松江新城站商业广场初步市场定位报告
    目  录
     
    壹、市场部分
    一、上海商铺市场分析
    二、松江商铺市场分析
    三、区域市场分析
    四、区域住宅市场分析
    五、区域商业情况
    六、地铁商铺现状与发展前景分析
     
     
    贰、项目分析
    一、项目情况
    二、SWOT分析
     
     
    叁、项目定位及产品建议
    一、销售策略定位
    二、消费群定位
    三、项目定位
    四、产品改进建议
    五、价格定位
    
壹、市场部分
    一、上海商铺市场分析
    1、市场运行概况
    ?      商业租金、售价稳步上扬
    截止到今年第三季度，上海的商铺平均租金已经上升至28元/平方米/月，比2005年同期增加了约5％，05年度比04年度增加了7％，04年度比03年度增加了11.8％，而空置率3年间始终稳步维持在11％左右。这说明上海的商铺市场已经进入一个稳健发展期，步入了成熟的阶段。
    ?      郊区的商业楼盘担当起了市场销售量的主力
    随之而来的是众多开发商转向商业地产，外资地产基金纷纷进入上海商业地产市场，商业地产服务业也悄然出现。值得注意的是，随着近年来房地产市场的发展，大量新兴社区的建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的发展相当迅速。
    ?      商业进入实物消费与服务消费并重的阶段
    丰富商业内涵，满足综合消费，提升等级，已成为上海市区商业发展的新趋势。从消费水平看，上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。从消费结构看，全市消费需求由实物消费为主进入实物消费与服务消费并重的阶段，零散型的商业地产布局模式很难适应上海商业未来的发展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。
    ?      商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱
    目前约有20％左右的商业房产只租不售，有一定实力的开发商资金方面如果没有压力，完全可以采取长期收益的方式经营自己的商铺，这一收益是长期且稳定的；其次，随着住宅开发向外围的扩张，商业房产也向城市周边集聚，但由于这些区域目前存在配套不全、市政缺乏、人气不足等多方面的影响，难以形成对销售价格的有效支撑，由此只能采取养铺的措施或等待各方影响因素渐渐消除后，再重新推向市场；最后，有些大规模的商业房产由于其经营方面的特性，只能采取租赁的方式获取收益。
     
     
    
2、价量分析
    
    价格方面，06年前三季度上海商业市场成交均价10430元/平方米，与去年同期9117元/平方米，上涨了13％，今年以来，上海商业价格平均以每季度2％的涨幅环比上升。
    从价格走势上我们可以看到，2005年至今全市商业的成交季度均价的环比波动较大，其中06年二季度在市场供需两旺的情况下，成交均价为05年来最高点，达11445元/平方米。
    从供求方面看，2006年三季度供应量总计约为110万平方米，月均供应36.7万平方米，较第二季度月均33.2万平方米升高11%；成交总量约为55万平方米，月均成交18万平方米，较第二季度月均成交28万平方米下跌36%。供求比约为2：1，呈供大于求态势，存量大部分主要来自一些缺乏人气和整体配套的商用物业。
    总体来看，今年前三季度全市的商业项目供应与去年相比都有较大幅度的提高，而对于06年来说，除第一季度外，二、三季度的势头都较为旺盛；相比较而言成交情况都表现的较为稳定，4月份接近32万平方米的成交列06年各月之首。
     
     
     
     
     
     
     
    3、全市商铺成交情况分析
    
        2006年全市商铺成交共13927套，其中，60-100平方米的商铺与20平方米以下的商铺各占21.6％与21.5％。小面积商铺成为市场的绝对主力。而在100平方米以上的商铺中，140-200平方米的商铺成交最多，占到总量的8.3％。
     
    
        2006年全市商铺成交总价在20-40万元之间的商铺达到总量的31.7％，小于20万的商铺为第二多，有约25.7％。由于小面积商铺为市场的主力需求，使得40万以下的商铺成交达到总量的57.4％。
     
    
        2006年全市商铺成交均价中，由于市中心楼盘供应量有限，使得小于4000元/平方米的商铺成交位列第一，达到23.8％，此部分多为外环以外的偏远地区商铺成交构成；8000-10000元/平方米的商铺位列第二，为19.4％。
     
     
    
二、松江商铺市场分析
    1、价量走势
    
     
    价格方面，06年三季度松江商业市场成交均价6512元/平方米，与去年同期6662元/平方米，下降了2％，今年以来，松江商业价格平均以每季度0.5％的微弱涨幅环比上升，这是由于在松江的房地产开发进程当中，商铺则逐步向环线外延伸的趋势所致。2006年第三季度，在房地产市场传统旺季的带动下，松江区商业项目成交均价达到了6668元/平方米，较上季度6314元/平方米上涨了6%。由于松江住宅市场平均入住率较低，缺乏一定的人气，故为商铺的去化带来一定的抗性，随着规划的逐步落实以及配套设施的日渐完善，松江的商业市场的价格仍存在一定的上升空间。
    供求方面，06年三季度松江商业市场的供应量为33万平方米，与去年同期9万平方米相比，超出了近三倍的涨幅；今年的成交量为19万平方米，去年同期的15万平方米，增加了27％的涨幅；今年松江商业市场整体的供求比为1：0.6，供大于求的情况较为严重，由于一些项目缺乏有效的整体规划，以及强有力的消费群体支撑，导致商业空置面积较大，从而拉大了市场总体的供求比例。
     
     
     
     
     
    2、全区商铺成交情况分析
    
        2006年松江商铺成交共1255套，在单套面积分布中，140-200平方米的商铺成交套数最多，约占全部的23％，此类商铺主要以简餐、小型超市、美容美发等业态为主；而40-60平方米的商铺成交套数也达到19％，位居第二，此类商铺主要以服装、小饰品等零售业态为主。这两个面积段成交套数合计达到42％，成为市场供应的中坚力量。而面积在200平方米以上的商铺成交量明显减少，合计仅约占15％，多为满足一些大、中型餐饮，娱乐等业态的需求。
     
    
        2006年松江成交总价在60-80万元的的商铺约占到总量的20％；40-60万元及20-40万元也各占到17.5％及17.8％。可见，松江商业市场与市区有明显的不同，明显偏低的单价直接拉低了总价。当然，这也直接反映了当地商铺较低的租金水平。
     
    
        2006年松江商铺成交均价因商铺所在板块不同，差异明显。其中，4000-5000元/平方米的区间最多，达到约22％，这一区间主要为新干线、华泽新苑、海立华亭公寓等位于松江老城区的楼盘，周边配套较为薄弱，缺乏良好的商业氛围；在8000-9000元/平方米的区间的商铺为第二多，达到约20％，这一区间多为位于九亭的九虹商苑成交所构成。
     
    
三、区域市场分析
    1、松江新城概况
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地理区位：松江区位于上海西南，是上海经济比较发达的一个郊区，交通便捷，距市中心40公里，虹桥中际机场25公里，浦东国际机场70公里，沪杭高速公路和沪杭铁路贯穿新城和老城之间。新城区内的主干道——方松路将沪杭高速公路、318国道以及沪宁高速公路紧紧连接在一起，即将开工建设的申松轻轨，由上海经佘山国家旅游度假区直抵松江新城。
     
    ?      新城规模：松江新城建设规模与范围已经确定：远期人口50万，建设用地60平方公里。近期人口30万，建设用地36平方公里。而22.4平方公里的松江新城示范区，则是近期建设的重中之重，基本布局是：以中央十字绿化带为轴，北有占地4600亩正在建设的目前全国规模最大的高