昊创南硅谷项目
    昊创南硅谷项目定位报告
     
     
    第一部分：高新技术产业园区概况
    1、      高新区介绍
    2、      高新区功能定位
    3、      高新区产业发展规划
    4、      高新区建设成果
     
     
    第二部分：高新技术产业园区土地利用规划
    1、      土地现状
    2、      土地利用规划
     
     
    第三部分：南硅谷地产市场分析
    1、      有关南硅谷
    2、      南硅谷项目分布
    3、      南硅谷各项目分析
    4、      南硅谷地产市场情况小结
     
     
    第四部分：项目定位
    一、项目概况简析
    二、项目景观、道路及四至
    三、项目SWOT分析
    四、综合评价及发展战略
    五、项目住宅定位
     
     
     
     
     
     
    第一部分：高新技术产业园区概况
     
    一、高新技术产业园区介绍
     
    区域范围：深圳市高新技术产业园区（以下简称深圳高新区）成立于1996年9月，位于深圳经济特区西部，北起广深高速公路，南到滨海大道，西临麒麟路、南油大道，东至沙河西路，面积11.5 平方公里，是深圳高新技术产业带的重要组成部分，国家重点支持的五大科技园区之一。北环大道和深南大道横贯其中，将高新区自然分割为南、中、北三个区域。
    
     
    管理模式及发展规划：深圳高新区由市政府统一领导、统一政策、统一规划、统一管理。在高新区建设中，基本原则是政府引导，市场主导，集中发展优势产业，重点发展计算机、网络与通讯、集成电路、软件、光电子、生物工程、新材料和光机电一体化等主导产业，形成规模效应和配套产业群。努力把高新区建成辐射周边的区域性高新技术研发、孵化、产业化、出口、国际经济技术合作和高级人才培养基地，建成“国内一流、国际水平”的高新技术产业园区。
     
     
    二、高新区功能定位
     
    ○大规模、高效益的高新技术产业区 
        ○企业运行机制的试验区 
        ○科技成果的转化区 
        ○国内、国际经济技术的合作区
     
    三、高新区产业发展规划
        
    1、重点发展产业  
            高新区的重点发展产业是：电子信息、生物工程、新材料、光机电一体化等四大产业，其中电子信息产业是高新区的重点支柱产业。   
     
    2、技术开发体系
            规划目标：在高新区建立一个以自主开发为主导，自主开发与引进相结合的技术开发体系，使之成为推动高新区和全市高新技术产业发展的一支生力军。  
     
    (1)以企业为主体的技术开发中心
            以企业的主导产品和经济实力为依托，对企业进行新产品、新项目的研究开发，是企业创立名牌、形成自主知识产权的保证。以企业为主体的技术开发中心是高新区技术开发体系的主要形式。应鼓励境外大型企业的研究开发机构进驻高新区。 
     
            (2)以政府为主导的行业开发机构
            由市政府牵头，稳妥地、逐步地组织实施微电子设计中心、软件开发中心、生物工程研究开发中心等三个中心的建设。 
     
    (3)以“官、产、学、研”相结合的产业化开发机制
            健全机制，充分发挥深圳科技工业园、中国科技开发院、深圳国家电子工试中心、深圳清华大学研究院在高新区的开发转化作用。 
        
    (4)网络式、开发式的合作与交流体系 
            争取使高新区成为中国APEC科技园之一，成为一个国际性、开放式的合作与交流基地。
     
     
    四、高新区建设成果
     
        
    发展情况：2003年高新区工业总产值895.6亿元，是96年建区之初的8.97倍；高新技术产品产值867.7亿元，是96年的13.77倍；出口52.3亿美元，是96年的34.86倍。高新区被国家认定为“高新技术产品出口基地”，“亚太经合组织（APEC）科技工业园区”、“先进国家高新技术产业开发区”、“中国青年科技创新行动示范基地”和“国家火炬计划软件产业基地”等。高新区和美国、法国、加拿大、意大利、韩国、埃及、奥地利等十几个国家的政府部门、科研机构和大企业建立了长期稳定的合作关系，市政府在高新区设立了“深圳国际科技商务平台”，为跨国公司在深投资、设立机构牵线搭桥，为海外科技商务机构和技术转移机构服务。园区企业在积极开拓国际市场的同时也把自己的研发中心建到国外，使我们的技术进步融入到国际技术发展的大平台上。
     
    招商引资情况：随着投资环境的日益完善，高新区招商引资的磁场效应愈加明显，大批国内外企业竟相入驻，逐渐形成了电子信息产业群、生物工程产业群和新材料产业群。国内大企业有中兴、联想、长城、TCL、创维、海王、东大阿尔派、创智等；跨国公司有IBM、菲利浦、康柏、奥林巴斯、爱普生、哈里斯、汤姆逊等。 1996—2003年累计引进企业（项目）超过1500个。
     
    自主知识产权：深圳高新区具有自主知识产权的高新技术产品已占“半壁江山”。中兴的程控交换、移动通讯和接入设备；长城的计算机系统；金蝶、创智的软件产品；飞通的光器件；迈迪特、迈瑞的医疗器械；科兴、匹基、赛百诺的基因工程产品；海王、海普瑞的医药产品；长园的新材料等，都在国内外占有相当的市场份额。高新区聚集了一批拥有核心技术的高水平集成电路设计中心。
     
