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前言

    ——为了在瞬息万变的市场竞争中寻求到精准市场定位，我们树立一种专业缜密的态度,抱着事事走在前面的心态踏实做事、细心观察，通过多方位立体化的针对性调研，为我们服务的甲方适时提供详实准确的市场动向，使推进的项目达到风险的最小化，利润的最大化。

    北京天方地产对本次天津大港项目“海宁园”、“汇德园”项目的前期市场定位研究贯彻了一贯的专业认真精神。组织项目策划小组下达项目现场，对大港区房地产现状、港东新城现状、项目位置（地段）、地块现状及周边的环境等做了更加深入的了解与分析；同时对港东新城周边在售楼盘做了仔细的调查；也对大港区的消费力市场做了详尽的问卷调研（我们以走访的形式与项目周边企事业单位的消费群体进行了有效的沟通）与研究，进而对项目的定位做出参考，以确保项目能在大港区的房地产市场中站稳脚跟，同时取得项目的利润最大化。

    本“项目前期市场定位策划报告”主要包含了我们对大港区及天津现阶段房地产市场的理解、对本项目的SWOT的分析与建议思路、对项目消费力市场的研究、对项目发展的建议与我们对项目的初步市场定位、价格评估、投资评估等内容。

【成功之路】

    序

    在这个日新月异的城市里，人们正坦然接受着这种生活方式的巨变：
    租房、买房、再买房；
    从城中村，到安居房，到大社区……
    一次次的迁徙，都体验到了生活品质的一次次提升。

    楼盘的经营和建设，正伴随着这种巨大的需求，成为城市景观中一道亮丽的风景线。优秀的楼盘规划理念不断地引进：
    需求驱动下的创新；
    技术驱动下的创新；
    竞争驱动下的创新；
    使开发建设者不断提升住宅产品的主导设计标准。


    与此同时，开发商的队伍也在经历着大浪淘沙般的洗礼，那些应用整合营销思想指导下的开发模式也一步步深入人心，并逐渐显示出其强大的一面，那些能看清风险，控制风险规避风险的开发商在大浪之后将傲视群雄。
    以新材料、新技术、新工艺、新设备为代表的“四新”技术运用的登峰造极，为客户制定的服务标准也在不断被改写。
    那些重视客户沟通品牌关系，重视不同细分的个性化需求，始终不断满足并超越客户期望的开发商将得到客户的青睐；

    客户——正在成为开发商最重要的关系利益者。

    谁!将在这场建立客户关系并得到他们青睐的战役中取胜？

第一部分控险

    风险从何而来？
    从广泛意义上来看，风险出自于“未来的不确定性”上，但同时这一不确定性也是产生机遇的根本性原因；风险与机遇同在，机遇越大，风险越大，所以风险难以消除。但是风险可以通过全面、客观、科学的方法预测并提出有效的规避方案，从而降低风险系数。
    本项目所面临的具体风险来自三个方面，即市场风险、客户风险与产品风险。

    怎样控制？
    市场风险：市场风险体现在行业风险，供求风险，竞争性风险三大方面。
    行业风险：每一个行业都有一定的运行规律，都不可避免的要经过周期性的波峰期与波谷期；房地产业也是如此。
    应对的办法是：应用“+”（十字理论）加以应对，即波峰时加大开发量，波谷时加大土地储备量。

    供求市场风险：一般意义上的市场供求风险是当市场供应量大于需求时而造成的开发风险。
    应对的办法是：仔细研究当地市场，找出市场的某些局部空白点或超越当地市场的供应者，形成相对竞争优势。

    竞争性市场风险：主要出自于对同一客户消费群的相互争夺，所带来的竞争风险。
    应对的方法是：仔细研究潜在的竞争对手，关注其市场动态找出优劣势，做到人无我有，人有我优的竞争优势。

