略阳菜籽坝项目市场报告
     
     
     
     
     
                   
     
    诚必达机构
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    研究概述
     
     
    1、研究背景
    此次调研是针对汉中市略阳县开发房地产项目展开的。通过深入、细致的市场调研，对略阳住宅市场的发展现状和趋势进行全面的了解，对项目所在地竞争楼盘、现状及发展趋势的状况加以考察，对略阳县消费者的需求状况和购买行为进行分析，明确市场机会。
     
    2、研究目的
    全面、深入、系统地了解略阳房地产市场供求和未来竞争状况，明确略阳当地的机会和挑战；明确略阳地区房地产的目标市场定位，描述目标消费群的结构与社会经济特征，需求总量；了解略阳主要楼盘的各项指标，明晰市场竞争态势。对略阳房地产市场进行SWOT分析。综合以上各点,从而提供决策参考依据。
    一、城市宏观投资环境分析
    1、自然地理环境
    1.1地理位置
    

略阳县位于陕西省的西南端，汉中市西缘，秦岭南麓，嘉陵江上游，处于陕甘川三省交界地带。东南与本省汉中市宁强、勉县接壤；西北与甘肃省的康县、成县、徽县相邻。全县幅员面积2831平方公里。属北亚热带北缘山地暖温带温润季风气候，夏无酷署，冬无严寒，年平均气温13.2℃，年平均降雨量860毫米。
    1.2城市面积
    略阳东西长约75公里，南北宽约54公里，全县总面积2831平方公里。
    1.3城市交通
    十一五期间，略阳县进行了大规模的农村公路建设改造工程，全县累计实施公路交通建设项目164个，完成投资56461.40万元。至2010年，完成公路建设及农村客运站建设项目166个，完成投资56521.40万元，建设和投资规模均创历史之最。其中，以县城为中心，以309省道为主干线，以7条县道为主骨架，连结21个乡镇的 “兴”字型公路网络建设工程，到2010年实现了全县21个乡镇全部通油路，通公路行政村达到174个，137个行政村的通村公路达到通畅标准。截止2010年，全县公路总里程1435.48公里，公路网技术等级为4.12级，其中县、乡公路合计635.40公里，公路网技术等级为4.14级。
    1.4城市人口
    2010年略阳县第六次人口普查涵盖其辖区21个乡镇183个行政村，总人口20.23万人，其中城镇人口达5.8万人，较去年提高1个百分点。县内居住着汉、回、羌等12个民族。
    具体人口分布情况如下表：
    辖镇：

    辖乡：
     
    全县常住人口中，居住在城镇的人口为55109人,占常住人口的26.8%；居住在乡村的人口150379人,占常住总人口的73.2%。
    全县常住人口中，汉族人口为203828人，占常住人口的99.2%；各少数民族人口为1659人，占常住人口的0.8%。接受大专及以上教育的4473人，占2.2%；接受高中（含中专）教育的23478人，占11.4%；接受初中教育的46464人，占22.6%；接受小学教育的84250人,占41.0%。与第四次全国人口普查相比，每十万人中拥有各种受教育程度的人数有如下变化：具有大学程度的由822人上升为2177人,具有高中程度的由6947人上升为11425人；具有初中程度的由16343人上升为22611人；具有小学受教育程度的由30206人上升为41000人。
    1.5地形地貌
    略阳县境内山大沟深，平地稀少，山地占97.7%，平坝地仅占0.86%。全县地形地貌总体轮廓为高山峡谷特征，岩土体为块状坚硬岩、层状较坚硬岩、碎裂半坚硬岩和松散软弱岩四大类。
    1.6气候条件
    略阳属北亚热带北缘山地暖温带温润季风气候，夏无酷署，冬无严寒，年平均气温13.2℃，年平均降雨量860毫米。
    1.7历史人文
    略阳县位于嘉陵江上游，秦岭西段南坡。因其地当秦蜀要冲、陕甘纽带，千百年来一直必争之所在，素有“襟喉”、“锁钥”之誉。略阳自西汉元鼎年间划定行政区域以来，至今已足2100余年。略阳城区现存两处城池，如今一面榜山、三面环水的商业区，俗称“老城”；与八渡河隔水相望的凤凰山下， 尚可看到半圯城墙的居民区，俗称“新城”。然而，实际情况是“新城不新，老城不老”。据《元和郡县志》载， 早在三国蜀汉时期，诸葛亮出祁伐魏，就在文家坪（即今略阳新城一带），构筑成了武兴城，此即略阳建城之始 举。此后的千余年间，历代的州、郡、县，均设治于此地。直到南宋末年，频繁的战事促使这儿的城池毁废，繁 华烟消。明代正德六年（公元1511年），陕西巡抚蓝璋派员前来略阳重新筑城，新址改选在现在的“老城”之处。 三年竣工，城周五里，共设五门，至今城东门楼依然雄踞在八渡河西畔。由此可见，所谓老城，其实不过400余 年历史；而新城的存在，却已整整1700余年之久了。
    略阳县羌文化历史悠久，2008年略阳县被列为国家羌族文化保护县。1986年略阳被国务院宣布为首批对外开放县。
    1.8固定资产投资
    　2009年全年完成全社会固定资产投资23.62亿元，占年计划的118.1%，同比增长48.5%，其中城镇固定资产投资完成19.56亿元，同比增长31.4%。全面完成总投资14.6亿元的121个地震灾后天津援建项目建设。陆续安排中央财政灾后恢复重建基金包干资金   14.1亿元项目568个，总投资36亿元，已开工项目355个，完工项目184个，累计完成投资13.93亿元。年初安排的27个重点建设项目共完成投资14.5亿元，占年计划的111.5%。农业综合开发、退耕还林、天然林保护、封山育林、丹江口水库水源区保护、扶贫代赈移民等农林水项目顺利完成年度建设任务。完成凤凰山滑坡应急治理，接官亭新区和菜籽坝新区基础设施建设成效显著，略阳天津高级中学、略阳天津职教中心、略阳天津中医院、廉租房全部建成投用。略钢公司3#高炉大修改造、75m2烧结工程竣工投用；60吨转炉、矿山开发及改扩建进展顺利。煎茶岭镍矿日处理1000吨镍选厂和方家沟尾矿库已建成投用。黄金地质探矿增储、铧厂沟金矿深部开发、杨家坝铁矿、徐家沟铜矿勘探开发有序推进。白水江嘉陵江大桥和中五路建成通车。五黑路、郭西路、夹武路、青史路建设进展良好。顺利完成60个“民生八大工程”项目建设。
    2010年略阳县把项目建设当作保增长、增后劲的强大引擎和加快县域发展方式转变的重要举措，自加压力有效推进项目建设，全社会固定资产投资增势强劲。1—6月，完成全社会固定资产投资20.7亿元，同比增长213.4%，其中城镇固定资产投资6.98亿元，十天高速完成投资12.2亿元。

