第一部分市场篇

    “没有调查就没有发言权！不做正确的调查同样没有发言权！”

                                                      ——毛泽东

第一章青岛经济技术开发区简介

    [要点提示]
    ?      青岛开发区是环渤海地区最重要的经济开发区之一；
    ?      青岛开发区各功能版块初俱规模，社会、经济各项事业发展态势良好，建设投资增长潜力巨大；

一、青岛技术开发区概况

为青岛市七区之一，依山傍海，风光秀丽，气候宜人。开发区于1984年成立，截止到2007年，常住人口约33万，流动人口约27万。世界500强企业已有50家落户开发区。目前，区内有8所高校，其中有：中国石油大学、山东科技大学、青岛理工大学等。

二、开发区在青岛的位置

    开发区是青岛发展的重中之重。青岛老城区发展空间有限，无法承载经济的快速发展，政府将发展重心转向开发区。青岛是沿海岸线发展，发展空间越来越小，只能往西部发展，目前也就是大青岛的概念，将开发区设为它的一个发展基地。连接开发区与青岛老城区有七条通道：环胶州湾高速公路、轮渡码头、平安轮渡码头、快艇、跨海大桥、海底隧道等，今后还要增加到12条通道。目前从到青岛有7个通道：高速、轮渡、快艇等，到2010年要增加到20个通道，而且目前又新建了很多码头。现在胶南已经成为一个工业区，胶州湾现在已经发展成为化工区，现在开发区初步形成规模，并且为青岛的发展再增添一个力量。
    ?      开发区做为青岛的一个重要经济发展基地，位置越来越重要。

三、开发区功能定位

    青岛经济技术开发区（简称青岛开发区）位于胶州湾西海岸，现有面积274.1平方公里，与青岛老城隔海相望，海上最近距离2.26海里（约4.2公里）。开发区是1984年10月经国务院批准成立、1985年3月28日正式动工兴建的国家级经济技术开发区，是享有沿海经济技术开发区优惠政策的特殊经济区域。1992年11月经国务院批准，在青岛开发区内设立了青岛保税区、新技术产业开发试验区。同年，青岛开发区与同处一地的青岛市区实行体制合一。
    ?      青岛开发区现已初步形成以现代港口、先进技术、国际贸易、旅游度假为主要特色，集经济技术开发区、旅游度假区和新技术产业开发实验区于一体的现代化国际新城区。

四、开发区功能划分

    2001年4月，青岛市政府做出了《关于加快青岛经济技术开发区发展的决定》，提出要把青岛开发区建设成为“青岛新的经济重心”的宏伟目标，确定了青岛经济发展重心向青岛开发区全面转移的战略决策，并赋予开发区一系列加快发展的权限。青岛开发区将按照“经济国际化、以港兴区、区域城市化、科教兴区”四大战略积极推进各项事业的发展，最终建设成为现代化、国际性的新城区。
    按照城区总体规划，青岛开放区在区域布局上规划为六个主要功能区：
    1．石油化工工业区
    主要在新区北部一带，依托油港，发展石油化学工业和化纤生产，形成北方最大的石油化工基地。
    2．国际商贸仓储加工工业区
    主要利用保税区政策和临近前湾港的优势，完善保税设施，努力扩大保税业务范围，借鉴自由贸易区的运作经验，建成以进出口、转口、过境贸易为主的贸易中心；以仓储运输为主的货物集散中心；以加工贸易为主的加工中心；以高科技产业为主的高新技术中心；以国内外信息为主信息传递中心；以国外商品为主的展贸中心。
    3．临港工业区
    在临近前湾港一带区域，充分利用区位优势，加速工业园建设和重大工业项目的引进开发，着重发展生物制药、家电、电子信息、新型建材等工业项目，不断扩大生产规模，形成企业群体，逐步发展成为依托港口性强、运输量大、技术优良、规模较大的工业基地。
    4．生态高效农业区
    主要在新区的西部，积极发展生态农业和林果业、蔬菜、畜牧业，逐步建设成为全区的果品生产基地和居民的“菜篮子”基地，为新区发展提供丰富的农副产品。
    5．行政商务中心区
    主要在新区南部，长江路以北地域，以新的行政区为中心，逐步形成第二个十年的标志性的中心区域。
    6．综合旅游区
    主要包括薛家岛办事处所区域和柳花泊珠山国家森林公园，利用丰富的自然风景资源，突出山海景观特色，建成集娱乐、度假、休疗养、海上体育活动为一体的具有现代化水准和特色的综合旅游区。
    ?      六大功能区，各自发挥其产业优势，利用优势互补，经济发展互相带动。

第2章消费者调查问卷分析

    [要点提示]
    ?      开发区市民住房需求旺盛；
    ?      产品户型方面选择71-90平方米的两室和91-110平方米的三室占据比重最大，市场接受度及需求力较强劲；
    ?      产品外立面风格青睐现代风格，园林主要喜欢大面积绿色植被覆盖绿化；
    ?      市民所能接受的均衡心理房价总款可达到43万元以上。






    【调查方法的说明】：
    调查内容：青岛开发区11项目市场需求调查；
    调查时间：2007年3月7日～2007年2月11日（历时5天）；
    调查范围及调查对象：老城区、市政府周边、地块周边、新街口附近、薛家岛周边的居民；
    调查方法：入户问卷调查；
    调查对象配比控制：片区控制、性别控制、年龄控制；
    统计方法：描述性统计、中位数分析、平均数分析、交叉分析；
    数据处理：SPSS、EXCEL；
    问卷数量：对240户居民进行入户问卷调查，共回收220份有效问卷，问卷有效回收率为91.67%。

一、样本控制因素

    1. 是否为常住人口

    ?      由于开发区市一个新城区，各类行业集中度不是很高，主要是以外来企业为主，本地企业数量较少，并且外来人口数量比较大，在本次所调查的对象中，有66.37%是本地常住人口，33.63%的比例是外地人口。外来人口也是当地房地产市场的一大消费主流群体。


    2. 性别比例分析

    ?      由于本次问卷调查对象配比控制中我们选取男女比例各占一半，对中调查结果性别比例是男性占50.45%，女性占49.55%，性别配比控制合理。





    3. 被访者年龄分析

    ?      由于年龄配比控制是一项难度较大的工作，通过对被访者年龄的分析中看出，24岁以下比例占到16.36%，25—30岁的