澳发大厦项目市场定位及推广建议
     
    Contents
     
    一、              宏观房地产市场发展情况：              2
    二、              典型项目市场分析：              5
    三、              本案现时期特征swot分析：              9
    四、              本案项目定位：              11
    五、              项目推广建议：              21
    
     
     

1、      宏观房地产市场发展情况：

    1、市内六区最近六个月成交状况分析                                                                                                                                                          
    
       
     2007年12月份成交量出现了下滑，特别是今年2月达到低谷，这主要与年底和春节淡季销售有关，参照销售数据，2005、2006年春节所在月份均环比上一月的成交量下跌50%以上，08年2月成交量下跌53.2%，幅度在合理的范围内。同时数据显示，在年后两个月，成交量将涨幅会达到60-70%，逐步走出淡季，恢复正常水平。因此，我们相信3月份后，市场会逐渐好转。
     
    2、2008年1、2月成交状况
    


     
     
     
     
     
     
     
    注：第六周包含春节假期及节后六天时间 
        从各周成交状况看，春节所在周成交量下幅下降，春节过后，人们仍处于半休假状态，成交量没有明显回升，但可以看出，近一周成交已趋于好转。
    价格上属于高位盘整的阶段，近期在南开区市场的带动下，全市价格持续攀升。
     
     
     
    3、未来走势判断
    由于2007年8月开始，房价增长出现高潮，4个月的增幅达到20%，再加上宏观政策等多方面因素的不断影响，市场出现观望，特别是随淡季的到来，1月份开始成交出现大幅下滑。12月以来大部分项目成交量平平。一方面有原于市场观望，另一方面也由于部分开发商的捂盘惜售。年后，房价仍在怀疑声中上涨，成交量短期已经出现了上涨的迹象。
    我们认为，天津市场在未来一段时间内，房价增长的趋势不会变，成交量贡献的格局不会变。这种判断基于土地成本的增加，区域项目稀缺程度，及天津刚性需求市场。从微观上看，价格弹性影响会有所增加，产品自身价值对客户购买意愿和对价格的认可影响将加强。3月份以后，市场供应量将大幅随之增加，这将会与逐渐转缓的市场信心形成相互作用，成交量也会稳步提高。
     
     
     
     
     
     
     
     
     

2、      典型项目市场分析：

    1、      区域板块分析：
    老城厢及中心板块

     
     
     
     
     
     
    其中老城厢板块与本案同类型房屋销售情况

     
    ●      热点区域板块老城厢中的中新城、金盛国际等与本案相关项目，自去年年底开盘以来销售业绩不俗，深得业主关注。但由于所处区域不同，对于本案的影响不大。
     
     
     
     
     
     
     
     
    2、      本案周边竞争项目分析：

     
     
     
     
    ?      犀地、上院与本案虽所处同一区域内，但产品形式和主推户型存在差异，故不会存在较大的客户分流性。
    ?      都市斓轩、水岸江南、克拉公寓与本案皆在同一区域内（河西区），且主推户型与本案相似对本案会产生一定销售竞争，但本案优势地域性又可以略屏蔽这一威胁带来的竞争。
    ?      爵色峰景项目小户型住宅何时上市尚未确定，一定时间内不会对本案造成威胁。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

3、      本案现时期特征swot分析：

    Swot分析：
    S：
      1、地处于河西繁华市中心——佟楼商业区，未来升值潜力巨大适宜投资。
      2、周边配套设施齐全，餐饮、娱乐、购物等众多生活配套项目分布周围，为置业安家提供便利。
      3、交通四通八达，囊括了大部分路经全市各区的公交主线路。
      4、本项目周边建有重点学府，高档社区林立，企事业单位较多，文化气氛浓郁，为本项目提供了大量高端消费人群。
    5、小户型的整体组合拆分式的规划方式，使本案整体的档次有所提升。
     
    W：
       1、使用产权的一度搁置，在一定程度上影响了购买者的心理。
       2、项目停车位较少，恐怕一段时期内无法满足住户的需要。 
    O：
    1、      受市供求关系影响，小户型住宅将受到青睐，无疑对本案的销售提供了发展的契机。
     
    2、      受市场宏观调控影响及奥运契机的到来，本案将会得到良好的发展。
     
    T：
    1、      周围成熟公寓临立，而即将上市的爵色峰景等小户型住宅项目也会分流本案的部分客户。
    2、      尽管房价处于上升回暖趋势，但部分投资客户仍处于持币观望的状态，对本案销售会产生一定的影响，有待希望市场调整修正期之后的复苏的到来。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

4、      本案项目定位：

    1、      市场定位：
                                 打造市中心首席领先精品酒店式公寓的别样创新标杆项目
     
     
    本案的区位独特性造就了项目成功关键因素之一，其中配合我项目独特气质及产品质素，打造现今酒店式公寓的创新别样标杆，屹立于市场首席地位的必然和趋势，引领小户型产品的革命，成为市场上崭新产品及划时代的项目。
     
     
     
     
     
     
     
    2、      客群定位：
    1．      主力代言客群：投资型客户
               
    （本项目极具发展潜力的地段、相对较小的总房款使本项目更加适合投资者的选择。）
            酒店式公寓在佟楼区域内的唯一性和绝对高端的物业品质，决定了本案具有较高的投资价值，从而能吸引了天津市内中端房地产投资客户的眼球。
    客群特征：年龄30-45岁，有着良好的教育背景，较好的公司背景，收入水平较高，对于该区域十分了解，十分看好该区域的未来价值，承受能力在50万—100 万元左右，对于投资回报较敏感，中小户型低总价为首选因素，有利于以后出租或出售，兼顾交通、舒适度及社区生活品位因素，看重智能化配套设施，绝对的理性客户。
          
    购买目的：用于投资
      客群规模比例：约60％—70%
    2、次主要客群：自住型