天津市津南松江生态地产项目可研报告28页前期策划WORD文档房地产项目定位免费下载WORD文档

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证书编号：工咨丙10220110005
    项目编号：HYZD[2013]0313








    天津滨涪投资有限公司
    津南松江生态地产B1、B2地块项目
    可行性研究报告








    天津恒乐智道工程咨询有限公司
    2013年3月


目录
    第一章  总论              1
    一、项目名称              1
    二、项目申报单位概况              1
    三、项目位置              2
    四、项目性质              2
    五、主要建设内容及规模              2
    六、项目总投资与资金筹措              3
    七、编制依据              3
    八、主要技术经济指标              4
    第二章  项目建设的必要性              5
    一、项目的建设有助于拉动天津市经济发展，带动津南区经济建设              5
    二、项目的建设有助于加快城市住宅建设，提高城镇化水平              6
    三、项目的建设有助于完善津南区城市总体规划，推动生态宜居现代化城区的建设              7
    第三章  市场需求分析              8
    一、天津宏观经济形势分析              8
    二、产品定位及竞争力分析              12
    三、市场供需分析              14
    四、市场前景分析              20
    第四章  项目选址及建设条件              22
    一、地址的区域位置和土地性质              22
    二、天津市城市概况              22
    三、项目建设条件              22
    四、地块的现状及建筑环境              25
    第五章  项目建设方案              27
    一、工程设计依据              27
    二、规划指导思想              27
    三、项目概况              28
    四、规划布局              29
    五、建筑方案              29
    六、建筑无障碍设计              31
    七、场地竖向设计              31
    第六章  公用工程              33
    一、给排水工程              33
    二、暖通工程              35
    三、电气工程              37
    第七章  节能方案              40
    一、节能设计标准、规范              40
    二、项目节能措施              41
    三、项目节能管理措施              44
    第八章  环境保护              46
    一、环境条件现状调查              46
    二、项目生产的污染物对环境的影响分析              46
    三、环境保护措施              47
    第九章  劳动安全卫生消防              51
    一、编制依据              51
    二、安全与劳动防护              51
    三、消防措施              52
    第十章  抗震设防              54
    一、编制目的              54
    二、编制依据              54
    三、编制内容              54
    第十一章  项目实施进度              55
    第十二章  项目管理及招投标              57
    一、施工项目管理              57
    二、招投标              58
    第十三章  投资估算              61
    一、编制说明              61
    二、费用统计              62
    三、建设资金筹措方案              67
    第十四章  财务评价              68
    一、评价依据和数据来源              68
    二、基础数据和参数选取              68
    三、盈利能力分析              70
    四、清偿能力分析              70
    五、盈亏平衡分析              71
    六、评估结论              72
    第十五章  结论与建议              74
    附表:
    1、项目总投资使用计划与资金筹措表
    2、总成本费用表
    3、损益表
    4、总投资现金流量表
    5、资本金现金流量表

