济宁项目市场研究及策划定位报告
目 录
宏观篇 4
第一章 城市概况简述 5
1、基本情况 5
2、历史及区划变革 6
第二章 济宁城市规划发展 7
一、总体规划情况 7
二、城市交通 9
三、旅游资源 10
第三章 济宁宏观经济分析 11
第四章 宏观政策影响 12
一、相关政策简述 12
二、相关房地产政策对本项目影响 14
1、降息对房地产市场的影响 14
2、产业政策对房地产市场的影响 15
市场篇 16
第一章 济宁房地产整体格局 17
一、济宁房地产概况 17
二、济宁房地产市场整体格局 17
1、市中区 17
2、高新区加速建设 18
3、任城区蓬勃发展 18
4、北湖度假区 18
第二章 济宁房地产现状与趋势分析 19
一、济宁房地产现状 19
第三章 济宁消费者研究分析 20
第一节 济宁消费情况研究 20
一、收入再创新高居民钱袋更鼓 20
二、消费水平继续大幅提高 21
第二节 济宁消费者购房调查分析 23
第四章 济宁在售项目研究 25
第一节 住宅项目研究 25
一、住宅市场综述 25
二、重点个案分析 26
1、在售楼盘分布 26
2、重点个案 27
3、个案汇总表 36
4、购买客户分析 37
5、销售去化分析 38
6、房型分析 38
7、价格及产品分析 39
第二节 商业项目研究 40
一、济宁商业市场总体概况及分布特点 40
二、太白路沿街商业分析 41
1、太白路商业业态分布 41
2、太白路两侧商业租金走势分布 48
三、高新区商业简析 49
第五章 专题——济宁在售楼盘外立面集锦分析、户型汇总分析 50
一、济宁在售楼盘外立面集锦 50
二、济宁在售楼盘房型汇总 54
项目篇 59
第一章 地块分析 61
一、地块区位分析 61
二、地块四至及现状 62
第二章 地块SWOT 65
1、优势 65
2、劣势 65
3、机会 65
4、威胁 66
第三章 思考与定位 67
一、思考与定位 67
二、项目整体定位 68
三、定位描述 68
四、客户定位 69
1、住宅物业客户定位 69
2、商业物业客户定位 70
五、户型配比建议 70
六、典型户型建议 71
七、商业业态建议 73
八、大堂入口及细部建议 74
第四章 济宁凌云华府概念方案设计任务书 75
一、项目基本情况 75
二、项目技术经济指标 75
三、项目定位 75
四、开发理念 76
五、单体设计原则 76
六、户型设计原则 77
七、项目规划设计 78
1、技术经济指标 78
2、房型配比 80
八、运营模式及通路建设 82
1、运营模式 82
2、通路建设 82
九、经济核算 83
1、定位原则 83
2、静态经济评价 83
3、单因素敏感性分析 85
宏观篇
宏 观 篇
第一章 城市概况简述
1、基本情况
济宁位于山东省南部，地处苏鲁豫皖四省结合部，东邻临沂，西与牡丹之乡菏泽接壤，南面是枣庄市和江苏省徐州市，北与泰安交界，西北隔黄河与聊城市相望。最北端为北纬35°57′；最南端为北纬34°26′；最东端是为东经117°36′；最西端为东经115°52′；南北长167公里，东西宽158公里。
济宁区位优越、交通便利，是连接华东与华北、内陆与沿海的重要通道，从济南市中区到济宁市中区,大概190公里。三条高速公路、三条铁路、四条国道纵横境内，京杭大运河贯穿南北，济宁机场,位于嘉祥县境内,距济宁市区30~50公里，规划建设中的京沪高速铁路在曲阜设有站点。
全市总土地面积10684.9平方公里。其中：平原面积5243.1平方公里，占总面积的49.1%；洼地面积1780平方公里，占总面积的16.7%；湖泊面积1568.2平方公里，占总面积的14.7%；山地面积1329.8平方公里，占总面积的12.4%；丘陵面积763.8平方公里，占总面积的7.1%。
