宏天·帝景园
     
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    上海悟源投资咨询有限公司
     
                                              
     
     
     
     
    目     录
    一、双鸭山城市概况              2
    1、自然地理位置              2
    2、行政区划              2
    3、教育科研              3
    4、城市建设及发展前景              4
    二、区域经济              5
    1、双鸭山经济实力              5
    2、城市主要年份发展数据              6
    三、双鸭山房地产市场发展现状              10
    1、城市规划              10
    2、近年房地产市场概况              11
    3、双鸭山市场楼盘调研              13
    4、小结              17
    四、双鸭山房地产消费市场分析              19
    1、本次市场调研的主要目的              19
    2、本次市场调研的方式              19
    3、本次问卷调研团队              19
    4、调研问卷构成              19
    5、购房意向              22
    五、项目分析              32
    1、项目地理位置              32
    2、项目基本数据              34
    3、项目SWOT分析              34
    六、项目定位              36
    1、项目定位原则              36
    2、项目形象定位              37
    3、产品定位              37
    4、价格定位              37
    （1）价格定位依据              37
    （2）价格定位的方法              37
    （3）项目住宅均价的制定              38
    （4）项目商服均价制定              39
    5、产品卖点定位              40
    6、目标客户定位              40
    7、项目广告定位              42
    七、项目建议              43
    1、开发建议              43
    （1）开发周期建议              43
    （2）项目设计建议              44
    2、销售建议              48
    3、宣传推广策略建议              50
    4、物业管理建议              52
    附件：近年双鸭山市城市房地产数据指标              55
    

一、双鸭山城市概况

1、自然地理位置

    双鸭山市位于黑龙江省东北部，距省会哈尔滨市430公里。东隔乌苏里江与俄罗斯比金市相望，南与虎林县、密山市、桦南县毗邻，西与佳木斯市、七台河市相连，北与富锦市、同江市、扶远县、桦川县接壤，北临辽阔的三江平原，南面是连绵的群山，在市区的东北部有两座形似卧鸭的山峰，市名便由此可得。
    双鸭山因矿设市，因煤而兴。集煤炭、电力、钢铁、农业等产业开发为一体的新兴城市发展模式是城市发展的主要方向；双鸭山的边境线长128公里，边境贸易发达；双鸭山旅游资源十分丰富。有闻名全国的珍珠岛等旅游资源，还有生活在乌苏里江畔的赫哲族人村落。 

2、行政区划

    双鸭山市辖集贤、宝清、友谊、饶河四县和尖山、岭东、四方台、宝山四区。辖区内有12个国营农场，40个国营林场，总面积22483平方公里，其中市区面积1767平方公里，建成区面积81.5平方公里，总人口157万，其中市区人口50万人。
     
     
     
     
     
     
     

    其中，尖山区是北国煤都双鸭山市的政治、经济、文化、教育、交通和金融中心，尖山区区位优势得天独厚，内联肥力四县、十大煤矿，外通周边城市和饶河口岸。集贤县， “中国大豆浸油之乡”，地处黑龙江省北部三江平原腹地，南依完达山麓，北托三江沃野，是双鸭山市辖区内的重要门户、三江平原的交通枢纽。
    本项目位于双福路段，根据项目行政区划的分析了解，尖山区作为城市的市中心区域，人口量大、生活水平较高，尖山区将作为项目的主力客户群体来源地，其次是集贤县区域。

3、教育科研 

    双鸭山市现有各类科研机构82个，煤矿矸石粉煤灰研究所是省级十所高新技术角之一；全市拥有各级各类学校754所，已经形成从基础教育到高等教育，从文化教育到职业教育，从普通教育到成人教育的多规格、 多层次、多类别的教育体系。

4、城市建设及发展前景

    北秀公园、益寿山公园等城市公园，给城市增添了生机；新兴广场位于市区北部，占地面积13046平方米。广场内设有主题雕塑、音乐喷泉、浮雕墙等景观；文化广场位于市区黄金地段，以双鸭山影剧院为中心，设有户外屏幕墙、露天舞台和阶梯式看台。
    坚持“扩大总量、提升质量、优化结构、延伸产业、加快转型、改善民生”的发展路径。加快“三化一城”建设，以开展“大项目建设推进年”活动为牵动，抓好抓实一产，做强做大二产，创新发展三产，强力推动双鸭山市综合实力“一年位次前移一位、三年进入全省第一梯队”近期赶超目标的实现。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

二、区域经济

1、双鸭山经济实力

    
     
    2008年全年13个地市经济实力得分双鸭山比2007年前进一名，位居第七位。四煤城中仅次于七台河，位居第二。
    
    全省四煤城中双鸭山地区生产总值2008年同比增长15.2%，增幅位居第二，在四煤城中具有较强的发展潜力。

2、城市主要年份发展数据

     
    
    从2002年到2008年，双鸭山市地区生产总值持续上升，2008年同比上年增长26%。由于双鸭山是著名的煤炭城市，其中第二产业所占比重最大，达到42%以上，工业增加值总量在全省排名由第7位跃至第5位；其次为农业，相对服务业所占比重较低。
    
    双鸭山市固定资产投资额度从2005年到2008年呈现明显上升趋势，2007年全市固定资产投资对经济增长的贡献率为45.2%。2008年同比上年增长20个百分点。
    双鸭山市2008年城市建设和管理不断加强。安邦河治理、污水处理、博物馆、福利中心等城区建设十大工程全面启动，寒葱沟水库供水工程稳步推进。饶建公路饶河段、富密公路宝清至密山段全面开工，哈同公路集佳段复线建设进展顺利。改造城市主次干道6条、巷路及人行道41条，新建奥体、建设、轮滑3座城市广场，建设了标准化便民公厕50座。沉陷区改造主题工程全部竣工，棚户区改造全面启动。全市开工建设住宅122万平方米，住宅楼平改坡53栋。热网工程并网319万平方米，市中心区集中供热普及率达68%。市区供水和燃气普及率分别达到97.6%和51.7%。
    随着投资规模的扩大和投资增长的加快，双鸭山市投资率及投资对经济增长的贡献率不断提高，不断拉动全市经济增长。
     
    
     
    
    双鸭山市2008年城镇人均可支配收入同比去年提高16.8的百分点，其消费能力也随之不断增强；与黑龙江省省会城市哈尔滨相比，哈尔滨2008年居民人均可支配收入为14588元，相差2845元，而目前哈尔滨房地产均价已达到4000以上，双鸭山房地产市场目前均价在2300元/平方米左右，说明双鸭山房地产市场仍具有发展空间。另外，城市CPI指数与07年相比有所降低。
    通过以上数据可见，双鸭山市整体经济发展运行良好，固定资产投资日益加大，居民人均收入持续提升，消费能力也不断增强。据2008年年鉴了解，双鸭山2007年的城镇恩格尔系数为28.8%，综合来看，双鸭山市居民的生活水平正在不断提高。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

三、双鸭山房地产市场发展现状

1、城市规划

    2009年以旧区改造为建设重点，具体改造地块位于南市区（用地面积：26万平方米，可开发建筑面积：25万平方米）、东平行路三、四马路之间（用地面积：3.4万平方米，可开发建筑面积9.8万平方米）、铁西路东侧（用地面积：16.5万平方米，可开发建筑面积：20.6万平方米）、建设路北段（用地面积：15.5万平方米，可开发建筑面积：17万