第一部分项目定位

第一章项目定位前提

一、项目地盘解析(另外附)

1、项目区位2、技术经济指标3、地块现状至

二、市场条件((另外附)

三、项目资源及整合

四大优势资源：

1、第一大优势资源：自然资源

    ①、海资源优势A、从“观海”到“亲海”是深圳唯一能够实现真正的“临海而居”的滨海社区。B、从湾区到半岛 “一线四湾四岛”的滨海城市。即在深圳海岸线的“四湾四岛”中仅有红树湾、后海湾、蛇口半岛具备成长为国际化滨海社区的潜力。
    ?      ③、15公里滨海长廊——成就国际化滨海城市对本项目价值的提升与滨海长廊紧密相连，滨海长廊东角头段已经成为我们项目的“私家休闲公园”为本项目打造国际化居住区的提供了良好的基础条件；作为滨海长廊规划中“两区”之一，与政府良性互动的前提下，具有了更多能够发挥其个性化空间；
    自然资源优势总结：
    ?      深圳唯一的大型“亲海”社区；
    ?      深圳唯一具有发展为国际化滨海社区潜力的半岛；
    ?      唯一一个与滨海长廊紧密相连的社区；

2、第二大优势资源：人文环境

    蛇口悠远的历史：蛇口的成长： “时间就是金钱，效率就是生命”洋气十足 "兰桂坊" 国际化十分明显 “深圳联合国”
    人文环境的核心优势：
    ?      国际化生活区的形成，需要一定的历史积淀，单凭政府和片区的力量在短期内是难以形成的，而本项目具有竞争项目所不具备的片区国际化优势；

3、三大优势资源——立体交通网络

①、陆路交通网络深港交通网络——西部通道
②、空港交通网络

4、第四大优势资源：规模化优势建筑面积达到了92万平米，社区内拥有商业、教育、写字楼登完善的配套设施，

5、第五大优势资源：发展商品牌和经验

西南面

四、地块SWOT分析

    优势（S）：
    1      地段优势：本项目位于南山蛇口片区，蛇口本身是一个半岛，三面环海，而本项目又地处蛇口半岛南端的临海边缘，是南中国海的好望角。具备多重区位优势；
    2      环境优势：项目周边三面环海，且被十五公里滨海长廊环绕，自然资源优势无以伦比；
    3      景观优势：本项目在拥有绝对海景资源的同时，东南面的新界嘉湖山庄，南面的香港国际机场，以及东面西部通道大桥的动态景观资源，与项目构成一幅美丽的滨海图画；
    4      区域文化：蛇口的国际化和异国情调，绿荫蔽日的街道，悠闲的生活氛围，构成了蛇口特有的生活方式，蛇口是深圳最值得回味的地方；
    5      规模优势：本项目计容积率的建筑面积达92万平米，社区内拥有商业、教育、写字楼等完善的配套设施；
    6      交通优势：从本项目经由滨海大道到深圳中心区只需15分钟，经由口岸到达香港国际机场只需25分钟。
    [发展策略]：
    ?      利用本项目的地段优势，通过本项目外立面形象，树立本项目深圳国际化滨海城市地标物业的形象；
    ?      利用本项目三面环海所具有的亲近海洋的优势，对海洋文化和海洋生活进行充分的演绎；
    ?      充分利用本项目规模化的优势，以地块的整体形象入市，以完整、系统的前期宣传攻势最大程度吸引市场关注度；
    ?      加强包容性，提高国际化水平，小到住宅项目里的设施标牌，大到城市居民素质，均以现代国际化生活水准为目标；
    ?      项目规模化开发，以住宅、商业配套、社区环境整体联动开发，利于新品质生活的引导；
    ?      充分利用项目承担部分市政配套（学校、幼儿园、交通道路）的开发建设，宣传开发商的社会责任意识，树立开发商的品牌形象。

    劣势（W）：
    ?      随着华侨城、红树湾、深圳中心区以及香密湖的建设，蛇口片区的竞争力日渐下降，蛇口片区的海外人士开始逐步“外逃”；
    ?      片区形象较差：无论是蛇口本地客户还是南山客户都对东角头片区缺乏认同；
    ?      配套设施问题：目前东角头片区尚处于待开发阶段，周边区域形象较差。滨海中心区开发处于待开发阶段，项目周边缺乏基本的生活氛围；现有的市政配套和生活配套不完善，缺乏文化娱乐、小学、幼儿园、菜市场等；
    ?      居住环境问题：由于东角头码头和东角头港口的存在，使得片区内有一定的噪音污染，严重影响居住环境（区域施工面积大，开发周期长，未来较长时间内将会有连续施工）；
    ?      安全问题：本项目地块紧邻东角头码头、东角头港、蛇口渔港，且周边居住人群相对复杂，且本项目位置较偏，安全缺乏保障。
    [应对策略]：
    ?      通过与政府的良性互动，通过本项目的开发达到蛇口片区形象的重塑与再造，同时加强对东角头片区宣传，提高其知名度；
    ?      建立真正反映社区国际化水准的商业配套，开发会所、幼儿园，与知名学校联合开办小学等方式，完善商业和生活配套，增加社区生活魅力和城市国际化魅力。
    ?      引入知名物业管理公司，针对不同的物业类型，提供专业化、个性化的物管服务；
    ?      设置小区智能化保安系统，提高社区安全系数，并通过一些相应的规划设计手段增强社区的安全性和私密性。

    机会（O）：
    ?      深圳城市建设的西移，在南山区置业的福田和罗湖区的客户数量在逐步增加；
    ?      滨海大道的联系使得本项目与深圳中心区之间交通十分方便；
    ?      随着CEPA的进一步实施，深港经济加快融合，将会有更多的港资企业进入深圳，也将会带来更多港人高端置业群体；
    ?      深港西部通道的开通将会加强深港之强的人流和物流的联系，本项目所在区域是深港交流的第一站，具有很强的标志性；
    ?      蛇口具有绝佳的国际化基础，具有良好的生活环境和国际文化氛围，作为深圳外国人最为集中的区域，如果我们能够通过项目社区的营造，充分吸引着部分客户的关注，那么将会对本项目起到很强的拉动作用；
    ?      特区内其他区域的开发用地量紧缩，是的本项目有机会会成为深圳房地产新热点；

    [发展策略]：
    ?      在项目的规划设计中注重项目标志性的建立；
    ?      要充分利用本项目所处地段的优势，最大化的利用深圳湾大桥所带来的动态景观资源；
    ?      与政府展开互动合作，实现政府与开发商的双赢。

    4、威胁（T）:
    ?      红树林的中信·红树湾，百仕达的红树西岸等湾区高尚物业以及来自华侨城片区，将会与本项目产生直接的冲突；
    ?      项目规模较大，开发周期长，市政配套相对滞后，大盘开发具有更大的风险和难度。不可预测因素多。

    [转化策略]
    ?      在本项目与红树湾片区项目以及华侨城片区项目的竞争中已经失去了先机，所以为了避免同质化的竞争，所以在本项目的市场形象定位和产品定位上，必须与竞争项目建立差异化竞争策略；
    ?      为了尽量减少竞争项目对本项目目标客户的分流，所以本项目必须提前入市宣传，抢占市场份额；
    ?      采用差异化策略，树立本