天津国泰恒生                                                                                                                            铜锣湾广场 
     
     
     
     
     
     
     
    
    铜 锣 湾 广 场
    商业定位论证及策划大纲建议案
    
     
     
     
     
                  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    天津·国泰恒生·招商工作组
    2007-3-5 
    
     
     
     
    
    报告目录
    
    
    
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
                  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    前言 -- 项目策划原理
    
     
     
     
     
     
    
    商业定位
    论证以及
    策划建议
    商业
    机会
    商业
    价值
     
    招商
    突破
    商业
    规划
    商业环境
    杠杆效应
    有效资源整合
    基于战略规划的策略执行
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    前言 -- 铜锣湾广场现状
    
     
    
    远东百货已开业
    
    
    
     
    
    ▌以百货为主，定位于中高档品牌；局部布置餐饮、儿童娱乐城、美容等业态。客群定位总体是高收入、高消费家庭和30-50岁人群。品牌组合，汇集欧美、日韩等商品品牌，比其他百货店更注重男性客群，如服饰、钟表、瓷具等；女性消费商品，主要集中于女性服饰、化妆品、皮具等。
     
    
     
     
     
     
     
     
     
    
    五星级酒店主体完工
    
     
    
    ▌位于B座，建筑面积约59830平方米（地上部分）。目前，主体已完工，内部装饰即将启动。该酒店将由六洲集团实施管理，定牌为五星级的皇冠假日酒店。预计2007年底或2008年初开业。
    
     
     
     
     
     
    
    方特科普乐园已开业
    
     
    
    ▌位于C区3、4层，占用建筑面积约18000平方米。该项目由隆侨公司与深圳华强合资经营。自2006年1月1日开业以来，总体处于亏损阶段。
    
     
     
     
     
    
    
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    项目地理位置
    
     
     
    
    
    
    
    
    ▌铜锣湾广场位于天津市中心腹地的老城厢东南角，距离鼓楼——天津地理中心位置0.5公里。地处南开区，南邻和平区、北接红桥区、东望河北区，属于城内四区交汇处。因而，现有的交通路网和公共交通十分密集，在建和规划中的地铁2、3、4号线均在此通过，区内客流出行和导入十分便捷，可谓四通八达。
     
    ▌项目距离滨海国际机场、京津高速入口约12公里。
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    ▌天津市被国务院明确确定为北方经济中心，规划大力建设以滨海新区为中心的“环渤海经济圈”，在吸引外资和城市发展等宏观经济前景方面，具有显著的相对优势。
    
    城市综合实力不断增强
    
    宏观经济发展
    
     
    
    
    
    
     
    
    ▌随着京津高速2号线、轻轨建设等城际立体交通网络的完善，同城效应将日益明显，这将进一步促进城市地位及其经济实力的提升，以及商业服务的迅速发展。
    
    城市地位快速提升
    
    ▌2005年天津市GDP为3664亿元，城市居民人均可支配收入12639元，人均消费9653元，各项指标继续保持高增长；同期的上海市GDP为9144亿元，人均可支配收入18645元，人均消费13773元。两者相比，按照恩格尔系数原理，天津市居民消费力水平将，具有较大的上升空间。另据最新数据，2006年天津市人均GDP已超5000元，步入国内先进行列。
    
    居民消费力持续显著提高
    
    结合本项目
    
     
    
     
     
     
    
    ■城市经济快速发展是项目价值提升及其实现的有力保障，居民收入提高和消费观念转变进一步推进京津两地间的同城效应和互补定位关系。在此情况下，天津市新增导入的人流、物流、资金流、信息流，无疑对本项目是极为有利的。
    
    
     
    
    城市商业环境
                  
     
    
    
    

    
 
    
    ▌调查结果显示，各区域进入东南角的交通方式，以公交及计程车为主，其中公交线路达30多条之多，其辐射范围基本覆盖了全市各主城区，具有超区域商业地段的特点。故本项目的商业规划应尽可能考虑与公交协调，在南马路及城厢中路一侧设立公交停靠站和计程车候客区，以解决车流和客流的导入组织问题。
    
    途径东南角区域主要公交线：
    14路  北站体育场   佟楼
    658路 翠亨小区   体院北
    609路 文江里      华苑
    832路 东站        大寺
    657路 平津纪念馆 小海地
    659路 小王庄      大港
    675路 田园小区   博物馆
    855路 柳林        白庙
    628路 平津纪念馆   大寺
    840路 新安购物贵  环小区
    646路 康桥里     澄江路
    633路 何兴庄     平湖里
    954路 宿纬路     小海地
    631路 西站       小海地
    673路 商学院     万新村
    878路 华贸装饰城 金谷园
    908路 万科新城   洪泽路
    681路 天山南路     侯台
    606路 佳宁里     尖山路
    
    区域商业环境—公交
    
     
     
    
    ▌公交线路的密集分布和站点布置，有力带动区域内外消费客流导入。
    
    
    
    
    
    区域商业环境—轨道交通
    
    
    地铁出入口
    
     
    
    ■有充分理由相信，地铁的建设及开通，势必促进东南角商圈的快速成熟，从而为铜锣湾广场带来区域更为广泛、数量更为可观的消费客群。