2007年，全市人口保持低速增长。年末全市总人口811万。其中，男性人口415万人，女性人口396万人；乡村人口596万人，城镇人口215.7万人。全年出生人口8.4万人，出生率为10.3‰；死亡人口4.2万人，死亡率为5.1‰；全年净增加人口6.1万人，自然增长率为5.2‰。济宁是一个多民族的地区，除汉族外还有38个少数民族，人口约为5万人。其中回族最多，达4.2万人，市中区仅回民就有1.68万人。
2、历史及区划变革
夏朝时，济宁城区一带称为“任国”，(即仍国，古代仍、任两字同音)一直延续到商周两代。秦统一中国后，废封建置郡县，改称为任城县。五代时期称济州。北宋时期称济州济阳郡。到元八年(1271年)升济州为济宁府，这是济宁之名最早出现的年代。济宁地名的由来，据传因任城一带地势较高，可免水灾，能保安宁，故为济宁。明朝时先为济宁府，后属兖州府，清朝时为济宁直隶州。辛亥革命后，废州府设道，先后为岱南道、济宁道。国民党统治时期曾属鲁西行政公署第一、二督察区。日伪时期属鲁西道，后改兖济道。抗日战争胜利后的国民党统计时期(1945年8月一1948年7月)，济宁称为济宁县，属山东省第二区行政督察专员公署。1946年1月9日，解放军第一次解放济宁，当时以城区及近郊划为济宁市，属冀鲁豫七专区，3月29日升为地级市，直属冀鲁豫行署，同年9月，国民党军队占领济宁。1948年7月14日济宁重获解放后，将原济宁城区及近郊复称济宁市。初属冀鲁豫行署，同年8月划归山东省，属鲁中南行署。建国以来，济宁的行政区划有多次较大的变动。1949年分属于鲁中南行署的尼山、台枣两个专区。1950年行署撤销后，尼山、台枣两专区合并为滕县专区，辖十六个县市。1953年滕县专区与湖西专区合并，改为济宁专区，辖十四个县市。1958年曾与菏泽合并，辖十七个县市。1959年济宁、菏泽两个专区又在原来的基础上分开，辖八县一市。1961年峄县改为枣庄市，归省直属。1978年又将滕县划归枣庄市。1978年底济宁地区辖十县一市。
1983年10月，济宁改为省辖地级市，辖九县两区。1986年曲阜县撤县设市。1989年12月梁山县划归济宁市。1992年兖州县、邹县分别撤县设市。1993年12月市郊区改名为任城区。
现济宁市辖二区三市七县，即市中区、任城区、曲阜市、兖州市、邹城市、微山县、鱼台县、金乡县、嘉祥县、汶上县、泗水县、梁山县；有街办22个，乡镇94个，乡39个；村（居）委会6556个，其中村委会6290个、居委会266个。
第二章 济宁城市规划发展
一、总体规划情况
（一）城市性质：以发展先进制造业和现代服务业为主的鲁西南地区中心城市，省级历史文化名城。
（二）市域城镇体系规划：城镇规模等级结构分为四级，一级为中心城市济宁一曲阜都市区(济宁市区、曲阜、兖州、邹城)；二级为次中心城市微山、鱼台、金乡、嘉祥、汶上、泗水、梁山等7个县城；三级为22个中心镇；四级为其他一般建制镇。城市化水平2010年达到49%左右，2020年达到60%左右。
（三）城市规模：近期到2010年，城市人口70万人左右，用地82平方公里；远期到2020年，城市人口100万人左右，用地115平方公里。
（四）城市规划区：包括济宁市市中区、任城区．兖州市黄屯镇、王因镇行政辖区及嘉祥机场净空控制范围。
（五）城市规划布局：城市建设发展方向以向东为主，控制北部，优化西部，适当发展南部，形成“一湖两城，双心三轴”的布局结构。“一湖”指南外环以南的北湖及其周边的湿地保护区。该区以保护为主。“两城”指西城区和东城区。西城区以发展商业贸易、