1 项目背景

1.1 主要经济指标

? 规划指标

地理位置	占地面积	用地性质	容积率	建筑面积	建筑密度	建筑限高	绿地率
虹桥临空园区。临虹路以南，广顺北路以东，金轮路以西，规划路以北	51226㎡/76亩	商务办公	2	102452㎡	30%	40M	35%

? 财务指标

    ?      土地总额为7.28亿元；
    ?      项目总投资13亿元；
    ?      项目总收入26亿元；
    ?      毛利为11.65亿元，毛利率为89%；
    ?      净利为8.74亿元；
    ?      自有资金（按土地成本计算）投资回报率为120%；
    ?      开发周期3年。

? 区位条件

    虹桥临空园区是长宁区三大经济组团之一，是上海发展现代服务业黄金走廊的西部核心。
    地块位于上海虹桥临空经济园区西北角，毗邻虹桥国际机场，离世界最大的虹桥综合交通枢纽仅一路之隔。







    地块位置








    虹桥
    机场

    外环线

    外环线

    临空经济区

    上海火车站

    人民广场

    上海南站

    世博会

    陆家嘴金贸区

? 交通配套

地块位于外环线以内，距离虹桥国际机场仅5分钟车程，直上外环线，连接沪宁、沪杭、沪嘉高速公路仅2分钟车程，贯通318国道。距离虹桥别墅住宅区仅5分钟车程，对内对外交通都十分便捷。该地块步行15分钟至地铁2号线淞虹路站，地块周边的轨道交通还有15号线（规划中）。

? 周边情况

    虹桥临空园区已形成以跨国公司地区总部、长三角企业总部及企业的管理中心、营运中心、研发中心、结算中心的产业布局。地块位于临空园区以高新技术为主的高端企业总部集聚区范围内，周边有德国博世、联合利华、新加坡佳通集团、丹尼斯克、美国伊顿等著名总部企业20多家。






    地块位置

    吴淞江


    地块位置







    项目卫星地图                     项目规划图

? 地块现状

? 项目目前为净地
? 地块由8#-1和8#-2南北两块构成，中间由朱家浜河道隔开。

1.3 市场环境素描

? 总体概述

    2009年年初,上海房地产市场表现低迷,全球金融危机几乎影响了各类物业市场。然而下半年随着国内经济迅速复苏,全球经济回稳, 市场不确定性的逐渐消减,加之宽裕的市场流动性, 2009年下半年投资市场趋于活跃，整体市场表现明显改善。
    2008年10月,中央政府推出针对购房者的优惠政策,之前被压抑的需求得到释放,2009年住宅销售市场出现强劲反弹,房价屡创新高。
    非住宅物业市场在上半年的平淡表现之后,2009年下半年亦有回暖。甲级办公楼市场虽然仍处于周期性调整阶段,但下半年部分需求开始重返市场。租金下降势头放缓,空置率上升速度也有所减缓。受强劲的零售销售支撑,商业物业市场,特别是优质零售商业整体表现一直良好。
    ?      零售商业
    2009年,上海商业物业市场整体表现稳健,旺盛的零售商业消费支撑着商业物业的吸纳持续增长。2009下半年社会消费零售总额保持2位数的高速增长态势,1~11月同比实际增长14.6%,同期上海人均可支配收入增速在2009年一季度见底后持续回升,前三季度累计同比增长8.0%。
    另一方面,由于09年部分地区商业物业翻新整改，市场总体空置率进一步攀升至11.4%,但至2009年年底,随着消费信心的恢复，居民收入的稳定增长,零售消费上升使得商家的承租能力提高，租金在四季度随着市场基本面改善而止跌回升。
    其中新兴商圈上半年虽然租金跌幅较大,下半年度恢复速度也较快,而核心商圈由于前期租金水平较高且一直较为平稳,故下半年升幅相对较小。
    ?      甲级写字楼
    由于09年上半年需求疲弱,2009年全年新增吸纳量仅为2008年的45%。第四季度空置率有所上升,租金则继续小幅下降。截至12月,上海甲级写字楼市场平均租金为每天每平方米6.8元,较2008年底下调18.5%。
    从各区域来看,陆家嘴、竹园及卢湾都有超过20%的租金跌幅。由于2008年底以来供应量较大,空置率维持在较高水平,竹园与陆家嘴的租金跌幅最大。卢湾租金跌幅亦较大的主要原因是前期较高的租金水平。而受益于其租户主要为内资企业,受金融危机影响较小,以及较低的租金基数,长宁在全球金融危机后租金跌幅最小,全年仅下跌了6.4%。黄浦、徐汇及静安区全年租金跌幅都在10%~20%之间。
    尽管上海甲级写字楼市场需求稳固回升,但由于2010年供应量将达高峰,预计整体市场表现仍受制于充足的供应。即使考虑开发商自用及买家购入自用的部分,整体市场待租的面积仍较大。整体租金仍将处于下降通道,但降幅趋缓。
    2009年以来,更多甲级写字楼出现在上海非中心区域的新兴商务区,预计未来数年非中心区域甲级写字楼市场大约每年迎来30万~40万平方米的楼面落成。这些供应大多分布于虹口区四川北路沿线、普陀区长风板块及闸北区火车站一带。
    （本节信息来源:中国房地产报，2010年1月27日。）

? 宏观市场预期

    ?      宏观经济推动房地产经济持续走强
    受中国经济企稳回升、人民币升值、流动性充裕以及通货膨胀预期等多重影响，投资者信心不断提高。上海市作为全国的经济重心和金融中心，房地产经济必将稳步走强。
    ?      服务化需求拉动商办物业的不断发展
    受世博效应影响、市政规划和服务化进程的推动，政府的市政规划客观上推动商务办公物业的投资，上海市作为与国外贸易往来的重要窗口，随着服务化程度的推进，对于商业和办公楼宇的需求将大幅增加。
    “总部经济和总部协会”让上海成为国内跨国公司地区总部最集中的城市之一。截至2009年底，落户上海的外资总部机构累计达751家。预计未来还将会有大量跨国企业进驻上海，对甲级写字楼市场产生巨大需求，推动需求量的上扬。