四川地邦巴黎春天项目前期市场调研及策划报告
     
    邛崃概况
     
    房地产项目特有的地域本质属性，决定了我们对每个调研的房地产项目所处的区域投资环境，均要站在全景式和历史感的高度，对其项目区域的人文历史、行政建制、地理情况、社会及经济发展等资讯，进行全面深度的系统描述和调研，其目的只有一个：只有对项目所处区域相关历史文化及城市信息的充分把握，方能在策划的未来房地产项目经营决策中，得到全景式的理性及感性支撑和时空上的有机联系。
    ——中成房业
    精要提示：城市核心信息、邛崃市域基础信息、区域位置、城市建设、邛崃社会经济情况、邛崃市区总体规划等
    一、城市核心信息
    ★邛崃市府驻地——临邛镇始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因临邛故地素有邛族聚居而得名，至今已有2300余年历史。历代均为州、县所在地。由于土地肥沃、地当要冲，更有铁矿资源、天然气井、交通便利，市场繁荣，自古就是成都西南部重要的经济重镇。1983年温江地区撤销，邛崃县划归成都市管辖；1994年9月撤县建市，设立邛崃市。
    ★邛崃——位于成都平原西南边缘，东连新津、彭山，南与眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界芦山，北邻大邑，东西长68.5公里，南北宽35.5公里，幅员面积1377.38平方公里。 
    ★对外交通便捷——市府所在地临邛镇东距成都75公里，南去雅安71公里。将于2004年10月通车的成温邛公路（出口在邛崃城北5公里桑园镇）和318国道（川藏公路）在境内交汇。
    ★区域经济地位——邛崃与北面的大邑、都江堰、彭州等县、市共同形成成都市域西部经济发展副轴线。作为成都市域西南部具有一定经济实力的次中心城市和成都市西南部川藏线上重要的物资集散地，邛崃可接受成都市城区经济、技术、消费的辐射，并分担特大中心城市的部分功能，具有良好发展前景。
    ★丰富的旅游资源——邛崃是省级历史文化名城，旅游资源丰富。随着天台山国家级风景名胜区、千年古镇：平乐镇的开发，同时与临邛镇人文景观的结合，将形成较为完整的区域性黄金旅游三角带循状旅游线路，进而使旅游业在整个区域经济中所占比重的提高，最终形成本地优势产业之一。
    ★      邛崃市——是四川省规划建设的十六个中等城市之一。
    ★      邛崃2003年全市总人口为63.54万人，其中城区人口14万；2007年规
    划建成区面积24平方公里，规划人口18万人；2020年规划建成区面积48平方公里，规划人口30万人。
    二、邛崃市域基础信息
    ㈠、历史沿革
    邛崃市府驻地——临邛镇始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因临邛故地素有邛族聚居而得名，至今已有2300余年历史，历代均为州、县所在地。由于土地肥沃、地当要冲，更有铁矿资源、天然气井、交通便利，市场繁荣，自古就是成都西南部重要的经济重镇。
    解放后，邛崃设县，先后属川西行署眉山专区、四川省温江专区、温江地区管辖，曾于1960年4月至1962年11月与蒲江县合并。1983年温江地区撤销，邛崃县划归成都市管辖；1994年9月撤县建市，设立邛崃市。
    ㈡、自然地理
    邛崃位于成都平原西南边缘，东连新津、彭山，南与眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界芦山，北邻大邑，东西长68.5公里，南北宽35.5公里，幅员面积1377.38平方公里。国道川藏公路和成温邛公路在境内交汇，对外交通便捷。市府所在地临邛镇东距成都75公里，南去雅安71公里。
    邛崃资源丰富，得天独厚。境内属亚热带温湿季风气候区，年平均气温16.3℃，年日照时数1107.9小时，年降雨量1117.3㎜，平均无霜期285天。气候温和，日照偏少，降雨丰沛。
    境内地貌，山、丘、坝兼有，山区、深丘区、浅丘区、平坝区面积分别占总面积的41.4%、17.8%、18.08%和22.64%。地势总起伏较大，西南部为龙门山前沿，东部为成都平原边缘，全市主要高程为460—1400米，最高点玉林山海拔2025米。
    ㈢、资源概况
    1、土地资源
    境内农耕地61.7万亩。林地及宜林荒地61.3万亩，森林覆盖率21.6%。宜牧地17.9万亩。
    2、水利资源
    境内河道纵横，水利资源丰富。南河、邛江河、斜江河、蒲江河、玉溪河流经境内，全长217.15公里。地表水年径流量9.91亿立方米，其中可利用量5.328亿立方米，加上外区引水6.282亿立方米，共计11.6亿立方米，水量充足。地下水年可采量1.06亿立方米以上，用做酿造用水，质地优良。
    境内河流落差大，水力资源丰富，理论蕴藏量7.24万千瓦，可开发量3.05千瓦，已开发1.04万千瓦。
    境内塘、库密布，可养殖水面总计6万余亩。
    3、矿产资源
    邛崃的矿产资源有金、菱铁矿、黄铁矿、铜、煤、天然气、石油、卤水、钙芒硝等14种，产地72处，尤以天然气和石油的储量较为丰富。
    4、旅游资源
    邛崃文物古迹众多，自然风光秀丽。文物上起春秋战国、下至近代，计有国家级文保单位1处、省级文保单位6处、成都市文保单位5处等总计140处上点文物。另外，鹤林寺、竹溪湖、九里泮、文君井以及山奇、石怪、水美、林幽的国家级风景名胜区——天台山，均以其独特的神韵与风姿吸引着远近游人。
    
