无锡惠山赛维拉金融商贸苑项目报告
     
    目录
     
    第一部分  无锡惠山区简介
    第二部分  无锡整体房地产市场分析
    第三部分  无锡惠山区房地产市场分析
    第四部分  项目简介
    第五部分  竞争个案分析
    第六部分  项目SWOT分析
    第七部分  项目市场定位分析
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分  无锡惠山区简介
    无锡市惠山区位于中国经济最发达的“长三角”腹地，南临万顷太湖，北靠万里长江，东接上海、苏州，西邻南京、常州。2000年12月21日，因无锡市建设特大城市的需要，正式建立“江苏省无锡市惠山区”。全区现有区域面积327平方公里，下辖1个省级经济开发区，5个建制镇和2个街道，总人口39.5万人，是无锡特大城市规划蓝图中的副中心之一，“长三角”国际制造业基地的重要板块。
    
    惠山区的前身为名闻遐尔的“华夏第一县”——江苏省无锡县，是著名的中国古代吴文化发源地，中国近代民族工业、当代乡镇企业的发祥地之一。八十年代初，江苏省第一个亿元镇（前洲镇）、第一个亿元村（前洲西塘村）、江苏省第一家中外合资企业（江海木业公司）均诞生在惠山区。
    建区五年来，惠山区紧紧围绕“两个率先”目标，牢固树立科学发展观，全区经济持续健康稳定协调发展，社会事业全面进步，人民生活水平逐年提高。2005年，全区完成地生产总值232亿元，人均GDP达到7500美元，人均财政收入在无锡市率先突破一万元，成为全省继太仓之后第二个实现人均财政收入突破一万元的县（区）；并在无锡市率先通过小康指标的考核，小康社会建设全面达标；在2005年度全国中小城市综合实力100强评选中获得第7名；获得民政部、全国红十字总会、共青团中央办公厅中青办授予的国家级荣誉称号2项，江苏省委、省政府、省综治委、省科协、省残联、省红十字会等授予的省级荣誉称号12项；“平安惠山”创建工作自2003年起连续三年蝉联江苏省“社会治安安全区”光荣称号；在岗职工平均工资23554元，增长18.8%；农民人均年纯收入8552元，增长12.5%。
    “十一五”期间，惠山区将不断加快统筹发展，在实现全面小康的基础上，构建和谐社会，树立创新立区理念，力争将惠山区建设成为无锡市最具有实力、最具活力、最具发展潜力的经济强区、现代新区、生态好区，到2010年率先基本实现现代化。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二部分  无锡整体房地产市场分析
    （一）市场总体概述
    1.1市场成交，一旺到底
        今年以来我市商品房市场需求十分旺盛。1-9月市区累计成交各类商品房375.23万平米，成交金额185.91亿元，同比分别上涨36.44%和37.52%，其中住宅成交面积329.23万平米，成交金额153.96亿元，同比分别上涨57.40%和61.82%。尤其是第三季度，住宅销售极其火爆，成交面积达125.92万平米，成交金额61.40亿元，同比分别上涨94.80%和125.16%。
    从商品房销售量的月度走势来看，除2月份受春节影响，其他月份均保持较好的销售水平；由于房贷政策及传统销售旺季的原因，9月市场成交尤为活跃，商品房销售面积达58.04万平米。
    1.2房价飙升，3月上涨195元
    今年以来的房价可以用“飙升”两个字来形容。据《锡房指数报名》显示，2007年三季度末，市区商品住宅加权均价为4712元/平米，同比上涨13.08%，环比上涨4.32%。也就是说，3个月内，无锡房市每平米均价上涨了195元，而此前半年里也只涨了202元。对于房价以如此迅猛的态势继续上涨，房管部门人士称，这是在周边城市房价快速上涨、本地频频推出高档楼盘的标杆效应带动下的整体房价增涨。在各行政区域中，南长区增涨最快，房价环比上涨8%，涨幅排全市七区之首。
    1.3加速开发，供应加大
    面对量价齐增的房地产市场，房地产商们纷纷加大了开发投资力度，加快了商品房新增供给节奏。据统计，1-9月市区完成房地产开发投资190.92亿元，同比增长45.27%；市区商品房在建施工面积、新开工面积、竣工面积同比分别增长24.78%、23.67%、38.26%，各项房地产投资指标增幅比较显著，商品房建设规模继续加大，使得后市商品房供应进一步增加。
    从商品房市场供应情况来看，今年第三季度市区新批准上市预售商品房面积163.89万平米，同比上涨57.92%，其中住宅124.79万平米，同比上涨45.61%，商品房新增供给节奏加快。
    1.4争抢土地，再创地价新高
    土地，作为房地产开发企业的最基本生产资料，自然也成为争相抢购的对象。今年1-9月我市共出让经营性用地337.95万平米，同比下降11.85%。虽然新增上市土地面积有所减少，但开发商拿地热情高涨，土地市场成交活跃。此外土地单价不断提升，今年1-9月我市出让土地平均地价为173万元/亩，同比上涨86.29%。其中新生路西南侧地块以单价3473万元/亩出让，创本市地价新高。
    1.5二手房价，涨幅为5年最高
    在商品房成交屡创新高的同时，二手房市场也呈现出极大的市场潜力。今年上半年度二手房成交平平，但进入第三季度后，二手房市场成交活跃，累计成交各类二手房73.01万平米，同比上涨35.78%；其中二手住房36万平米，同比上涨21.75%。二手房在增量的同时，价格也像坐上了直升梯。《锡房指数报告》显示，三季度市区二手住房加权均价为4695元/平米，同比上涨22.46%，环比上涨10.86%，涨幅为近五年来最高。这一跳跃式增涨，也使得二手房价几乎接近于商品房价。
    1.6供销比例，首次倒挂
    大批放盘仍不及旺盛的需求。今年前三季度新增商品住房供销比分别为1.02:1、0.98:1、0.99:1，市场首次出现年度供销比小于1的现象。从成交量观察，销售量逐季增多，新增供应及时得到消化，充分体现了今年住宅市场交量十分活跃、住宅市场正在消化部分存量的态势。
    从各行政区新增住房供销比来看，由于商品住宅市场销售状况良好，至三季度末，大部分区域的供销比均有明显的下降，其中惠山区下降最为明显，表明其价格优势与潜力逐渐被发觉，市场认知度逐步提高。供销比低于1的区域有崇安、北塘、新区，原因主要在于这些区域新增住宅供应不足，市场供不应求；滨湖、锡山、惠山供销比位于1-1.2之间，供销比较为均衡；南长供销比大于1.2，原因在于三季度新盘集中供给，但后期南长的供销比会逐步下降。
    1.7区位观念，逐渐转变
    随着城市基础设施建设力度的加大，我市道路交通日趋完善、环境不断美化，远郊区域的价格优势与潜力凸显，购房者的住房区位消费观念逐渐转变。1-9月我市商品住房成交主要集中在东区、北区，分别占34.62%和33.44%，其中北区成交量大幅提高，所占份额比去年同期提高11.8%。而其他区域由于新增供应量偏少，市场成交量所占份额不高。
    从成交面积段来看，2007年1-9月市区商品住宅户均成交面积为125平米，与去年持平。从商品住宅成交面积段来看，市场成交主要集中在90-144平米，占商品住宅市场成交的69.56%，其中100-144平米的中等户型的房源最受市场欢迎，销售率高。在购买对象方面，本市购房者占93.30%（含江阴、宜兴），外地占6.70%。
    1.8总结
    “商品房与二手房需求旺盛局面短期内还不会改变。”对于后期无锡房地产市场的走势，房管部门人士表示。今年1-9月份市场需求极其旺盛，在改善型需求、前两年受抵制需求集中释放及投资需求上升等综合因素的作用影响下，今年第四季度商品房市场需求将依然旺盛，这将促使开发企业加快上市节奏。预计第四季度市区商品房上市总量在150万平米左右，主要集中在东区、北区及西南片区。此外，随着拆迁改选力度的继续加大，二手房需求也将保持比较活跃的势头。
    目前我市中小户型比例虽然有所增加，但与政策提出的90平米以下的中小户型要达到70%这一要求相比仍有一定差距。“面积结构问题依然存在，有待进一步加大中小户型建设力度。”房管部门人士称，四季度我市商品房在供应的户型、价格结构方面将有所调整。随着国家宏观调控的深入贯彻，中小户型、中低价位商品住宅所占比例及建设规模将继续扩大，住宅供给结构将进一步得到优化。
    （二）无锡房地产市场宏观分析
    2.1无锡过去三年市区房地产概况

