宝山项目市场定位报告
     
    宝山地块市场定位报告
    （讨论稿）
     
     
    1、      地块概况
     
    地理位置：宝山城市工业园区内，南临城银路，北接市台路，西临上海新泉玻璃幕墙有限公司，东接真陈路
              其中真陈路为城市次干道，其余路为区级道路
    地形条件：地块呈长方形，利于布置
    用地面积：142944平米
    建筑容积率：2.5
    总建筑面积：357360平米
    建筑密度：不大于35%
    绿地率：40%
    车位：1047个
    各类性质建筑面积比例：居住占25%   89340平米
    商业占25%   89340平米
    办公占50%   178680平米
    户型建筑面积不大于90平米的户数总面积占总居住户数总面积不小于70%
     
    2、      开发背景
     
    1、地块取得的背景
    ■　本地块是宝山城市工业园区出让的第一块综合用地地块，本公司是宝山城市工业园区内注册的第一家房地产公司；
    ■　本地块2006年挂牌时的各类性质建筑面积比例为住宅50%商业、办公各25%，目前地块的住宅比例被调整为25%，办公为50%；
    ■　本地块2006年挂牌时的土地容积率为2，目前本地块的容积率调整为2.5；
    ■　2006年一家台湾企业有意向购买该块土地，鉴于出让价格过高而放弃，本地块于2006年流标，目前本地块的成交价格即挂牌价格是2006年挂牌价格的2/3。
     
    2、政府对地块开发的期望
    ■　住宅作为宝山城市工业园区内企业的高档配套宿舍
    ■　商办功能是宝山城市工业园区受市政府要求进行产业结构转化，向工业服务业转化的需求
    ■　政府建议可在该地块建设服务于城市工业园区的酒店
     
    3、宝山城市工业园区概况
     
    ■　园区原有规划定位
    上海宝山城市工业园区（南区）是上海市人民政府于一九九五年十一月批准成立的高科技、外向型、综合性市级工业区，规划面积4.35平方公里。  
    总部经济区计划引进200~300家内、外资集团总部，电子、半导体及相关产业，新材料、纳米技术产业，汽车配件，机电产品及精密机械制造及它符合城市特色的产业。
     
    ■　园区最新功能定位
    宝山城市工业园区在国务院最近颁布《关于加快发展服务业的若干意见》以及市九次党代会提出“积极推动三二一产业共同发展，在加快服务业发展中推进结构调整，形成服务经济为主的产业结构”的大背景下，积极推进园区产业转型和功能提升，努力将宝山城市工业园区打造成以总部经济集聚区为核心，以供应链物流管理区和科技研发区为支撑，以综合配套区为基础的产业能级高、生态环境优美、配套设施完善的近郊生产性服务业功能区。
    产业导向为生产性服务业，内容如下
    ?      总部经济
    → 规模以上民营企业总部
    → 科技研发型总部
    → 物流贸易型总部
    → 展示销售型总部
    ?      研发设计服务业
    → 工业设计
    → 动漫设计
    → 技术服务
    ?      现代物流业
    → 城市连锁陪送
    → 物流技术服务
    → 物流信息服务
     
    开发时序
    第一阶段（2007）：     孕育期 完成发展战略和功能定位研究，完成整体形态规划设计
    第二阶段（2008-2009）：成长期 基础设施建设和全面开展招商工作
    第三阶段（2010-2015）：加速期 加速推进招商引资
     
    ■      园区地理位置
    上海宝山城市工业园区位于市郊结合部，东靠外环线、南接普陀区、西临嘉定区、北依蕴藻浜，毗邻沪嘉、沪宁、沪杭高速公路，交通便捷、地理位置优越，距吴淞港口、虹桥国际机场15公里，是距上海市中心最近的市级工业园区。
     
    ■      园区产业结构
    目前已有120余家中外企业落户宝山城市园区，外资与中资的比例为1：1，产业结构较混乱，无特色，以电子专用设备、汽车配件等产业居多，主要企业列举如下：
    →港宝彩印（上海）有限公司 
→上海申和热磁电子有限公司
→上海明治橡胶制品有限公司
→光驰科技（上海）有限公司
→日扬电子科技（上海）有限公司
→汉虹精密机械（上海）有限公司
→西德科东昌汽车座椅（上海）有限公司
→上海金亭汽车线束有限公司
→华德塑料制品有限公司
→上海霍富—利用汽车锁具有限公司
→上海利迅模具注塑有限公司
→利世（上海）有限公司
→上海泰雷兹电子管有限公司
→曼氏（上海）香精香料有限公司
     