邛崃主要文物古迹一览表（省级以上）

    ㈣、邛崃历史闪光点——“文君系列”资料整理
    1、文君井古迹的历史记载
    文君井是“卓文君当垆，司马相如涤器处”。《史记·司马相如传》载：西汉辞赋家司马相如，蜀郡成都人，孝景帝时曾任武骑常侍。后因病罢官，落魄家居，生计困窘，其时，好友王吉任临邛县令，邀之作客。临邛巨富卓王孙与程郑设宴接风，王吉作陪。宴会中，王吉请相如弹琴助兴，适卓王孙有女卓文君新寡在家，于户后听到琴声，对相如产生爱慕之情。后毅然私奔相如，一同回到成都。此举深为卓王孙所痛恨。二人因生活贫困，后又来到临邛，卖去车骑，买一酒舍沽酒。对此，卓王孙羞愤难堪，至此闭门不出。后经戚友一再规劝，才给文君一笔资财，让他们返回成都。
    后人为赞扬文君不畏世俗讥议，自主婚姻的行为，将他们之遗址建园保护，名其井约文君井。
    2、文君井与文君酒的传说
    文君井园林内有一口西汉遗井——文君井。此井“口径不过二尺，井腹渐宽，如胆瓶然”。据文献记载：卓文君于司马相如一曲琴音相通，文君夜奔相如，驰归成都。后相如家徒四壁，不久遂与相如归临邛，卖尽车骑，买酒舍。文君当垆，相如自著犊笔，与保庸杂作，涤器于世。此事感动了太上老君，老君决议好好帮助他俩。
    一日，老君唠叨文君酒舍喝酒。酒酣，老君对文君说：“此酒不知系何水所酿，味不正，莫若我壶中之酒好”。文君指着身旁的井道：“老翁，我舍的酒乃是用此井水所酿。”老君道：“来，你若将我壶中之酒倒入井中，往后所酿之酒定然好喝无疑矣！”文君将信将疑地照办了。翌日晨起，文君到井边汲水涤器，但闻井中飘出浓郁酒香，汲而尝之，尽酒也，且味绵醇净，甘冽爽口。信息不胫而走，远近酒客争相来舍品酒，也有不少欲以一睹一代文宗与仕女班头的风采为快者。由是，酒舍顾客盈门，财源不断。文君与相如欣喜异常，日子越过越美。
    不久，相如官拜中郎将，出使西南夷，酒舍遂不再开设。此时，井水汲出后虽不再是酒，但用此井水所酿之酒，终比他井水所酿之酒香醇。人们崇敬、怀念文君，称此为井文君井，称用此井水所酿之酒为文君酒。
    3、历史名人对文君井主题作品精选
    琴台     唐·杜甫
    茂陵多病后，尚爱卓文君。
    酒肆人间市，琴台日暮云。
    野花留宝靥，蔓草见罗裙。
    归凤求凰意，寥寥不可闻。
    寄蜀客     唐·李商隐
    君到临邛问酒垆，近来还有长卿无？
    金徽却是无情物，不许文君忆故夫。
    文君井     宋·陆游
    落魄西川泥酒杯，酒酣几度上琴台。
    青蛙自笑无拘束，又向文君井畔来。
     
