万祥·御龙湾项目定位&发展战略报告
    WANXIANG DIJINWAN XIANMU DINGWEI JI FAZHANGZHANLIU BAOGAO
    
     
     
     
     
     
     
    报告正文主要内容
     
     
    行云水云间、归来御龙湾
     
     
     
     
     
     
     
    沈阳万祥置业地产——项目定位报告&发展战略
     
    目  录
    
    第一部分（PART A）  沈阳市房地产市场总体情况分析
    沈阳概况 ―――――――――――――――――――――――――――P2
    沈阳市总体社会和经济发展概况――――――――――――――――P3
    奠定东北中心城市地位，城市功能和竞争力大大增强―――――――――P6
     
    第二部分（PART B）  沈阳房地产市场环境与现状
    沈阳整体房地产市场分析―――――――――――――――――――P13
    沈阳中高档住宅市场（4000元/平方米以上）分析―――――――――――P14
    沈阳房地产市场发展趋势预测：――――――――――――――P14
     
    第三部分（PART C）  沈阳典型项目分析
    市场分析状况――――――――――――――P16
    市场分析―――――――――――――――――――――――P16
    沈阳房地产现状及特征―――――――――――――P17
                  
    第四部分  项目规划调整建议――――――――――――P22
     
    第五部分  产品核心竞争力的总结―――――――――――P24
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分（PART A）  沈阳市房地产市场总体情况分析
    一、沈阳市概况
     沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。沈阳位于北纬 41°11'5l"-43°2'13" ，东经 l22°25'9"-123°48'24" 。
     
    图1   市辖区图
    地理位置：
    位于辽宁省中部。在东经122度25分9秒至123度48分24秒、北纬41度11分51秒至43度2分13秒之间。以沈阳为中心的 150 公里的半径内形成了鞍山、本溪、抚顺、辽阳、铁岭、营口等世界上罕见的城市群。大连港、营口新港、锦州港距沈阳不超过 400 公里。
    交通区位：
    沈阳是联系东北地区和关内的交通枢纽，铁路密度居全国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路汇集沈阳并通向四面八方。公路总里程5080公里，由沈阳至北京、沈阳至大连、沈阳至抚顺、沈阳至本溪、沈阳至长春以及绕城高速公路和二环路构成的环绕沈阳，连接海港、空港的“三环五射”高速公路网已经形成。民航从沈阳过港航线有67条，通往国际及国内各大中城市
    气候特征：
    沈阳属北温带半湿润大陆性气候，受季风影响，降水集中，四季分明。全年平均气温 8.30C ，最低气温零下 28.5°C ，最高气温 36.1°C ，年降水量 501.5 毫米，无霜期 l83 天。
     
