项目市场调研报告
     
     
     
     
     
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    目  录
    一、宏观经济分析              4
    1.宏观市场研究              5
    1.1莱西市概况              5
    1.2经济发展现状              7
    1.3莱西经济的特点              9
    1.4莱西市城市发展规划特点              11
    2.莱西市房地产市场分析              15
    2.1莱西房地产整体概况              15
    2.2莱西市房地产发展现状分析              15
    2.3莱西市房地产供求状况              17
    2.4莱西市房地产特点              18
    2.5观点：              19
    二、中观市场调研分析              21
    1.莱西市商业市场分析              22
    1.1莱西市商业市场发展现状              22
    1.2莱西市三大百货超市个案分析：              22
    1.3莱西市商业街分析              28
    1.4莱西市专业市场分析              30
    1.5莱西市商业市场存在的主要问题              34
    三、微观市场调研分析              37
    1.莱西市微观市场调研分析              38
    1.1微观市场调研涉及的行业              38
    1.2莱西市休闲娱乐行业分析：              38
    1.3莱西市餐饮业分析              39
    1.4.经营者调查问卷分析：（有效人数问卷：131份）              40
    1.5对莱西韩国投资企业协会（莱西韩人商工会）的访问记录：              45
    四、周边城市市场调研分析              56
    1．莱西周边城市商业分析:              57
    1.1莱阳市商业分析：              57
    1.2平度市商业分析：              58
    1.3即墨市商业分析：              59
    1.4招远市商业分析：              60
    2．威海市商业分析：              62
    3．青岛市商业分析：              63
    五、观点              65
    
     
     
     
     

一、宏观经济分析

1.宏观市场研究

1.1莱西市概况

    

莱西位于山东半岛中部，隶属于山东省青岛市，是青岛市的"后花园"，是国务院确定的沿海地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强县市之一。
    全市总面积1522平方公里，耕地70674公顷，人口72.8万，辖12个镇、4个街道办事处和1个经济技术开发区，862个村庄。莱西市属北温带半湿润东亚季风气候，冬暖夏凉，气候宜人。年平均气温11.4℃，莱西市历史悠久，文化底蕴浑厚,人类文明史达5500多年。
    1.1.1人口构成
    2004年全市户籍人口72.8万，市区人口22万，外县市在莱西城区常住人口3～5万，韩国驻莱西的人口约500人。
    1.1.2地理位置及区位优势
    

莱西市位于青岛、潍坊、烟台、威海四大城市之间，地理位置优越，交通四通八达，是胶东半岛的交通枢纽，在青岛市"一小时经济圈"内，交通运输条件便利。境内有兰烟铁路1条，国家级公路3条、省级公路7条、县市级公路19条，全市公路通车里程达1008公里，公路密度每百平方公里达到66.2公里。同三高速和潍莱高速公路从境内穿过，并设有出入口，济烟铁路在莱西市设有望城火车站。
    A.铁路：
    济（南）烟（台）铁路从莱西市境内经过，并设有客货站，客货运输方便。
    B.公路：
    同三高速公路在莱西境内经过，设有1个出入口。潍（坊）莱（阳）高速公路在莱西境内经过，设有3个出入口。有7条国家级公路经过。
    


    C.海运码头：
    距青岛港头70公里。该港年货运吞吐量1.2亿吨。青岛港在世界集装箱大港排名第15位，年吞吐量为340万标准箱。
    D.空运：
    距青岛国际机场40公里。有204国道连通。
       
     
     
     
    1.1.3城市定位
    素有“青岛后花园”之称的莱西市，近年大手笔规划建设“生态示范市”，使这片土地迸发出无穷的发展活力。
    “生态莱西”——“一个最适合人居和创业的现代化生态型滨河城市”的城市定位既增强了对外的吸引力，又增强了对内的凝聚力，使莱西成为观光和投资兴业的热土。
     

1.2经济发展现状

    1.2.1经济总量
    2004年，莱西全市完成GDP（国内生产总值）145.83亿元，比2003年增长18.4%；地方财政收入4.1358亿元，增长33.4%；全社会固定资产投资78.2亿元，增长49.8%；实际利用外资4.56亿美元，增长42.6%。
    1.2.2产业特征
    山东省莱西市是一个农业大市，近年来，莱西市始终把加快结构调整、构筑可持续发展的经济体系，作为经济工作的重点来抓。在经济结构上，突出新型工业化，坚持以工业化带动产业化、推进城市化、实现现代化。
    在农业结构上，不断壮大畜牧、蔬菜、果品、花生四大主导产业，加快膨胀六大农业产业链条。
    在工业结构上，大力培育食品加工、矿产建材、电子信息、机械制造、纺织服装和化工六大产业，突出发展食品工业集群，具备了承接国内外产业转移的良好基础。
     
    1.2.3.固定资产投资特征
    2004年，莱西市固定资产投资达到78.2亿元，同比增长51％。投资12.8亿元，组织实施了52项基础设施建设重点工程。
    完成了梅花山生态园二期、月湖广场二期、月湖清淤改造、潴河治理及烟台路、青岛路、文化路、上海路等城区主要道路改造工程，硬化翻修城区道路47.2万平方米；铺设雨污管网2.1万米；铺装人行道板38.9万平方米；绿化面积47万平方米；安装路灯507基，城区亮化率保持在97％以上，城市功能更加完善。城市化水平达到45.1％，比上年提高了1.9个百分点。
    1.2.4对外开放
    近年来，随着对外开放步伐的逐步加快，截至2004年第一季度以来，该市共批准外资项目34个，合同利用外资9822万美元，同比增长15%；实际利用外资4200万美元，同比增长21.5%；完成外贸出口1.06亿美元，同比增长25.2%。续建、引进内资项目105个，投资总额31.8亿元，实际到位3.81亿元，同比增长18.6%。
    莱西市与日韩具有密切的经济协作关系，日韩是制造业强国，依托良好的区位优势、稳固的招商基础和优越的投资环境，莱西市有望建成承接日韩产业转移的制造业基地。
    1.2.5城市消费市场特征
    截止2004年，全市完成社会消费品零售总额达42.6亿元，增长18.1%。其中，娱乐、餐饮业完成4.8亿元，增长 16.2 %。各类市场经营活跃，商品市场年成交额 36.8亿元。人民生活水平不断提高。2004年全市城镇在岗职工平均工资为10732元，农民人均收入4850元。居民人均住房建筑面积19.5 平方米，农村居民人均住房面积24.9平方米。
    1.2.6全市居民存贷款状况

1.3莱西经济的特点

    1.3.1莱西整体经济逐年平稳增长
    莱西市近年通过创建国家生态环境保护模范城市，促进了全市经济、社会和环境的协调发展，使城市的综合素质和核心竞争力明显提高，同时也带动了国民经济飞跃发展，更荣获“全国第四届县域经济基本竞争力百强县（市）”称号。