打造中国商业地产策划代理第一品牌
    目录
    前 言……………………………………………………………………………………………………………………1
    第一部分：本项目基础资料简介…………………………………………………………………………………4
    项目基础资料简介 / 项目基础资料  ………………………………………………………………………5
    项目基础资料简介 / 项目区位图 …………………………………………………………………………6
    项目基础资料简介 /项目各项经济技术指标 ………………………………………………………………8
    第二部分：为达成目标我们面临的问题…………………………………………………………………………9
    第三部分：太平洋分析、解决问题的思路与方法 ……………………………………………………10
    问题一：项目住宅部分品质定位和定价？ ………………………………………………………………………11
    住宅品质定位和定价 / 宏观经济走势………………………………………………………………………12
    住宅品质定位和定价 / 房地产宏观政策走势 ……………………………………………………………13
    住宅品质定位和定价 / 04-06年房地产市场走势…………………………………………………………15
    住宅品质定位和定价 / 石家庄住宅市场分析………………………………………………………………16
    住宅品质定位和定价 / 项目地块分析………………………………………………………………………29
    住宅品质定位和定价 / 本项目SWOT分析………………………………………………………………..35
    住宅品质定位和定价 / 区域消费群体分析……………………………………………………………….38
    问题二：如何实现项目定位和高价格策略？………………………………………………………………........44
    如何实现项目定位/软性条件/文化概念导入………………………………………………………………45
    如何实现项目定位/软性条件/景观环境营造………………………………………………………………49
    如何实现项目定位/硬性条件/规划设计……………………………………………………………………60
    如何实现项目定位/硬性条件/智能化配套要有差异化……………………………………………………67
    如何实现项目定位/硬性条件/物业管理…………………………………………………………………..68
    如何实现项目定位/硬性条件/体现水景和园林景观的真实再现…………………………………………69
    如何实现项目定位/硬性条件/制作精美的社区效果图和景观图…………………………………………69
    如何实现项目定位/硬性条件/较高品味的售楼部………………………………………………………..71
    问题三：项目商业部分如何定位？........................................................................................................................74
    商业部分定位 / 区域商业现状分析..............................................................................................................75
    商业部分定位 / 项目SWOT分析…………………………………………………………………………….78
    商业部分定位 / 项目商业部分各项定位………………………………………………………………….79
    商业部分定位 / 招商策略………………………………………………………………………………….82
    问题四：建立怎样的项目销售体系………………………………………………………………………………81
    营销体系 / 营销策略……………………………………………………………………………………….82
    问题五：如何进行项目的营销推广？…………………………………………………………………………..86
    营销推广 / 石家庄市场媒体分析………………………………………………………………………….87
    营销推广 / 本项目媒体组合策略………………………………………………………………………….89
    营销推广 / 住宅部分营销推广思路……………………………………………………………………….98
    营销推广 / 广告宣传卖点分析…………………………………………………………………………….106
    营销推广 /广告效果监控及反馈……………………………………………………………………………108
    结论总结：………………………………………………………………………………………………………………109
    附件一：下阶段主要工作内容安排
    附件二：VI设计样稿展示
    附件三：媒体宣传计划及预算
     
    前 言
    报告编制说明及依据
     
    本策划报告是我方凭借多年的国际化专业策划经验，结合对石家庄房地产市场全面而细致的调研,通过反复论证和科学评估后编制而成。此报告本着务实、全面的原则，对整个“盛典?苏州”项目的各项定位及销售的具体操作环节进行了细致阐述。
    本报告在编制过程中充分考虑了以下因素：
    ?      我国宏观环境对本项目的影响；
    ?      石家庄市区域环境、消费能力、居住习惯等对本项目的影响；
    ?      石家庄市城市总体规划对本项目的影响；
    ?      石家庄市竞争楼盘对本项目的影响。
    为此在审查论证此报告时要从业态定位、总体规划、建筑设计、房地产营销、市场经营等诸多因素综合考虑细分，做出科学的评估和论证。
     
     
     
     
     
    第一部分：本项目基础资料简介
     
     
     
     
     
    项目基础资料简介 / 项目基础资料
    ?      初定案名：盛典·苏州
    ?      区位：位于省会景观大道——中华北大街与北二环交叉口北行100米路西。东侧紧靠赵陵铺大街，南侧紧挨河北四建搅拌站，西侧靠近铝材市场，北侧与新苑小区、党家庄等住宅小区相望。
    ?      规模：地上建筑面积为9万平米，地下1万平米。
    ?      交通：小区东门有8路、18路、108路、113路、603路等五路公交车经过；距离太原服务站仅15分钟车程。
     
    项目基础资料简介 /项目区位图
    
     
    项目基础资料简介 /项目各项经济技术指标
    ?      建筑物性质：26层住宅，临街2层底商，内部1层底商；
    ?      地下停车位：400个左右；
    ?      建筑限高：80米；
    ?      退让道路要求：临赵陵铺街退让10米左右；
    ?      建筑容积率：3.5；
    ?      绿地比率：≥36%。
     
     
     
     
     
     
     
    第二部分：为达成目标我们面临的问题
     
    ?      问题一：项目住宅部分品质定位和定价？
    ?      问题二：如何实现项目定位和高价格策略？
    ?      问题三：项目商业部分如何定位？
    ?      问题四：建立怎样的项目销售体系？
    ?      问题五：如何进行项目的营销推广？
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第三部分：太平洋分析、解决问题的思路与方法
     
     
     
     
     
     
     
     
    问题一：项目住宅部分品质定位和定价？
     
    分析角度：
    ?      宏观经济走势
    ?      房地产宏观政策走势
    ?      04-06年房地产市场走势
    ?      石家庄住宅市场分析
    ?      项目地块分析
    ?      本项目SWOT分析
    ?      区域消费群体分析
     
     
    住宅品质定位和定价 / 宏观经济走势
    ?      我国经济高速增长，房地产消费潜力巨大。
    据国家统计局公布的数据显示，2005年我国经济保持了高速增长，国内生产总值高达182321亿元，比上年增长了9.9%。于今年1月25日至29日召开的世界经济论坛年会的与会专家预测，2006年我国的经济增长速度将保持在8.8%—9.3%之间，我国经济运行将继续朝着宏观调控预期方向发展。如此高的经济增长速度表明我国强劲的经济发展态势，也说明我国消费潜力巨大。这为扩大市场需求，增加居民消费，尤其是房地产消费提供了有力的保证。
    ?      石家庄市市区面积扩张
    　　     石家庄现辖6区、12县、5个县级市和1个国家级高新技术产业开发区，面积1.58万平方公里，其中市区面积455.8平方公里。在未来的城市规划中，市区面积将扩大为1885平方公里，是目前的4倍多，可容纳的人口数量将急剧增加，住房需求必会不断增大。
    ?      石家庄市人口扩张
    2005年年末全市常住人口917.5万人，其中市区236.3万人，全市非农业人口353.8万人，城市化进程不断加快。在未来的城市规划中，石家庄市区人口要由200多万发展为300多万，