1 简介

1.1 项目背景

    上海世邦魏理仕公司受PT.DEWATA WIBAWA委托，对上海淮海路综合性发展地块（现东湖宾馆地块）进行市场定位分析。本次报告的建议部分内容将主要包括项目市场整体定位、发展组合建议，并进行相应的财务分析。

1.2 服务内容

    经讨论确定，本次报告研究的涉及范围如下：
    ?      基地分析
    ?      经济社会环境分析
    ?      市场研究
    ?      发展建议
    ?      财务分析

1.3 报告结构

    此次报告按章节结构如下：
    ?      简介
    ?      项目发展建议要点
    ?      经济社会环境分析
    ?      基地分析
    ?      零售商业物业市场分析
    ?      酒店物业市场分析
    ?      服务式公寓物业市场分析
    ?      发展建议
    ?      财务分析

2 物业产品开发建议

    本章内容将简单介绍本项目的初步发展建议，包括整体定位及各类物业开发建议的要点，详细的基地分析、市场分析及建议阐述将在后面展开。

    在提出本项目的整体定位及各类物业开发建议时，我们着重考虑了以下方面带来的效益及影响：

    ?      保留历史建筑，注意新开发建筑与历史保留建筑风格的融合以充分保留项目特有的建筑风格，在进一步挖掘经济效益的同时，充分提高社会效益；
    ?      提高经济效益，为地方政府增加税收；
    ?      促进淮海路商圈的升级，提升淮海中路西段的形象；
    ?      扩大功能建筑规模，相比于项目现状，可以提供更多的就业机会。

2.2 项目整体定位

    结合SWOT分析，考虑到项目本身的特点，我们将本项目整体定位如下：

2.2.1 主题概念：

    霞飞路新时代
    ?      独特的建筑风格——利用历史保护建筑，与现代化的建筑融为一体。
    ?      创新的购物、生活体验——品味时尚，享受高贵生活；New
    ?      处于历史与繁华之间的驿站。

2.2.2 功能定位 Functions

    零售商业为主，商务居住为辅。

2.2.3 档次定位

    高档的购物中心，辅以高档商务酒店与服务式公寓。

2.3 发展组合及布局

    根据以上项目的整体定位，以几地块本身的面积和分布特点，本案项目的发展组合建议为：

	建筑面积（平方米）	占地面积（平方米）	容积率	地块位置
购物中心	50,000	10,000	5.00	A
商务酒店	10,000	2,600	3.85	A
服务式公寓	10,000	2,935	3.41	B
保留建筑	13,000*	5,564	2.34	C
总计	83,000	21,099	3.93	--

    资料来源：世邦魏理仕
    *初步估计值

    A
    B
    C
    淮
    路
    海
    中
    路
    东
    湖
    路
    新
    乐
    购物中心
    商务酒店
    服务式公寓
    C 保留建筑

    资料来源：世邦魏理仕

2.4 零售商业物业发展建议

    本案项目的零售商业的目标客户群也是将是这些人群，其年龄及特征描述如下：
    ?      有一定经济基础；
    ?      25-45岁消费者；
    ?      有品味、受过教育，懂得享受、求新求异。

    从物业处置的灵活性以及经营方式的多样性考虑，购物中心的形式是比较适合发展的物业类型，同时购物中心也能有效地实现的高档次零售的目标定位。

    在规模方面，本案项目零售物业本身的体量要大，要达到一定的规模性，我们认为50000平米的建筑体量是比较适合的发展体量

    同时建议购物中心建筑体采用目前比较流行的中心挑空、玻璃顶的建筑形式，充分引入阳光，改善消费者的空间感觉。同时，一些特色的建筑小品的引入，可以进一步营造项目特色，例如位于项目顶层的空中花园等。请参考下图：


    中空玻璃顶示意图

    商场效果示意图