     
    2.2开发企业对未来信心指数分析
    开发企业未来信心指数=商品房新开工面积/施工面积
    因为新开工面积反映了从现在起1－2年后市场预售供应量以及2－3年后的现房供应量，新开工面积占施工面积的比例高低，反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心；
    从下图可以看出，市区商品房开发的势头有所回落，2006年达到最低点，这与近两年来国家对房地产行业的宏观调控有关。但从商品住宅市场状况看，2005年信心指数有所反弹，这也就导致了两年后的现阶段无锡市区商品住宅供应量的持续增大，整体市场供大于求现象的显现。
     
    
    2006年该指数相对回落，这将有利于市场在未来1－3年的结构性调整，07年销售量明显上升，有利于市场长期稳定发展。
    2.3市场供求关系分析
    供求指数＝商品房施工面积/商品房竣工面积
    根据在建项目的实际情况，施工面积通常为竣工面积的3－4倍，故施工面积反映了1－2年后的现房供应量，其值小于3倍时，会出现供应短缺，大于4倍时，未来供应量将会放大。
    
    就商品房供求情况看，2004年以来，无锡市区商品房供求指数虽然经历了2005年的快速攀升后有所反弹，但是三年的供求指数始终维持在4以上，这就说明整个市场未来1－2年将处在供大于求的状态下。
    就商品住宅情况看，其波动虽然较整个商品房市场剧烈，但是也是始终维持在4以上，这就说明整个商品住宅市场也将维持在供大于求的状态下。
     
    2.4收益率指数
    收益率指数＝商品房销售额/开发