目    录
    
     
     
     
    □前言                                                                                                                                                                                                                                                               1
    □方案流程设计                                                                                                                                                                                                                                          2
    □宏观环境分析                                                                                                                                                                                                                                          3
    □微观环境分析                                                                                                                                                                                                                                            10
    □项目定位                                                                                                                                                                                                                                                    47
    □项目SWOT分析                                                                                                                                                                                                                                                                    96
     
    

    
    前    言
    
     
     
    我司为创世纪项目已经服务有4个月时间，此前我司已经向贵司提交了大本的市场定位分析及项目开发建议。目前，项目的商铺划分及上部住宅的定位已经基本确定，相关的文案以及设计也已确定，项目的总体定位已经基本明确。因此，我司在本方案中将首先针对发生微妙变化的行业环境进行分析，以为本项目寻找新的市场机会和突破口，另外，对前一阶段工作的结果进行总结，在文字上明确并精练的提炼出本项目的市场定位。

    
    方案流程
    
     
    
    项目SWOT分析
    
    
    微观环境分析
    
     项目定位
     
    
    项目威胁点
    
    项目机会点
    
    项目劣势
    
    项目优势
    
    宏观环境分析
     
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    ·自新政实施以来，房地产开发投资在去年高位运行基础上，继续保持了较高的增长，但开发投资增速有所减缓，由2月份的66.6%、3月份的59%到4月份53.4%，回落到5月份的49.3%。从3月到5月月均回落5.8个百分点。
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    ·今年1-5月，武汉市商品房销售额50.76亿元，增长41.4%，增速比1-4月回落3.5个百分点；商品房销售面积182.92万㎡，增长21.7%，增速比1-4月回落1个百分点。5月份本是销售的旺季，销售增速减缓，这表明武汉地产一定程度上受到了新政的影响，使销售旺季减淡，旺季推迟。楼市回暖现象不明显。
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    ·7月份，武汉市土地拍卖市场出现了自2001年以来的首次冷淡现象，6宗地块仅拍卖出不到10亩的两块小地块，土地市场上持币观望的开发商增多，尽管，武汉市房地产市场发展得比较健康，但仍然受到了宏观政策因素的影响，外地众多想进入武汉市场的开发商变得更加谨慎起来。

    
    宏观环境分析
    
     
     
    ·和记黄浦加入江汉路步行街，给周边目前在售的商业项目带来了一定的商业机遇。汉正街商业项目的扎堆开发，给老商圈带来了新一轮的复兴，汉正街龙王庙广场、汉正街第一大道美奇国际儿童乐园等各类地段较为核心的专业市场纷纷出现，使各商圈之间的商业竞争加剧。
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    ·小户型及商住型楼盘受市场整体的影响，价格上涨较为谨慎，销售情况与往年同期相比，也较为冷淡，这表明，大部分在售小户型经历太长的销售周期，积累期加开盘期超过1年的小户楼盘不在少数。购房者与投资者在新政的影响下持币观望的人群逐步增多。
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    ·市场虽然比较冷清，但是不少核心地段的烂尾楼重新启动入市给市场带来一定的竞争压力。
     
    ·住宅项目延缓上市时间，而商业项目逆风而上，销售状况冷热不均，核心地段代表性商业项目销售普遍较好，而位置较为普通的商业项目，销售十分缓慢。
    

    
    宏观环境分析
    
     
     
    ?限制短线投资政策的出台，使投资观望者进一步增多。
    ?新政的出台，使期待房价下跌人群增多。购房需求得到一定程度抑制。
    ?旧城改造力度较大及土地供给量大，导致新政对武汉市的影响最小。 
     
    

    
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    1、项目概况：
    本项目位于解放大道与万松园路交汇处，南临解放大道；东临万松园路；西面与汉口饭店相邻。
    本项目所处地段核心、配套完善、商业氛围浓厚、商务环境比较成熟，外部条件十分过硬，这为底部商业及上部建筑的开发提供了十分强大的外部支撑。
     
    

    
    微观环境分析
    
     
    □项目主要经济技术指标：
    总用地面积：9619㎡
    总建筑面积：76850㎡（不含地下）
    商业建筑面积：21250㎡（1—5层）
    酒店式公寓建筑面积：55600㎡
    地下建筑面积：12899㎡
    容积率：8.0
    停车位：室外31个，地下393个，共424个
    绿化率：18.5%
    建筑总高度：99.5米
    

    
    微观环境分析
    

     
     
     
    

    
    微观环境分析
    
     
     
    3、竞争环境分析：
    本项目由下部裙楼及上部建筑共同组成，因此，在进行竞争环境分析时，结合地块所处的地段及自身条件，分别从商业物业和住宅类物业进行分别的分析。
    

    
    微观环境分析
    
     
     
    商业物业：
    在早期提交给贵司的方案中，我司对武广商圈内的现有商业项目进行分析，提炼出走差异化商业路线的思路，并从产品设计、业态分布、商业档次上进行适合市场的定位，减轻项目后期经营的竞争压力。
    而目前项目面临的竞争压力主要来自于销售，尤其是各个商圈之间在售商铺对投资型客户、经营型客户资源的竞争。因此，主要选举目前武广商圈、汉正街商圈、江汉路商圈内在售或待租的新型商业项目进行分析。
     
    

    
    微观环境分析
    
    1、竞争楼盘基本资料（一）

     
     
    

    
    微观环境分析
    

     
    

    
    微观环境分析
    
     
     
    重点项目点评：
    【新世界中心】
    ·该项目占地3.7万㎡，建面2