    图2   城市表征
    历史文化：
    沈阳因地处浑河(古称沈水)北岸而得名。公元前300年(燕昭王十二年)建立候城，沈阳建城已有2300余年。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王都”之称。1625年，清太祖努尔哈赤迁都于此，更名为盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644年，清军入关定都北京后，确定盛京为陪都。1651年设立奉天府。1945年复称沈阳市。 
    城市荣誉：
    国家环保模范城市、国家森林城市、沈阳跻身2004年“中国十大最具经济活力城市”行列、沈阳故宫、昭陵、福陵被世界遗产委员会确定为“世界文化遗产” 、“中国历史文化名城” 、“国家环境保护模范城市”、 2004 年 CCTV 评选的全国十大“最具经济活力城市”、2004 年国家环保总局公布的全国十大”安静城市”、 2004 年国家统计局公布的全国十大“综合实力百强城市” 、 “中国优秀旅游城市” 、“国家园林绿化城市” 、“全国科教兴市先进城市” 、“全国双拥模范城市”、沈河区被国家评为“全国投资环境诚信安全区”、沈阳被国际园艺者协会（ AIPH ）确定为 2006 世界园艺博览会举办城市。
    二、沈阳市总体社会和经济发展概况
    2.1综合实力明显提升、未来成长性高。
    2005年地区生产总值实现2240亿元，比2000年翻一番，连续5年保持两位数增长，年均增长13.8%；地方财政收入实现181.5亿元，按可比口径是2000年的3.8倍，年均增长30.6%；全社会固定资产投资累计完成3622.5亿元，年均增长39.1%； 社会消费品零售总额实现915.1亿元，年均增长11.7%。城市综合实力显著增强，竞争力排名由2000年全国第14位跃升到2004年第8位，综合经济实力排名由第23位跃升到第10位。将为房地产发展带来强大的宏观经济支持。
    2.2工业基地效益不断增强、形成四大工业经济布局。
    2006规模以上工业总产值实现2288.6亿元，年均增长23.5%。工业经济效益综合指数达到141.3％，同比提高9.4个百分点。预期2005-2010年沈阳市高新技术产业产值占工业总产值的35%，现代和新兴服务业占服务业比重提高到53%。2007年全市规模以上工业总产值达到4000亿元，到2010年达到8000亿元，跻身国内工业强市行列。沈阳目前已基本形成东部汽车、西部重化、南部高新技术和北部农产品加工四大工业经济布局。
    2.3新的城市发展格局形成。
    传统服务业持续升级，现代服务业加快发展。城市发展空间和产业布局调整取得重大进展，浑南新区、铁西新区、农业高新区等6大区域开发建设成效显著，东西南北中各具特色的发展新空间基本形成，经济发展的后劲进一步增强。
    2.4发展潜力巨大，对内对外开放成果丰硕。
    2000年到2005年引进投资500万元以上的新项目4600多个，引进内资1000亿元，2005年实际利用外商直接投资21.2亿美元，按可比口径比2000年增长4倍，占全省的60％以上，跻身2004年“中国十大最具经济活力城市”行列。2005年新批外商投资项目901个，合同外资额61.2亿美元。目前已有44户世界500强企业在我市设立了63家企业。张士、浑南两个出口加工区和苏家屯保税物流中心的建设，将成为周边城市发展进出口贸易的“内陆港”。
    2.5城市环境改善，居住型城市基础形成。
    5年累计投入433亿元，用于基础设施建设和城乡环境治理。建成区绿化覆盖率达到40.65%，绿地率达到35.97％，人均公共绿地面积达到12平方米。全市污水处理能力提高到127万吨／日，污水处理率和生活垃圾无害化处理率分别达到81%和100%，大气优良天数由2000年的73天增加到317天。获“国家环保模范城市”和“国家森林城市”等荣誉称号。
    2.6金融业运行平稳，为房地产建立了良好的融资基础。
    2005年年末全市金融机构本外币存款余额3697亿元，贷款余额2356亿元，同比分别增长14.1％和14.1％。继2004年韩国韩亚银行之后，去年又有韩国中小企业银行和日本东京三菱银行两家外资银行进入沈阳市。沈阳金融机构密度和资金总量居东北之首，全国15个副省级城市第六，初步建立起东北地区的金融中心。
    2.7居民生活水平逐年提高。
    2005年城市居民人均可支配收入达到10098元，农民人均纯收入达到5050元，2000到2005年年均分别增长11.5%和10%。职工平均工资由6995元提高到16025元，年均增长18％；城市居民人均住宅建筑面积由17.4平方米提高到23.2平方米。据预测，到2010年城市居民人均可支配收入达到18000元，农民人均纯收入达到9000元，城乡居民家庭恩格尔系数下降到35%以下，城市居民人均住宅建筑面积达到28平方米，新增需求总量约为4000万平方米住宅。居民消费结构将发生明显变化，消费档次不断提升，住房、汽车、旅游等消费热点正在形成。人均期望寿命达到75岁。
    2.8城市功能全面提升。
    城镇化率达到70%以上，建成区面积扩大到450平方公里。与现代化大都市相适应的基础设施框架体系基本形成，中心城市的辐射力和综合服务功能显著增强，辽宁中部城市群（沈阳经济区）一体化建设取得实质性进展，初步建立全国一流的对外开放、总部经济、技术创新和现代人才高地。
    2.9未来大型企业持续增加，潜在房地产需求总量巨大。
    沈阳四大研制基地：世界最大的机床研制基地、通用机械研制基地、输变电产业基地、整车系列及零部件产业基地。五大工业园区：沈西化学工业区、铁西先进装备制造核心区、德国国际工业园、新加坡工业园、台湾工业园。七大产业集群：通用机械和汽车零部件产业集群、浑南新区数码产业集群、于洪家具产业集群和东北家具集散中心、东北瓷都、东陵鞋业产业集群、新城子农产品深加工产业集群、康平塑编、苏家屯钢管、辽中不锈钢、新民医药、辉山农业高新区食品加工等产业集群。基地、工业区、产业集群的建设将产生超百亿元企业，高素质就业人口大量增加，潜在房地产需求总量巨大。
    2.10房地产投资稳步增长。
    城乡商业购销两旺，新型商业业态不断发展。去年共引进500万元以上的商业项目517个，总投资额164亿元。房地产投资保持平稳健康发展的态势。全年房地产开发投资完成413.6亿元，同比增长20.7％；交易面积900万平方米，交易额300亿元，同比分别增长17％和22％。城市人均住宅建筑面积由17.4平方米提高到23.2平方米。特别是由于沈阳城市的升值，带动了房地产的升值，商品房平均价格由2000年的2546元／平方米提高到05年的3333元／平方米。《沈阳十一个五年规划纲要》指出未来房地产以满足中低收入人群需求为重点，促进房地产业健康发展，调整住房供给结构，增加普通商品住房、中小户型住房供应量，加快建设长白和于洪新城等现代居住区。到2010年，全市房地产转让年成交面积达到2000万平方米。 
    2.11城市基础设施优化，城市功能日趋完善。
    建成地铁一、二号线，2010年将正式投入运营，开工建设地铁三、四号线，初步形成城市快速轨道交通线网结构。建成沈康、沈彰等5条高速公路和京哈、昌法等10条干线、支线公路；打开“二环”，突破“三环”，新建6座跨河大桥和2条隧道以及新南三环高速公路，将原南三环路改建成大浑南第二条东西干道，配套新建北部、西部跨线立交桥。集中供热率达到95%以上。
     