    客户风险：项目在运作过程中，所面临的最大风险是来自于客户的风险，客户风险是由于客户对项目的不认同所造成的，而造成客户的不认同有许多种原因，其中一条，则是由产品的客户定位出错，造成的产品功能不符合客户定位的需求。
    楼盘的销售动力在于：客户在被满足并超出其期望值时所产生的对项目的高度认同感。要形成这一认同感，其前提是一个精确而明晰的客户定位。
    产品风险：产品分为有形产品、无形产品和附加产品。
    有形产品：住宅的本身，它是指整个住区的一切硬件设施、配套设施及小区环境。
    无形产品：项目的便利性、升潜性及周边环境等，是由地段造成的差异。
    附加产品：由物业知名度、品牌所彰显出来的特质，成为某社会地位的向征，由此所带来的附加效应。

第一章市场分析

第二章产品研究

    引【孙子兵法——攻谋篇】

    孙子曰：“……故知胜有五：知可以战与不可以战者胜，识众寡之用者胜，上下同欲者胜，以虞待不虞者胜，将能而君不御者胜。此五者，知胜之道也。

    故曰：知己知彼，百战不贻；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必败。”

    产品的风险，来自于不能满足并超越产品的所面对的置业客户亦或其相对的竞争优势不足。
    应对的策略是：创新产品功能，满足他们的对理想生活的期望。
    每一次产品功能的增加都满足一种新的需求每一种新的需求就是一种新的生活模式；
    我们的产品定位就是：“ 港东·上层联邦——中坚力量   主流家庭  定制化公馆”。
    对于项目的产品功能创新，此方案不做进一步的论述。
    最终产品功能的创新方向是――不断满足并超越客户对居住的期望值。

    控制住了风险，将预示着项目保持面临危险的可能性，但这绝不意味项目的运作将获得成功。

    在创新中倔起，告诉目标客户并让他们明白：“港东·上层联邦”将满足并超越他们对住宅的生活期望。

一、项目概况

1、项目基本情况

二、项目周边情况

    1、政府加快港东新城建设
    加紧建设海景路、行政区周边道路，十三纬路等一批道路工程。完成雨污排管网3.2万米。启动港东新城一批公共设施建设。
    2、李港铁路搬迁
    新建李港铁路改道工程西起万家码头站，东至津板桥站，正线全长11.5公里，沿大港区与津南区交界延伸，与板港路并行。铁路采用全立交形式，一次性建成复线铁路，并预留电气化条件，取消与公路的平交道口，高架穿越津港公路、津歧公路、港塘路等。
    周边配套：在未来三年将完全形成5分钟生活圈，10分钟休闲圈，360度居家配套
    交通/公园/银行/餐饮/休闲/购物/医院/教育/政府支构

三、项目优势分析

    1、项目位于港东新城核心区位，地段优势明显；
    →充分发掘地段优势潜力，使其成为本项目在全市范围内最大卖点之一。
    2、周边将享受到港东新城最全面社会配套；
    →发现与利用这些，将是本项目吸引目标客户的无价之宝。
    3、开发商高起点的规划理念将是本项目成为卓越品质楼盘的有利支撑点；
    →塑造品质楼盘不能仅仅依靠包装与推广使项目“是什么”，更重要的是我们的项目“有什么”，这就需要合理的高起点的规划。
    4、项目处在前期规划中，可塑性极强；
    →房地产市场总是机会与风险并存，怎样抓住机会，规避风险？周详的市场调查与研究；及时的发现问题，科学的分析问题，清楚的解决问题；丰富的规划设计经验和准确的市场把握度……这也正是信一地产的长处之所在。
    5、方正实用的户型设计；
    →户型是我们的具体的产品；在规划设计之初依据市场需求确定其具体指标，并赋予其精确的设计理念、包装其典型的生活模式对客户将是一种诱惑。
    6、港东新城特别是滨海新区规划已经获得市场认可，将抢劫整体区域快速发展。
    →怎样发掘其最大潜力，最大限度带动本项目人气并进而提升项目档次、树立本项目市场形象、增加本项目的市场价值认同感将是本项目成功的一大法宝，也是实现开发商最大利益

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