铁牛广场地块
    定位报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二零一零年五月
     
     
     
     
    目  录
     
    第一部分、市场背景分析 …………………………………………………………4
    一、宏观市场环境分析………………………………………………………………………4
    1.1 2009年国家宏观经济回顾及2010年展望……………………………………………4
    1.2 2009年—2010年中国房地产市场宏观走势…………………………………………4
    1.3 最新房地产新政及其影响………………………………………………………………4
    1.4 小结………………………………………………………………………………………7
    二、绵阳宏观经济情况分析…………………………………………………………………7
    三、绵阳房地产市场情况分析………………………………………………………………8
    3.1绵阳市全市2001—2009年房地产供应及需求概况……………………………………8
    3.2 2005年至2009年绵阳市市区商品房供应与需求概况………………………………9
    3.3绵阳市2006.9—2010.3年房地产成交特征分析………………………………………9
    3.4绵阳市2003—2010年土地交易状况分析………………………………………………14
    3.5绵阳市房地产板块分布及特点…………………………………………………………17
    3.6“新国十条”对绵阳房地产市场的影响分析……………………………………………22
    四、涪城区房地产市场分析…………………………………………………………………22
    4.1涪城区供应量分析………………………………………………………………………22
    4.2 2009年1月到12月涪城区销售量分析 ………………………………………………23
    4.3 2009年1月到12月涪城区成交价格分析 ……………………………………………25
    4.4 主要在售竞争性项目的销售情况表 ……………………………………………………26
    第二部分、项目条件与地块解析…………………………………………………26
    一、项目资源分析………………………………………………………………………………26
    1.1项目区位认知………………………………………………………………………………26
    1.2地块经济技术指标…………………………………………………………………………27
    1.3地块现状分析………………………………………………………………………………28
    1.4交通出行情况………………………………………………………………………………28
    1.5周边市政、生活配套………………………………………………………………………29
    1.6 地块发展的机会与面临的问题……………………………………………………………29
    二、项目S.W.O.T分析…………………………………………………………………………30
    1）项目优势（Strength）……………………………………………………………………30
    2）项目劣势（Weakness）……………………………………………………………………31
    3）项目机会点（Opportunity）………………………………………………………………31
    4）项目威胁点（Threat）……………………………………………………………………31
    三、 地块综合评价……………………………………………………………………………31
    四、地块价值排序 ……………………………………………………………………………32
    五、地块定位初判………………………………………………………………………………33
    第三部分、类似区域成功项目案例研究………………………………………33
    参考项目一：朗御………………………………………………………………………………33
    参考项目二：誉峰………………………………………………………………………………36
    参考项目三：欧城………………………………………………………………………………38
    参考项目四：时代豪庭…………………………………………………………………………40
    第四部分、项目定位及物业发展初步建议……………………………………42
    一、档次定位……………………………………………………………………………………42
    二、形象定位……………………………………………………………………………………43
    三、客户定位……………………………………………………………………………………43
    3.1 住宅客户定位………………………………………………………………………………43
    3.2 商业客户定位………………………………………………………………………………45
    四、产品定位及物业发展初步建议……………………………………………………………46
    4.1总体策略……………………………………………………………………………………46
    4.2产品体量搭配建议…………………………………………………………………………47
    4.3规划方案设计建议…………………………………………………………………………47
    4.4住宅定位……………………………………………………………………………………48
    4.5商业定位……………………………………………………………………………………51
    4.6地下车位建议………………………………………………………………………………55
    4.7建筑风格与建筑立面建议…………………………………………………………………55
    4.8园林景观建议………………………………………………………………………………56
    4.9小区配套建议………………………………………………………………………………57
    4.10价格定位……………………………………………………………………………………59
    第五部分、项目销售节奏建议………………………………………………………59
    一、商业销售进度计划……………………………………………………………………………59
    二、住宅销售进度计划…………………………………………………………………………59
    第六部分、经济测算……………………………………………………………………60
    一、基本经济指标指标…………………………………………………………………………60
    二、预计销售总收入表…………………………………………………………………………61
    三、投资收益表…………………………………………………………………………………62
    四、投资风险分析………………………………………………………………………………63
    五、销售进度计划表及资金流量表……………………………………………………………64
    5.1商业销售进度表……………………………………………………………………………64
    5.2住宅销售进度表……………………………………………………………………………65
     