    ■      园区目前的概况
     
    用地情况
    规划面积4.35平方公里，已用地3.35平方公里，尚可挂牌1500亩综合用地，若以容积率2计算，则可建面积为200万平米。
    登记企业数
    已在工商登记的企业数为150-160家
    已在园区内建房的企业数为120家多
    就职人员数
        目前，园区内有政府统计的企业就职人员数为13000人
     
    4、园区评价
    宝山区共有两个市级工业开发区，宝山城市工业园区非宝山区政府重点发展的工业园区。
    上海目前共有5个产业基地，分别为微电子、汽车、精品钢材、石油化工及造船，7个综合开发区，3个国家级工业开发区和10个市级工业开发区，宝山城市工业园区属市级工业开发区是市级工业开发区中发展较差的园区，产业特色不明显，企业级别较低，招商力度不大，规划规模小，可发展空间小。
     
     
     
     
     
     
     
     
    3、      区位环境分析
     
    1、      居民情况
    周边居民主要集中于锦秋路两边的农民自建房，工业园区内居民基本没有。丰翔路、祁连北路口有一批新建住宅，尚未竣工，可能是园区内的动迁房。
     
    2、      流动人口
    流动人口主要为园区内的就业人口。
     
    3、      交通状况
    高速公路： 外环、沪宁、沪嘉 
    公交线路： 727祁连新村——陈太路
    742谈家渡路——柳园路
    轨道交通： 7号线，2010年通车，距本项目1.5-2公里
               11号线，2009年通车，距本项目4公里左右
     
    4、      周边商业
    距离本项目三公里以外，祁连山路、南大路有乐购超市
     
    5、      周边餐饮、娱乐
    距离本项目1公里内丰翔路上一海鲜城，规模为1500平米左右，距离本项目三公里以外，祁连山路、南大路有小餐饮
    距离本项目三公里以外，南翔镇金地格林世界有规模餐饮
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    4、      区域市场概况
     
    ■      宝山城市工业园区内尚无楼盘能与本项目形成竞争
    ■      大场版块内的经纬城市绿洲在配套成熟度及市场认知度上对本项目构成竞争
    ■      顾村版块内的住宅项目在价格上占有相当的优势，且其市场认知度高于本项目，大配套优于本项目，与本项目形成相对的竞争
     
    1、      宝山城市工业园区内楼盘情况
    园区内目前共有两个房地产项目：台鼎中小园和夏侯工业园
    用地性质：办公
    建筑形态：联排、双拼、独栋
    建筑功能：一层厂房、二层办公、三层宿舍
    建筑面积：405-750平米
    单价：4500元/平米-5000元/平米
    总价：185-350万
    购买客群：制造业中的小企业、投资客户
           
    2、      竞争版块——大场、顾村商品房情况
    大场版块
    ■       住宅市场因上大周边配套成熟接受度相当高，所推项目已基本售罄；
    ■       经纬城市绿洲规划规模为100万平米，目前只开了20万平米，下半年将有相当的住宅量上市；
    ■       大场版块目前尚有房源在售的住宅楼盘为经纬城市绿洲，售价达6500-6700元/平米；
    ■       大场版块六月份的住宅一手市场成交量为765套，二手市场成交量为195套，整体市场较活跃。
     
    顾村版块
    ■        鉴于配套成熟度不高，版块内楼盘的成交均价普遍低于大场版块，在5500元/平米左右；
    ■        版块内6月份的住宅一手市场成交量为3731套，二手市场成交量为215套，其中一手市场大部分的成交量为配套商品房。
     

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    5、      项目SWOT分析
    优势
    ■      土地取得成本低，项目具有价格优势
    ■      土地形状规整，有利于规划布局
     
    劣势
    ■　由于本地块属于宝山城市工业园区，园区以工业建设为主，整个园区规划缺乏综合用地开发所必须的公共配套设施（如医院、学校、交通等）；
    ■  地块位于宝山城市工业园区内，被外环线、Ａ１２与锦秋、南翔版块隔离，成为园区内的孤岛，市场认知度基本没有；
    ■  以宝山城市工业园区目前的企业的数量和质量无法支撑本项目开发的办公、商业量；
    ■  本公司为宝山城市工业园区内注册的第一家房地产公司，园区政府缺乏开发综合用地的经验；
    ■  宝山城市工业园区非宝山区政府重点发展的区域，是宝山区所属六个工业园区发展的最差的一个工业园区，市、区政府给予园区未来的开发配套支持相对少；