衢州住宅市场研究报告
    
     
     
     
     
    
    谨呈
    2008年3月
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目      录
     
    一、衢州城市概况              4
    1、地理位置              4
    2、历史沿革              5
    3、行政区划与人口              5
    4、城市交通              5
    二、衢州社会经济环境及房地产业运行状况              6
    1、衢州经济概况及主要特征              6
    2、经济指标分析              6
    3、城市发展规划              9
    4、房地产行业运行环境              11
    三、衢州房地产市场供需研究              16
    1、区域供应量              16
    2、竞争项目研究              20
    3、衢州房地产需求分析              20
    4、衢州房地产市场综述              34
    四、项目分析              35
    1、地块及区域概况              35
    2、项目SWOT分析              37
    五、项目市场定位              39
    1、市场细分              39
    2、目标客户定位              39
    3、市场定位              41
    六、项目产品定位与建议              41
    1、项目规划              41
    2、户型建议              43
    3、建筑风格建议              58
    4、景观环境建议              63
    5、健康节能建议              69
    6、硬件配置与智能化              70
    7、小区配套建议              71
    8、物业管理建议              72
    七、感谢词              75
    
     
     

一、衢州城市概况

1、地理位置

    
    衢州市位于浙江西部，钱塘江上游。地理坐标东经118°01′到119°20′，北纬28°14′到29°30′。南接福建，西连江西，北邻安徽，省内与衢州、金华、丽水三市相衔。

2、历史沿革

    衢州历史悠久，早在商、周时代，人们就在这里生息。春秋时，是越国的姑篾地，战国时属楚地，秦时属会稽郡，设县为太末，是龙游建县之始。东汉献帝初平三年（公元192年）分太末，置新安县，为衢县建县之始。唐高祖武德4年（公元621年）设衢州，为衢州建州之始。此后，衢州一直是历代州、郡、路、府等行政机构所在地。
    1985年5月，国务院批准撤销金华地区建制，衢州升为省辖市、辖4县1市1区。

3、行政区划与人口

    衢州市辖6县（市、区），即柯城区、衢江区、江山市、常山县、开化县、龙游县。全市现有84个乡、55个镇、2597个行政村、5个街道办事处、123个居民委员会。土地总面积为8836.5平方公里。
    截至2005年底，衢州市总人口246.45万人，其中农业人口204.13万人，非农业人口42.32万人；男性129.63万人，女性116.82万人。人口密度为每平方公里278人。

4、城市交通

    衢州交通便捷，陆、水、空交通网四通八达，有“四省通衢，五路总头”之称。浙赣铁路横贯东西，公路国道、省道纵横境内，目前市区到各县（市）已形成半小时交通圈，随着杭金衢高速公路的建成，到周边四省各中心市之间也将形成两小时交通圈，黄衢南、杭新景、新龙丽三条高速公路的投入建设，区位优势进一步凸现。海运可经上海、宁波、温州三大港口出港。衢州民航已开通737至北京、广州、深圳、海口、厦门等航线。贯穿衢州的浙赣铁路电气化改造后交通将更加便捷。
    汉嘉观点：
    衢州是浙江的地级城市，对外的交通系统非常完善，陆、水、空交通网四通八达，城市建设成绩显著，高速公路、城市路网、区域性广场等设施的建设，使衢州城市的规模和辐射力逐步扩大，在浙西起着非常重要的枢纽作用。衢州具有发展成为大城市的基础。

二、衢州社会经济环境及房地产业运行状况

1、衢州经济概况及主要特征

    衢州经济社会发展进入了建大市以来的最好最快时期，衢州也从传统的农业市逐步转向工业市，实现了工业化初期向中期的转变。从2003年以来，我市已连续3年保持在31%以上的高增速，全市规模以上工业总量2001年突破100亿元，2004年就突破了200亿元，到2005年突破了300亿元。“十五”取得的成就为“十一五”乃至今后更长时期的发展，奠定了坚实基础。
    衢州市不断加快工业结构调整、产业升级的步伐，形成了以化工、建材、金属制品、机电、造纸等行业为主的具有较强实力和鲜明产业特色的区域工业体系（“410”产业）。企业和区域竞争力不断增强，到2005年底，全市有“410”规模已上企业432家，占全市规模企业家数的57.8%，完成工业总产值233.9亿元。
    汉嘉观点：
    产业重心由农业向工业转变，特色工业成为衢州经济发展的支柱。经济结构的改变促使社会中层、中上层的阶层人员不断增加，对生活品质要求逐步提升，对住房的需求不断得到释放，衢州房地产市场将进入一个供需都增大的时期，整个房产品的品质也将上一个台阶。