    研发基地：许多企业都在高新区设立研发中心，相当一部分企业的研发经费已超过销售收入的10%，高新区已形成了以市场为导向、以产品为核心、以企业为主体、以大学、科研院所为依托，辐射周边地区，拓展国内外，“官产学研资”相结合的研究开发体系。两院院士活动基地、大学研究院、企业博士后工作站、工程技术开发中心和国家重点实验室共同构成了服务中小科技企业的公共技术平台。
     
    深圳虚拟大学园：“名校在深圳，汇聚高新区”。由43所海内外著名院校组成的深圳虚拟大学园经过五年的发展，已形成了高层次人才培养、大学成果转化和产业化基地。各院校在深圳共设立各类实验室、研发中心、工程中心63个；获准专利49项；培养硕士以上研究生1万余名；在深创办企业120余家；成果产业化项目100多个。国家科技部、教育部批准的“深圳虚拟大学园国家大学科技园”正在建设中。虚拟大学园利用大学的有效人才、有效技术，在有效环境下，形成有效贡献。
     
    深圳软件园：深圳软件园是经国家科技部正式认定的“国家火炬计划软件产业基地”。软件园包括位于高新区的深圳软件园主园、硅峰软件园、蛇口火炬创业园等。目前有软件企业150多家，2003年软件企业销售收入超过45亿元，其中超亿元企业9家，软件从业人员超过10000人。
    第二部分：高新技术产业园区土地利用规划
     
    1、      土地现状
     
        高新区总占地面积11.5平方公里，其中规划工业用地2.8平方公里(含白石
    路以南填海区)，交通道路用地3.3平方公里，生活配套及其他用地5.4 平方公
    里。
     
    二、土地利用规划  
     
        1、功能分区
            根据高新区的功能定位，土地利用规划将整个高新区划分为以下几个功能区块：
    （1）高新技术工业区：主要作为高新技术产业项目的生产用地。 
            （2）科技教育、培训、孵化区：主要用于大专院校、科研院所、企业
    的人才技术培训，产品的开发试制、科技成果的产业化孵化等功能。 
            （3）综合功能区：重点安排行政管理、办公、金融、科展贸易、会议、
    信息交流、医院、宾馆等内容。 
            （4）居住生活区：建立较高档次的住宅区，并配置完善的公共配套生活设施。
     
        2、地域布局 
    在地域布局上，本着“大分散、小集中，分清层次、区别对待”的原则。北环大道和深南大道横贯其中，将高新区自然分割为南、中、北三个区域，根据市政府对高新区产业发展的要求和规划区域的实际情况，本着“建设南区，发展中区，改造北区，留有发展空间”的指导思想，对高新区进行产业布局调整。
    
    南区：
    电子信息产业；科技教育、培训、孵化区；综合功能区；居住生活区
    
    中区：
    电子信息产业、生物工程产业、新材料产业、软件开发
    
    北区：
    大型生产型高新技术企业
    电子信息、光机电一体
    
    （1）北区——稳妥改造
    位于广深高速公路和北环大道之间，包括第五工业区和松坪山生活区。总面积2.57平方公里。配合市府高新办与国土局对北区西片(第五工业区)的清理，进行局部的功能调整。该区地势宽阔平坦，交通便利，适宜大工业在此发展，规划该区工业用地以安置大型生产型高新技术企业为主，该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。
              
    ●第五工业区 
              该区面积1.32平方公里，区内已进驻或在建企业18家，1996年实
    现工业总值27.8亿元。区内从事食品、饮料生产的企业占区内企业总数的60%以上。近几年有泰丰电子公司、海王药业公司等几家高新技术企业进驻该区。生产著名品牌“奥林巴斯”照相机的奥林巴斯(深圳)工业有限公司也位于该区内。 从整体上看，该区大部分企业的产业结构和产品档次不符合高新区产业发展要求，亟需调整和改造升级。 
        
    ●松坪山生活区 
              松坪山生活区总面积1.25平方公里，该区包括两个区块，一块为市住宅局开发的松坪村住宅区，一块为市东部集团开发的第五工业区生活配套区。 
     
    （2）中区——积极发展
    位于北环大道和深南大道之间，包括科技工业园，麻雀岭工业区、大冲村、正大康地四个区块，占地面积3.71平方公里。该区产业发展已初具规模，电子信息产业、生物工程产业、新材料产业的开发生产已具备一定的基础。因此应充分利用其现有优势，大力发展生物工程产业、新材料产业。保留科技工业园原有的用地格局，重点在于改造一部分传统产业，提高高新技术产业的用地比例。同时加快科技工业园和麻雀岭工业区的传统工业的改造。并对正大康地的用地改性，作为中远期生物工程和新材料产业发展用地。
     
              ●科技工业园 
              科技工业园占地面积1.02平方公里，是我国最早进行建设和开发的高新技术产业开发区。它成立于1985年，由中国科学院、深圳市政府、广东国际信托投资公司共同创办。园内现有企业150余家，1996年实现工业总产值63亿元。 目前科技工业园已形成了以电子信息、新材料、生物