     
     
     
     
     
    铁牛广场地块定位报告
     
    第一部分、市场背景分析
    一、宏观市场环境分析
    1.1 2009年国家宏观经济回顾及2010年展望
        2009年，在积极财政政策、适度宽松货币政策尤其是4万亿投资的刺激下，中国经济率先实现全球经济危机后V型反弹。展望2010年，中国经济将保持9.56%的相对高位运行，但受政策刺激效应逐渐减弱影响，经济总体运行将呈“前高后低”态势。在无大灾害的前提假设下，CPI有望保持2.8％、PPI有望保持4.5%的水平，高通胀的可能性较小但通胀压力逐渐显现。
    政策方面，货币政策“紧数量、宽信贷”，财政政策“偏民生、重消费”，产业政策“调结构，促升级”。尽管2010年全球经济复苏力度不如低谷时的反弹力度强，各国刺激政策的逐渐退出将给经济持续增长带来隐忧，但无论如何，复苏已在路上，增长就在前方。
    1.2 2009年—2010年中国房地产市场宏观走势
    2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。针对金融危机的经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣。
    临近09年年底，中央开始出手遏制楼市“过热”。之后，国务院连续几道遏制房价的“金牌”，令市场明显感受到了国家对于房地产市场宏观调控的威力。到今年一月份，全国各大省会城市的房屋销售量急剧下滑，使多数市场陷入一片观望中。4月17日国家再出调控重拳，推出“新国十条”之后全国房地产成交量大辐下滑，价格开始有松动的迹象，市场真正开始进入观望期，未来的市场走势尚不明朗，但注定将是不平静的一年。
    1.3最新房地产新政及其影响
    中国的房地产市场虽然受到市场供求关系的影响，但是受到政策的影响更大。近一段时间来，国家相关部门正在酝酿和出台了一系列的政策，我们选择近期推出的“新国十条”进行了分析。
    1.3.1新国十条核心内容：实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
    要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。
    1.3.2解读：新政目的很明确，就是从当前部分城市房价疯狂上涨的根源“投资者炒房”进行有针对性的政策干预和抑制，且力度比以往更大，可操作性也很强，以期减少不合理的购房行为和投资、投机行为，抑制房价过快上涨，从而让房地产市场健康稳定发展。预期该政策的作用将在执行后快速显现。 
    1.3.3新政推出后房地产市场表现
    ?      商品房市场：新政推出时间尚不久，对一手房市场的影响只是刚刚开始显现，且各
    城市房地产市场的表现不尽相同。房价最高、上涨最快的一线城市中，北京、深圳等城市普遍表现就是上客量减少，成交率降低，市场进入观望期，而广州等城市的市场却并未受到严重影响；二、三线城市由于房地产投资和投机行为相对较少，市场尚未有明显的异常表现；目前全国各地房地产市场的房价均没有明显松动的迹象。
    ?      二手房市场：新政对二手房市场的影响更明显，更快，具体表现如下：
    1）、新政出台后二手房退房率逐渐上升，购房人退房率超过平时的3倍；
    2）、二手房看房客户新增来访率明显下降，日新增客户下跌7成；
    3）、老客户6成转为观望，表示短期内不再看房，仅有10%左右的客户表示认为新政对他的购房计划没有太大影响；
    4）、4月14日至18日，全国二手房房源新增比例达到近30%，,特别是北京、上海、深圳、成都等1线城市，部分客户开始大量出售二手房；
    5）、从4月14日至18日统计显示在目前市场的二手房存量中抽样显示60%的房主表示不再涨价，更是有20%的房主已经表示愿意降价，特别是全款的购房者还会得到一定程度的优惠。
    ?      银行
    新政出台后工商银行、光大银行、农业银行等大部分银行机构已经开始实施房贷新政策，即对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。部分尚未实施新政的银行房贷业