2、经济指标分析

    1）、衢州2001－2005年GDP增长情况
    国内生产总值GDP指标2005年全市实现生产总值322.6亿元，比上年增长14.7％，相比2004年之前的高速增长，增长速度略有回落，经济总量实现了新的突破。根据衢州统计局数据统计，2006年前三季度全市生产总值达到261.8亿元，整体经济仍然保持稳定增长的势头，一季度、上半年和三季度的全市生产总值增长幅度分别为15.4％、15.3％和14.0％，2006年全市生产总值将在去年的基础上大幅增长。
    从近5年的衢州产业发展来看，第一产业在国民经济中的比重开始下降，第二产业的比重上升，在衢州市的GDP中占据了将近一半的份额；第二产业在全市生产总值中占的比例也较大，发展趋势比较平稳。
    
    
    数据来源：衢州统计局
    观点：
    GDP的稳步持续增长说明整个城市的经济发展情况良好，稳定增长的经济环境为项目的规划开发奠定了良好的经济基础。同时，研究表明，在国内生产总值（GDP）保持年均增长8％以上，房地产行业发展进入一个高速发展的阶段。近几年衢州全市生产总值增长速度保持在12％以上，衢州房地产市场将迎来一个快速发展期。
    产业结构的推动了城市的经济发展，二、三产业的发展增强了城市的经济实力，第三产业的稳步发展增强了衢州的可居住性，对于房地产发展是一个利好因素。
    2）、衢州2001－2005城市居民人均可支配收入
    2005年衢州市全市居民人均可支配收入12624元（据杭州统计局数据，2005年杭州市区居民家庭人均年可支配收入16601元），比2004年同期增长10.0％，比2001年增长3915元，年均增长978元。居民人均收入的增长速度逐年递增，但呈现处振荡增长趋势，2005年的增长速度相对2001年的增长速度增幅有所减缓。
    
    数据来源：衢州统计局
    2005年末人均储蓄余额13121元，比上年增加1012元，增长11.20%。城镇居民人均总支出为9213元，其中人均生活消费支出为6127元，食品类支出为3086元/人，城镇居民恩格尔系数为33.5％（2004年恩格尔系数为35.5％）。按照联合国粮农组织提出的当恩格尔系数达到30％－40％时为“富裕”的标准。
    “十五”时期居民消费结构变化情况

     
    观点：
    近几年，衢州市居民人均收入逐步提高，同时，居民消费结构上也有所改变，恩格尔系数的降低说明衢州市居民消费水平整体有所提高，相对而言食品类消费降低。居住消费支出年平均增长速度仅次于交通通信消费支出增长速度，房地产的需求空间依然很大。
    3）、社会消费品零售额
    从近几年社会消费品零售额情况分析，衢州市社会消费品零售额增长幅度保持在10％左右，其中2004年增长幅度达到15.7％，整体保持稳定增长的势头。
    
    观点：
    社会消费品零售总额的不断发展说明消费者的消费能力在不断增强。在消费者消费能力不断增强的条件下，可对其进行住房消费的引导，有利于房地产市场的发展。

3、城市发展规划

    1）、主要经济指标：
    全市生产总值年均增长12.5%左右，到2010年人均生产总值达到3000美元左右，地方财政收入达到35亿元左右，全社会固定资产投资总额五年累计达到1660亿元左右，进出口总额达到10亿美元左右。
    2）、产业经济结构调整：
    一二三产值比重由2005年的15:46:39的百分比，改变为2010年的10:50:40的百分比格局。产业结构趋向优化，到2010年生产总值中二三产业增加值占比达到90%。
    3）、人民生活水平：
    到2010年，城镇居民人均可支配收入达到17400元左右，农村居民人均纯收入年均达到7000元左右。城镇居民人均住房面积达到30平方米以上。到2010年全市达到全面小康社会的基本要求，市区跻身全国百强城市行列。
    4）、城市化建设与交通建设：
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