宝山富长路水产路地块市场分析报告
    目录
    一、上海房地产经济背景分析
    1、经济总量
    2、人均GDP
    3、人民收入与支出
    4、人均住房面积
    5、固定资产投资
    6、房地产开发状况
    二、上海商品房市场分析
    1、价量走势分析
    2、供应及需求走势分析
    3、全市各区商品房供应情况
    4、全市各区商品房成交比例
    5、全市各区商品房供求比较
    6、全市二手商品房市场分析
    7、上海土地市场分析
    8、上海房地产政策解读
    三、宝山区房地产市场分析
    1、区域概况
    2、开发投资情况
    3、成交价量走势
    4、供需对比
    5、规划分析
    四、区域市场分析
    1、区域整体概况
    2、周边各板块市场分析
    2．1、顾村板块市场分析
    ?      板块整体概况分析
    ?      价格走势分析
    ?      供应情况分析
    ?      需求情况分析
    ?      产品结构分析
    ?      个案概况
    2．2、杨行板块市场分析
    ?      板块整体概况分析
    ?      价格走势分析
    ?      供应情况分析
    ?      需求情况分析
    ?      产品结构分析
    ?      个案概况
    2．3、通河板块市场分析
    ?      板块整体概况分析
    ?      价格走势分析
    ?      供应情况分析
    ?      需求情况分析
    ?      产品结构分析
    ?      个案概况
    五、项目整合分析
    1、项目概况
    2、项目swot分析
    六、产品定位
    1、产品定位建议
    2、项目初步建议
    3、面积配比建议
    4、花园洋房房型示意
    5、未来市场价格定位建议(2010年初)
    
一、上海房地产经济背景分析
    上海经济总体延续了2006年以来平稳较快增长的趋势，体现了“又好又快”的发展要求。
    1、经济总量
    国民经济保持平稳较快增长。2007年实现上海市生产总值（GDP）12001.16亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%，已连续16年保持两位数增长。
    其中，第一产业增加值101.84亿元，增长2%；第二产业增加值5675.49亿元，增长11.5%；第三产业增加值6223.83亿元，增长15.2%，增幅比上年提高3.2个百分点。第三产业增加值占全市生产总值的比重为51.9%，比上年提高1.3个百分点，提升幅度为2001年以来最高。
    
     
    


     
     
     
     
    
    数据来源:上海统计年鉴
    
2、人均生产总值
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    数据来源:上海统计年鉴
    
     
    2007年上海人均生产总值(GDP)按当年的年均汇率折合，已达8594美元。
     
    3、人民收入与支出
    


     
     
     
     
     
     
     
    
    数据来源:上海统计年鉴
    
     
    城乡居民收入水平继续提高。据抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入23623元，比上年增长14.3%，增幅比上年提高3.5个百分点；农村居民家庭人均年可支配收入突破1万元，达到10222元，增长11%，增幅提高0.6个百分点。全年城市居民人均消费支出17255元，比上年增长16.9%。其中，服务性消费支出5595元，增长15.6%。农村居民人均生活消费支出8845元，比上年增长10.5%。其中，服务性消费支出2809元，增长5.9%。
     
    4、人均住房面积
    
    
    数据来源:上海统计年鉴
    
     
    居民居住质量进一步提升。全年建成与住宅同步交付的公建配套设施面积329.47万平方米。旧区改造稳步推进。全年拆除住宅建筑面积690万平方米，比上年下降18.7%；动迁居民4.9万户，下降36.1%。年内完成旧住房综合改造1000万平方米。至年末，城镇居民人均住房建筑面积32.2平方米；人均住房居住面积16.5平方米。居民住宅成套率达到94.7%。 
     
     
     
     
     
     
     
    
5、固定资产投资
    


    
    数据来源:上海统计年鉴
    
     
    固定资产投资结构不断优化。全年完成全社会固定资产投资总额4458.61亿元，比上年增长13.6%。其中，建设改造投资2775.81亿元，增长23.5%。从产业投向看，第一产业投资8.37亿元，比上年下降41.4%，占全社会固定资产投资总额的比重为0.2%；第二产业投资1397.57亿元，增长15.2%，所占比重为31.3%；第三产业投资3052.67亿元，增长13.1%，所占比重为68.5%。从投资主体看，国有经济投资1779.43亿元，比上年增长21.9%，占全社会固定资产投资总额的比重为39.9%；集体经济投资121.51亿元，下降23.7%，所占比重为2.7%；股份制经济投资1169.49亿元，增长28.5%，所占比重为26.2%；外商及港澳台投资711.35亿元，下降2%，所占比重为16%。
     
     
     
     
     
     
    
6、房地产开发状况
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    数据来源:上海统计年鉴
    
     
    全年完成房地产开发投资额1307.53亿元，比上年增长2.5%；商品房施工面积10766.72万平方米，下降1.6%；竣工面积3380.12万平方米，增长3.2%；销售面积3694.96万平方米，增长22.1%。其中，商品住宅销售面积3279.17万平方米，增长25.4%。全年全市市场化新建商品住房成交面积2784.63万平方米，比上年增长38.9%。全年商品房销售额3089.35亿元，比上年增长41.9%。其中，商品住宅销售额2706.3亿元，增长47%。全年存量房成交过户面积1992.59万平方米，比上年增长16.7%。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
7、小结
     
    ?      上海市2007年全年实现生产总值（GDP）已超过12000亿元，比上年增长13.3%，比2002年翻了一倍还多，已连续16年保持两位数增长。人均生产总值接近9000美元大关。今后五年上海市要实现生产总值超过2万亿元，按常住人口计算人均生产总值超过10万元。
     
    ?      2007年，上海市城镇固定资产投资完成4458.61亿元，比上年增长13.6%。
     
    ?      2007年，城市居民家庭人均年可支配收入23623元，比上年增长14.3%；城市居民人均消费支出17255元，比上年增长16.9%。
     
    ?      这些经济数据充分表明上海经济仍处在高速发展中，上海居民的收入水平和消费能力均在上升中。
     
    ?      居民居住质量进一步提升。全年建成与住宅同步交付的公建配套设施面积329.47万平方米。旧区改造稳步推进。全年拆除住宅建筑面积690万平方米，比上年下降18.7%；动迁居民4.9万户，下降36.1%。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
二、上海商品房市场分析