                                       津南松江生态地产B1、B2地块项目可行性研究报告

     第一章  总论
     一、项目名称
    津南松江生态地产B1、B2地块
     二、项目申报单位概况
    （一）单位名称：天津滨涪投资有限公司
    （二）单位地址：天津市津南区农业园区管委会6-602
    （三）邮政编码：300000
    （四）单位性质：有限责任公司
    （五）法人代表：王勉忠
    （六）注册资金：10000万元人民币（实收资本3000万元）
    （七）经营范围：以自有资金对房地产业、物流业、体育产业、旅游业、餐饮娱乐业进行投资；市政工程、物业管理、会议服务、代理销售商品房；苗木、蔬菜、粮食种植；园林绿化；自有房屋租赁。（以上经营范围，涉及行业许可的凭许可证件，在有效期限内经营，国家有专项专营规定的按规定办理。）
    （八）项目联系人：赵武权
    （九）联系电话：28669617
    （十）项目建设单位简介：
    天津滨涪投资有限公司是由天津滨海发展投资控股有限公司出资，以房地产开发为主的全资子公司。天津滨海发展投资控股有限公司,其前身是天津市滨海市政建设发展有限公司，成立于1997年9月，2005年正式更名为天津滨海发展投资控股有限公司，是天津市市政建设集团所属的国有独资企业。
    滨海公司利用十年的时间，从资本数十万的单一从事城市基础设施代建的项目管理公司发展成为资产数十亿的进行城市综合开发的多元化企业。控股并参股了滨海市政、松江股份、松江科技、松江生态、团泊公司、内蒙滨海投资、深圳梅江南公司、滨海资产管理公司及松江高尔夫、大岛酒楼、梅江南国际俱乐部等经营管理性公司。2009年松江股份在上交所成功上市（股票代码600225）。
    滨海公司致力于城市综合开发，形成了城市基础设施建设、房地产开发及商业地产、城市开发涉及的高科技产业以及城市基础功能配套四个具有滨海特色的支柱型产业。开创了以城市基础设施建设为先导和以产业结构调整为先导进行城市综合开发的两种开发模式，成功地代建了天津市快速工程等项目，开发了天津梅江南居住区等。目前项目涉及天津、内蒙、广西、深圳等地，并以现代设施农业为契机，积极开展小城镇建设。
    天津梅江南、团泊新城、张贵庄居住区、呼和浩特滨海新城、钦州滨海新城、以及天津区域的小城镇开发项目将成为滨海人“一生之城”及城市综合开发的经典之作。
    滨海公司注重制度创新和人才的培养，在发展中摒弃老国有企业的种种弊端，逐步建立起现代化企业管理制度，并形成了独具特色的企业文化成为支撑公司管理和发展的一种无形“力量”，自主培养了一支平均年龄不到30岁，本科及以上学历占80%以上的年轻管理干部团队。
    三、项目位置
    项目位于天津市津南区八里台镇，农业园区内，项目四至范围为：东至规划商业用地，南至规划商业用地，西至规划路，北至规划市政配套设施。
    四、项目性质
    新建项目
     五、主要建设内容及规模
    项目位于天津市津南区八里台镇津南区农业园区内，分为B1、B2两个地块，规划可用地面积为271872.6m2，总建筑面积103671平方米，地上总建筑面积103671平方米（其中保留建筑面积约30599平方米，新建建筑面积73072平方米）。建设内容包括配套商业、宾馆、别墅、会所、花房、马会俱乐部等。
    其中：
    B1地块：总占地面积256290.1平方米，建设内容为宾馆、别墅、会所、花房、马会俱乐部等。总建筑面积75791平方米（其中保留建筑规模约30599平方米，新建建筑规模约45192平方米），无地下建筑。
    B2南地块：总占地面积15582.5平方米，主要建设内容为商业。总建筑面积27880平方米，全部为新建建筑，无地下建筑。
    六、项目总投资与资金筹措
    本项目总投资为71295.33万元，资金来源为企业自筹。
    七、编制依据
    ?      《天津市国民经济和社会发展第十二个五年规划》
    ?      《天津市城市总体规划(2005-2020年)》
    ?      《天津市住房建设规划(2011-2015年)》
    ?      《天津市空间发展战略规划》
    ?      项目初步建设方案

八、主要技术经济指标
    表1.1  主要技术经济指标表

序号	项目		单位	数值	B1	B2
1	可用地规模			平方米	271872.6	256290.1	15582.5
2	总建筑面积			平方米	103671	75791	27880
其中	保留建筑			平方米	30599	30599	0
		包括	宾馆	平方米	5015	5015	0
				温室	平方米	23400	23400	0
				会所	平方米	2184	2184	0
		新建建筑			平方米	73072	45192	27880
		包括	温室	平方米	18692	18692	0
				温泉建筑	平方米	10000	10000	0
				别墅	平方米	9500	9500	0
				配套用房	平方米	7000	7000	0
				商业	平方米	27880	0	27880
3	容积率			—	0.38	0.3	1.8
4	建筑密度			%		21.85	31.97
5	绿地率			%		60.50	23.84
6	机动车停车位			辆	810	587	223
7	非机动车停车位			辆	2026	1468	558
8	建设期			月	36
9	总投资			万元	71295.33	50350.22	20945.11

第二章  项目建设的必要性
    把天津市建设成为环渤海地区乃至我国北方经济中心已经列入我国发展的宏伟战略中，而加速房地产业的发展，不仅能促进天津城市化的进程，同时也能为整个津南区改善人居环境，吸引留住人才创造有利条件，为天津的改革开放注入新的活力。
    一、项目的建设有助于拉动天津市经济发展，带动津南区经济建设
    “十二五”时期是我市深入贯彻科学发展观、加快经济发展方式转变的重要时期，也是全力实施市委“一二三四五六”奋斗目标、落实“构筑三个高地，打好五个攻坚战”重大战略举措的关键时期。“十二五”时期是推进天津向更高水平发展的重要时期，全市经济社会发展的重要指导思想之一就是“努力建设国际港口城市、北方经济中心和生态城市”。
    《天津市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（以下简称“十二五”规划）指出，“十二五”时期“生产总值年均增长达到12%，使我市在贯彻落实科学发展观、加快转变经济发展方式、推动经济社会又好又快发展方面走在全国前列，在保障和改善民计民生、促进社会和谐方面走在全国前列，为全面实现中央对天津的城市定位和滨海新区的功能定位打下更为坚实的基础”。要达到这样的经济目标，就要求“投资、消费和出口”这三驾马车一定要起到足够的拉动作用。其中，固定资产投资的拉动作用较为明显。本项目的建设将直接增加天津市固定资产投资约7.1个亿，为拉动天

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