1 简介

1.1 项目背景

    上海世邦魏理仕公司受上海明捷置业有限公司委托，对无锡锡山区的大型住宅地块发展项目进行可行性研究及咨询服务。

1.2 服务内容

    经讨论确定，本次报告研究的涉及范围如下：
    ?      基础分析/地块研究
    ?      经济、人口和政策分析
    ?      市场研究
    ?      竞争分析
    ?      发展建议
    ?      项目分期及建设进度
    ?      财务分析

1.3 报告结构

    此次报告按章节结构如下：
    ?      简介
    ?      重要结论及建议
    ?      经济社会环境分析
    ?      基地分析
    ?      住宅市场分析
    ?      典型案例分析
    ?      项目发展建议
    ?      项目分期开发建议
    ?      财务分析

发展建议要点

2 发展建议要点

    本案项目定位于“离尘不离城的大型生态家园”。在整个无锡住宅市场上来看为中档；而在锡山区来说，本案项目的档次应低于东亭镇的新建住宅。
    本地块拥有丰富的景观资源，包括地块内部的三条南北向水系与南部的东西向湿地公园，组成了本项目的四条景观轴。在物业布局上，我们建议围绕这四条景观轴进行排布，同时尽量符合南低北高的原则，以保证足够的日照。

    D地块

    C地块

    B地块

    A地块

     低层      多层和小高层      高层      商业

    我们在物业类型上以多层、小高层为主，控制高层的套数比例，并且为提高整个小区的品质，建造一定比例的低层住宅。
    该地块根据华夏路和芙蓉六路的纵横两轴分为A、B、C、D四个地块。

A	GFA	容积率	占地面积
	高层（22-23）	36,000	2.82	12,743
	小高层（15-16）	100,000	2.21	45,147
	多层（6-7）	102,780	1.20	85,295
	低层（4）	28,414	0.81	34,945
	合计	267,194	1.50	178,130

B	GFA	容积率	占地面积
	高层（22-23）	100,000	2.82	35,455
	小高层（15-16）	221,229	2.21	99,954
	多层（6-8）	110,000	1.20	91,286
	低层（4）	19,000	0.81	23,457
	商业	25,178	1.80	13,964
	办公	55,822	1.80	31,012
	合计	531,229	1.80	295,128

C	GFA	容积率	占地面积
	高层（22-23）	20,184	2.82	7,145
	小高层（15-16）	56,066	2.21	25,312
	多层（6-7）	57,625	1.20	47,821
	低层（4）	15,931	0.81	19,592
	合计	149,805	1.50	99,870

D	GFA	容积率	占地面积
	高层（22-23）	9,372	2.82	3,317
	小高层（12-13）	26,032	2.21	11,753
	多层（6-7）	26,756	1.20	22,204
	低层（4）	7,397	0.81	9,097
	合计	69,557	1.50	46,371
合计	1,017,784	1.64	619,497

    本案的主力产品类型为3房2厅2卫，主力面积在128-148平方米之间，总价40-45万元之间。

	建筑面积比例	建筑面积	套数比例	套数
2房2厅1卫（90-99㎡）	17.00%	173,023	23%	1,841
2房2厅2卫（97-107㎡）	10.50%	106,867	13%	1,058
3房2厅1卫（105-115㎡）	7.50%	76,334	9%	694
3房2厅2卫（128-148㎡）	42.50%	432,558	39%	3,134
4房2厅2卫（160-180㎡）	12.50%	127,223	9%	748
复式（200-240㎡）	10.00%	101,778	6%	463
总计	100.00%	1,017,784	100%	7,938

    按照2006年的水平，建议本案项目公寓的售价大约在3,000元/平米，花园洋房的售价大约在3,500元/平米，商业物业的价格水平预计与东方国际轻纺城的价格相仿，在3,800元/平米左右，办公性质物业的价格水平大约在3,600元/平米左右。
    我们建议本案项目分5期开发，开发顺序及开发内容为：

    第一期（2007-2008）：
    ?      D高层（22-23）；
    ?      D小高层（12-13）；
    ?      D多层（6-7）；
    ?      D低层（4）。
    ?      A2高层（22-23）；
    ?      A2小高层（12-13）；
    ?      A2多层（6-7）；
    ?      A2低层（4）。

    第二期（2009）：
    ?      A1高层（22-23）；
    ?      A1小高层（12-13）；
    ?      A1多层（6-7）

评星: