大唐四期地块
    产品定位及建议
     
     
     
     
    沁搏房产
    2006年9月20日 
     
     
    目 录
    市场篇
    上海整体办公楼市场
    浦东办公楼市场
    项目篇
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    重点个案介绍
     
    定位及建议篇
    产品定位
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    面积及价格定位
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    市场篇
     
     
     
     
     
     
    一、上海整体办公楼市场
    1、2005-2006一季度办公楼价格月度分析 
    ?      价格最高点出现在 2005 年的10月，成交价格达到 17533 元/平方米，价格最低点出现在 2005年的 2 月，成交价格为 11008 元/平方米，相比最高点下降了 37.21 ％。
    ?      

06 年 3 月，上海办公楼成交价格为 12667 元/平方米，与去年同期大致持平，，主要原因是没有新增高端项目，高端项目成交比重小，而同一时间价格较低的物业成交放量，从而拉低了总体的价格。月度价格受成交重心变化 走势跌宕起伏
     
     
     
     
    图1-05年1月～06年3月上海写字楼价格走势图
    2.供给分析 
    从上海房地产交易中心的数据看，销售型办公楼在 04 年供应量就已达到 105.6 万平方米并，而 05 年的总体供应量更达到 146.9 万平方米，与 04 年相比增长 41.3 万平方米，年度增长率达到 39% 。        2005 年办公供应增长迅猛
    


    1、烂尾楼改造力度加强
    2、原有租赁型写字楼转型上市
    3、远郊城区写字楼集中上市
     
    
    
     
     
     
    图2-04-05年度办公楼成交量分析
    从 2005 年月度供应量走势来看，上半年基本保持在 5-10万平方米左右，下半年则大幅放量，月供应量均在 10万平方米以上。而在年初、年中和年终的 1、6 、12 月更集中放量达到 20 万平方米。
    月度供应保持平稳 下半年开始放量 
    


     
     
     
     
     
    图3-上海市 2005 年销售型写字楼月度批准预售情况 
    3、需求分析 
    从上海房地产交易中心的数据看， 2005 年上海销售型办公楼的预售登记面积为 161.4 万平方米，比 04 年增长 6.5 ％。
    

年成交总量略有上扬
     
     
     
     
     
    图4-上海市近 2 年销售型写字楼预售登记状况 
    销售型写字楼市场保持强势需求，一方面得益于办公楼租赁市场的持续走好，另一方面在 2005 年宏观调控之后，在住宅投资受限大幅受挫的状况下，销售型办公楼市场并未受政策影响，反而顺其自然的成为投资资金重要的渠道选择。 
    

月度供应保持平稳 下半年开始放量 
    
    1、基本保持平稳态势
    2、基本保持在 10 万平方米以上
    3、12 月集中爆发
     
    
     
     
                  
    图5-上海市 2005 年销售型写字楼月度成交状况
    4、 供求对比分析 
    

  05 年上海市销售型办公楼全年供求比为 1 ： 1.10 ，整体表现为供略小于求状态，同比去年的 1 ： 1.44 的严重供不应求有所好转，主要得益于在需求量保持微幅增长的状况下， 2005 年销售型办公楼供应量的放大缓解了市场中的强大需求。 
     
     
     
     
     
     
    图6-上海市近两年销售型写字楼供求状况 
    从 05 年销售型办公楼的月度供求走势来看，上半年的供求比变化幅度较大，而到了下半年，随着宏观调控政策的日渐明朗，供求比基本保持均衡，没出现大幅度波动。 
    


     
     
     
     
     
    图7-2005年1～12月上海销售型办公楼月度供求比
     
     
    销售型写字楼售价走低
     
    写字楼外围化
    由于办公项目外围化影响所致，中心城区办公项目数量逐渐减少，供应项目由核心城区向外围扩散，导致成交价格出现较大幅度的下跌。
     
     
     
    5、未来价格走势预测 
    ?      未来办公楼价格走势既取决于宏观调控政策的状况以及强度，又取决于市场供求力量的对比。 
    ?      从 2005 年的土地供应来看，商办项目预计总量超过 200 万平方米，而目前在建办公项目总量也接近 220 万平方米， 2007-2008 年之间将是这些项目的集中上市时期，未来销售型办公楼市场竞争将会更加激烈。 
    ?      就未来几年需求来看， 宏观经济的持续增长，由此引致出本土企业对办公楼的需求以及国际投资者对于上海办公楼的看好将促进上海办公楼市场的稳步发展。
    ?      综合上述因素，市中心的办公楼售价将有望进一步走高，而次中心和远郊办公楼市场却由于其大量的供应量和外围化而走低。 
     
     
     
    6、租赁型甲级写字楼 
    

2005 年租金价格持续上扬 再创新高 
    
图 9 
     
     
     
    图8-00-06年初租金租金走势图
    从上图可以看出，自从 2000 年以来，上海甲级写字楼的租金就呈一路上扬的走势，而近两年的租金更是呈现加速上涨的趋势。市场的紧张局面使写字楼租金继续增长，截至 2006年初，甲级写字楼的整体平均租金已经上升至每天每平方米1.0 美金。 
    甲级写字楼租金持续上涨原因？
    甲级写字楼供应短缺 跨国企业需求旺盛 
    


     
     
     
     
     
    图9-96-05年甲级写字楼供应、吸纳及空置率
    ?      2005 年度上海市正式投入使用的甲级写字楼已有花旗集团大厦、汇亚大厦、新梅双塔、都市总部大厦、港汇广场等多个物业，供应总量达到 49 万平方米，但相较于强大的市场吸纳量，上海甲级办公物业仍然处在短缺状态。 
    ?      需求方面，随着上海经济持续向好，对于甲级办公物业的需求也保持持续上升，尤其是很多跨国企业，吸纳了大量甲级写字楼面积。 
    ?      甲级写字楼持续的供不应求状况也使得空置率逐年下降， 2005 年甲级写字楼空置率为 7.2%。 
    ?      另外， 2005 年上市的几个甲级物业整体品质较高，也是促使租金价格高涨的主要原因。例如：嘉华中心、汇亚大厦、花旗集团大厦、都市总部大厦、港汇广场等市中心高品质办公楼，其租金自然也不菲。 
    ?      上海经济的持续发展吸引了跨国公司在上海不断扩大投资规模，带动了对于甲级办公楼租赁的强劲需求。
     
    上海甲级办公楼租赁市场预测 
    ?      租赁型甲级写字楼供不应求态势以及租赁型办公楼的高品质使今后甲级办公楼的租金有较大的成长。 
    ?      2006 年底中国对外资开放金融市场，预计外资金融机构在中国的业务将扩张，对于办公楼租赁需求将继续上升，从而导致租金也继续上升。
    ?      2006 市场供应方面非常紧张，预计全年将仅有三栋甲级办公楼完工，将带来约 184,500 平方米的供给。由于甲级办公楼的低供应量，预计空置率将进一步下降，而平均租金将有机会在06年之后继续上扬。 
     
     
     
     
    7、浦东