    1.9城市自然环境分析结论
    略阳素有“蜀襟带”和“富山盛矿”之称，县境内发现有金属、非金属矿产41种，已探明13种，金属矿产地176处，大型矿床13处，小型矿床15处，保有资源潜在价值430亿元。除此之外，略阳还有风景旅游区等人文景观和自然景观，旅游产业也会有很快发展起来。
    近年来，略阳县总体经济保持快速增长，年生产总值30亿元，固定资产的增长幅度较大，随着进一步的开发建设，必将吸引越来越多的外来投资。
    2.经济发展环境
    2.1 GDP:
    2007年略阳县实现生产总值22.28亿元，同比增长12.3%，全年人均GDP达到1.1万元，首次突破万元大关，在汉中十一县区中位居第二，高出全市平均水平2685元。同时，全县居民收入进一步提高，城镇人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到7961元和1942元，同比增长16.7%和10.6%，整个经济领域呈现出又好又快的发展态势。
2.2 产业结构
    略阳县的产业分配在改革开放以来分三个发展阶段：
    第一阶段：1978年-1984，这一阶段是以农业主导型经济占主导地位的阶段，1978年，全县三次产业之比为41.3：39.1：19.6，1984年，三次产业比重为41.2：42.3：16.5，第二产业在地区生产总值中的比重仅提高3.2个百分点，第三产在地区生产总值中的比重有所下降。
    第二阶段：1985年-1998年，这一阶段是工业起步阶段县委、县政府加大工业建设力度，略阳县工业增加值由1985年的0.53亿元增加到1998年的3.04亿元，提高了4.7倍，三次产业比重也达到了20.3：50.2：29.5。
    第三阶段：1999年-2007年，这一阶段为经济和社会各项事业全面发展阶段。工业、农业、城镇化、社会各项事业均取得长足发展，二、三产业比重增加，产业结构更加优化。三次产业比重由1999年的17.7：48.2：34.1调整为2007年的14.1：45.6：40.3。与1978年相比，第一产业下降27.2个百分点，第二、三产业比重分别上升6.5和20.7个百分点。产业结构更加优化。
    2.3 主导产业
    2.3.1养殖业
     （1） 乌鸡养殖业 
    作为具有极高药用食疗价值的地方珍稀家禽，从汉代开始，略阳乌鸡就一直是皇家御用贡品。早在30年前，略阳乌鸡即被列为陕西唯一的家禽保护品种，2008年“略阳乌鸡”的获得国家地理标志产品保护，并通过陕西省汉中市首家有机食品认证，使“略阳乌鸡”的知名度再度飙升。略阳县充分发掘“略阳乌鸡”这个特色资源，从2003年起就将其列为全县农业结构调整和农民增收的重点项目， 08年起，略阳县先后投资逾900万元，通过实施乌鸡种源基地项目建设，引导基地内的所有养殖户，全部按照“略阳乌鸡”的体型外貌特征实施选优汰劣，对不符合标准的乌鸡严格淘汰出种源基地区域，在组建优纯种源基地的同时，新建30个专业孵化户，扶持每个专业孵化户每年孵化乌鸡3万至5万只，为群众提供优质种苗；在项目区建成5个养殖技术服务站，3个示范型村级动物防疫室，为养殖户提供技术服务。此外，有关部门通过产业补贴等方式，让养殖户免费从乌鸡孵化场领取一定数量纯种乌鸡鸡苗，提高养殖户饲养纯种乌鸡的积极性；略阳县还采取“公司＋合作社＋加农户”的产销模式，对万只以上养殖大户落实鸡苗补贴扶持；2010年，略阳县从中央包干资金中争取1030万元用于乌鸡产业的深度开发和加工，先后引进乌鸡养殖加工龙头企业4家，其中略阳县黑凤农业科技公司投资500万元的乌鸡深加工生产线正加紧建设。
    目前，全县21个乡镇乌鸡饲养量达500万只，实现产值3亿元。仅乌鸡养殖一项，农民每年人均增收可达2000元以上。“略阳乌鸡”产业已经发展成为略阳县农口支柱产业。
    （2） 大鲵养殖业
     略阳县属于省级大鲵自然保护区，该保护区面积5600公顷，现有成年大鲵数量超过2万尾，年繁育幼鲵20万尾，是全省大鲵人工繁育养殖重要基地之一。略阳县境内黑河、白河等四大水系适宜珍稀野生大鲵生栖繁衍。该县2006年获准建立省级自然保护区，建成大