    长卿怀茂陵，绿草垂名井。
                                ——李贺《文君井》
    文君当垆时，相如涤器处。反抗封建是前驱，佳话传千古，会当一凭吊，酌取井中水，用以烹茶涤尘思，轻逸谅无比。
    跋词：卓文君与司马相如故事，实系千秋佳话，故井尤存，令人向往。
                                 ——郭沫若于1957年
    一曲凤求凰，千载文君酒
                       ——王光英
    点评：“文君系列”是邛崃极具挖掘价值的历史典故，是最具代表性的邛崃古文化，这在本项目的营销过程中可以予以充分的发挥。
     
    邛崃文君井公园——文君井
    ㈤、社会经济概况
    2002年全市辖33个乡、镇（其中建制镇15个），484个村民小组，总人口63.61万人，合计18.29万户，其中非农业人口8.35万人，城市化水平仅有13.13%。
    2002年，全市实现国民生产总值72.96亿元，工农业总产值分别达到32.60亿元和10.78亿元，全市财政收入完成38000万元，社会商品零售总额21.95亿元。
    邛崃市工业生产已形成以食品工业为支柱，轻纺、化工为两翼，拥有饮料、粮油食品、造纸印刷、丝绸印染、化肥、建材、机械、制药、水电、运输十大门类的现代地方工业体系。
    邛崃市农业生产以粮食种植为主，平坝区以粮油、稻、麦为主，浅丘区为粮油、果、渔、林、牧区，深丘区为茶、林、桑、牧区，山区则以发展林、茶、牧、药材、土特产为主。
    三、区域位置
    ㈠、区域位置
    邛崃东北距省会成都75公里，西南距川西南经济中心城市——雅安71公里，位于成都平原经济区与川西南山地经济区的交汇处，同时受到来自两个经济区域的辐射影响，由于较强的经济实力及行政隶属等因素，邛崃主要受来自成都平原经济区的影响，同时在两大经济区之间起承接及沟通作用。
     
    邛崃市区位分析图
    ㈡、在成都市域中的地位
    根据成都市域国土规划及市域城镇体系规划，邛崃与北面的大邑、都江堰、彭州等县、市共同形成成都市域西部经济发展副轴线。同时，邛崃又是成都市西南方的主要出入口，自古有“天府南来第一州”之称，它扼守川藏公路与成温邛公路交汇处，对外交通条件强于邻近地区，今后随着交通条件的进一步改善和自身投资环境的改善必然会与成都的联系更加紧密，加强邛崃对周围地区，特别是对市域西南部山区的辐射能力，使邛崃逐步成为市域西南部具有一定经济实力的次中心城市；由于邛崃距中心特大城市——成都市较远，许多方面无法依托大城市，接受大市场辐射也较弱，这在某些方面限制了它的发展。
     
    ㈢、区域交通条件
    国道318线（川藏公路）与省道成温邛公路、县道邛蒲路呈十字相交状构成了邛崃市对外交通的骨架。市域内县道、乡道、村道基本联网。形成了比较完整的公路网络。
    最新信息：成温邛高速公路将于2004年10月建成通车，出口在邛崃城区以北5公里处的桑园镇，其形成对邛崃与成都之间交通条件的改善具有至关重要的作用，这将极大的促进邛崃旅游休闲产业的发展。
     
    邛崃交通走向示意图
    由于市域内没有铁路，发展工业所需的原料、产品运输、矿产品、农副产品的外运等受到一定的限制。
    市域北面的桑园机场（军用），今后如有可能可部分民用，利用小型飞机开辟省内航线，并为邻近县、市服务。
    ㈣、自然资源优势
    邛崃市自然条件较好，平坝区为粮油高产区，山区盛产林、茶、药材及多种土特产。全市水利水电资源丰富，地面水年可利用量11.6亿M3，水电资源可开发量3.05万千瓦。全市矿产资源丰富，尤以天然气和石油的储量较大，开采历史较长，开发前景广阔。
    邛崃境内旅游资源十分丰富，有国家级风景名胜区——天台山、国家级文物保护单位——十方堂邛窑遗址及6处省级文物保护单位、5处市级文物保护单位等多处游览景点，旅游资源质量在成都市各郊县中名列前茅。
    虽然邛崃的人均耕地数略高于全成都市水平，但人多地少的矛盾仍比较突出。
    ㈤、物资集散区位优势
    邛崃历来就是成都西南的重要经济中心，由于地处平原经济与山地经济区的过渡地带，历史上就承担了两大经济区之间物资的交易和集散，影响范围甚至超出其县治范围。解放后川藏公路通车后，邛崃又成为川藏线上重要的物资集散地和补给基地，物资集散中心功能日