    图3轨道交通规划图
    三、奠定东北中心城市地位，城市功能和竞争力大大增强。
    3.1航空港建设。2005年新开通了沈阳经上海至伦敦等4条国际航线和伊尔库茨克至沈阳定期货运航线，使沈阳的国际航线总数达到23条，进一步确立了沈阳空港在东北地区的航空枢纽地位。桃仙机场旅客吞吐量达到456万人次，同比增长9.8％；口岸出入境人数达到68.5万人次，增长15.9％。 
    3.2沈西工业走廊建设。东起铁西“三环”，西至辽中县城，南起浑河，北至秦沈高速铁路，规划总面积850平方公里，建设以先进装备制造业为主体的重化工业基地。把沈西工业走廊向新民和辽阳、鞍山、营口延伸，最终将其建设成为辽宁重要的工业走廊和全国重要的新型工业基地。 
    3.3大浑南地区建设。以浑南新区为核心，规划范围北至浑河，西、南、东至沈阳市区界，与本溪、辽阳、抚顺等3市接壤，规划总面积1400平方公里，建设新城区、高新区、物流区。优先发展软件、芯片、通信网络等IT产业。规划建设新城区，奥体中心、国际会展中心、艺术中心等21个标志性、功能性重大项目建设，使大浑南地区成为现代化的文体中心、会展中心、航空中心和高新技术产业研制出口基地及新的经济增长区域。
     
    图4大浑南规划及浑南中心区图
    3.4沈北地区建设。国家级农产品加工基地及沈阳北部生态新城区。成为东北农业科技