等大型商业项目。
 
    四、小结
    1、目前迈皋桥的商业设施略显陈旧，即使是好又多超市也是两年前就进驻了。除了好又多超市和肯德基，其它的商业配套有待提高。
    2、迈皋桥商圈扩容在即。2006年1季度，迈皋桥周边230多亩的土地挂牌出让，在新开发的房地产项目当中，自建的商业配套不可或缺。如栖霞天韵就成功地引进苏宁电器和麦当劳，填补了迈皋桥商圈家电零售业的空白。
     
    第二部分 竞争楼盘分析
    本项目主要竞争楼盘有北苑之星、林景瑞园、墨香山庄，北苑之星距离本项目最近，与项目仅隔网板路相望。墨香山庄在本项目的东南方位，与雯锦雅苑（目前已基本售罄）沿经五路分布。林景瑞园在本项目的西北方向，和燕路沿线。此外，在本项目1.5公里内还分布着北城世家、栖霞天韵、城市绿洲、阳光雅居等在售楼盘。
     
    一、在售住宅体量及总户数分析

    目前，在城北，楼盘开发正往东往北推进。在纬一路沿线和经五路沿线，一些建筑面积在20万平方米以上的大盘逐个浮出水面。根据规划，城北化工厂的搬迁将腾挪更多的土地开发规模较大的楼盘。但在迈皋桥-月苑小区一线，由于本身已是成熟地段，人口密集，配套也齐全，10万平方米建筑面积的楼盘，已属规模较大的楼盘。
     
    二、竞争楼盘主力户型及面积分析

    目前在城北在售楼盘的主力户型是两室两厅和三室两厅。在迈皋桥-月苑一线两房两厅的户型面积主要集中在80-90㎡，80平米以下户型供不应求。仅墨香山庄有33套80㎡以下的户型，北苑之星有44套80㎡以下的户型。
     
    三、竞争楼盘销售情况分析（统计截止日期2006年8月1日）

       （注：此处均价是指已售出房源的住宅类平均价格，非目前在售房源均价）
    目前主要竞争楼盘当中，销售情况较好的楼盘主要以方圆城市绿洲为代表。该楼盘以多层住宅为主，面积控制合理，以80-90㎡两房两厅为主力户型。均价在5000元/㎡以下。对城北的主流客群较有吸引力。
     
    四、竞争楼盘上市物业类型及容积率、绿化率