沈阳美联大厦项目定位报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    沈阳美联大厦项目
    定位报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    
    
     
     
     
     
       2008年7月
     
     
     
     
     
     
     
    目  录
     
    引言：              3
    第一部分：项目概况及周边环境分析              4
    1.1地块概况              4
    1.2地块经济技术指标              4
    1.3周边环境              4
    1.4交通状况              5
    第二部分：项目所处商圈区域商业分析              6
    2．1所属商圈基本情况              6
    2.1.1区域范畴              6
    2.1.2区域定位              6
    2.1.3商圈辐射              7
    2.2商业现状分析              8
    2.2.1 商业业态分析              8
    2.2.2 商圈业种分布              9
    2.3区域圈内配套情况              10
    2.4区域内典型商业物业              11
    2.4.1  千盛百货              11
    2.4.2 中兴商厦              12
    第三部分：项目定位              13
    3.1项目SWOT分析              13
    3.1.1 项目优势(strength)              13
    3.1.2项目劣势（weakness）              13
    3.1.3机会分析(opportunity)              14
    3.1.4威胁分析（threat）              14
    3.2项目定位分析              15
    3.2.1市场定位的决定因素              15
    3.2.2项目总体市场定位              17
    3.2.2.1市场定位总体思路              17
    3.2.2.2 智能Studio写字楼介绍              20
    3.2.3产品组合定位              21
    3.2.4目标客户定位              22
    3.2.5价格定位              23
    3.2.6项目品牌运作思路              24
    3.2.7项目运营与盈利模式              25
     
    第四部分：产品建议              27
    4.1客户如何选择写字楼              27
    4.2外立面参考              28
    4.3大堂参考              30
    4.4户型参考              30
    4.5商务会议配套参考              33
    4.6其他硬件配套参考              34
    第五部分：类比性项目比较分析              35
    5.1 海丽德·盛世晶典              35
    5.2万达新天地              36
    第六部分：项目团队介绍              38
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

引言：

    在前面的项目市场报告的基础上，我们对项目的地块环境、所处商圈、以及竞争项目进行深入研究，并做出最终定位和初步产品建议，为项目公司提供决策参考。
     

第一部分：项目概况及周边环境分析

1.1地块概况

    本项目位于昆山路与长江街交汇处，南临韩式风情商圈西塔商圈，北拥沈阳第三大商圈北行商圈。目前为平整地块，无建筑物；东面为一年多烂尾楼（新世纪酒店），西面是中国石油办公大楼，北面是中国人民财产保险大厦，南面是建材装饰市场，周边多为比较旧的居民住宅。
     

1.2地块经济技术指标

1.3周边环境

    1）长江街
    项目位于长江街南端临街，长江街是沈阳市最古老的商业街之一，至今已有300多年的历史，已经形成以长江街为主轴的长江街商圈，有着一定的商业市场基础，本项目处于中心附近地段。
    2）自然景观
       项目马路斜对面有碧塘公园，环境幽雅；北面与沈阳最大自然景观北陵公园遥遥相望；还有位于北陵公园西侧的沈阳新乐遗址，是距今7200多年前的原始社会新石器时代较早的一处母氏族公社聚落遗址。
    3）朝鲜族风情街
    项目向南紧临西塔,沈阳西塔地区形成已有近百年历史，目前该区聚居着3万多朝鲜族居民，其最重要的标志性建筑西塔街，全长682米，是仅次于美国纽约韩国街世界第二大的朝鲜族风情街。
     

1.4交通状况

    本案所处地块位置为全市交通枢纽、过往车辆众多、交通极为便利，有9辆公交线路可达项目，唯一缺憾项目附近无地铁。
     
    

    209
    112
    242
    248
    249
    236
    293
    228
    本案
    辽大道义
    小河沿
    新宁保利花园
    金山小区
    东北汽配
    砂阳路
    大东门
    215
    我们的交通
    莲花街


    
     
     
     

第二部分：项目所处商圈区域商业分析

2．1所属商圈基本情况

2.1.1区域范畴

    以本项目为核心，长江街为中轴线，东至嘉陵江街、南达公铁立交桥、西至珠江街、北接崇山路，形成一个长江商业圈区域，属于皇姑区比较繁华的区域。
     

2.1.2区域定位

    此商圈属于沈阳市区比较繁华的商圈之一，年代悠久，商业比较成熟。以长江街为中心，政府全力打造长江商贸中心区，把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体的大型商业街，从而带动整个商圈的全面发展。
    长江街商贸区发展规划为：崇山路以北，规划发展软件产业、教育培训、商务酒店等业态；在崇山路南、昆山路北，规划发展大型购物中心、大型百货商店、精品店、品牌店、专业店、保险等业态；在昆山路南，规划发展商务酒店、写字楼、餐饮娱乐等业态
     

2.1.3商圈辐射

    长江街商圈所辐射的范围主要有皇姑区以及于洪区、和平区的小部分区域。与北站商圈、中街商圈、北市商圈和西塔商圈最为临近，具有一定的商业辐射力度。
    
    本案
    
    
    

2.2商业现状分析

2.2.1 商业业态分析

    目前，本商圈区域内业态主要有购物商场、购物超市、专业市场和临街商铺，已经形成千盛百货和中兴商厦为核心的商业集中区域；商业程度比较成熟，人流量非常大，但是总体档次不够高，沿街商铺比较凌乱分布，业态种类比较繁多
    【长江街商圈商业业态分布图】
    
    本案
    
    
     
    

2.2.2 商圈业种分布

    本区域商圈内业种种类众多，包括服装、百货、手机通信、餐饮、娱乐、装饰材料、家具、海鲜批发等等，主要都分布在长江街两侧。
     
    
    
    【长江街商圈商业业种分布图】
    
    本案
    

2.3区域圈内配套情况

    目前，长江街商圈商业配套比较齐全，商业氛围也比较活跃，为多年成熟老商业区；沿街商业主要以各类特色餐饮、手机通信、时尚服饰等为主。
    ?      学校：歧山一校，珠江五校，省实验小学，43中学，省实验中学，120中学，辽宁大学，辽宁中医学院
    ?      综合商场：中兴商场，千盛百货，国美电器，苏宁电器，北京华联超市，乐购超市，大东副食超市
    ?      餐饮：麦当劳、肯德基等
    ?      银行：中国银行，华夏银行，招商银行，农业银行，建设银行，交通银行，工商银行
    ?      幼儿园：小哈津双语幼儿园，同辉双语幼儿园
    ?      其它：北方图书城，外文书店，辽大科技园，北陵公园，百鸟公园，碧塘公园，南风俱乐部
     

2.4区域内典型商业物业

2.4.1  千盛百货

    沈阳千盛百货购物中心(北行店)隶属于大商集团,是一家集百货、超市为一体的中高档休闲购物中心 。
    ?      一楼主要定位为名品化妆、黄金珠宝、名品钟表；还有品牌鞋类；
    ?      二楼定位以时尚女装为主；
    ?      三楼以品牌男装、体育服饰为主；
    ?      地下商业为中型购物超市。