长江广场初步定位报告
    长江广场商业群楼初步定位报告
    目录
    第一部分：项目理解及分析…………………………………………………2
    一、项目分析…………………………………………………………………………2
    二、项目优势条件分析………………………………………………………………3
       三、项目难点分析……………………………………………………………………3
    第二部分：项目初步定位……………………………………………………………3
       一、项目定位的关键因素……………………………………………………………3
       二、商业物业定位条件及规模………………………………………………………4
          （一）武汉市商业消费结构及特征
          （二）武汉传统商业圈特征
          （三）商业项目案例研究――北京金佰瀚商务会馆
          （四）本项目商业主题、档次、形态定位
          （五）本项目商业需求特征 
          （六）本项目商业规模及规划初步确定
          （七）本项目商业经营模式
          （八）本项目商业租金售价建议
          （九）商业入市时机安排
    三、酒店式公寓定位条件及规模分析………………………………………………10
          （一）酒店式公寓概念诠释
          （二）酒店式公寓案例研究――圣陶沙大厦
          （三）现具有参考价值的酒店式公寓市场销售情况
          （四）项目酒店式公寓形象、档次及规模初步确定
          （五）锁定目标客户――消费群体定位
          （六）酒店式公寓特色建议（包含户型配比及特征、配套设施、物业管理档次及内容）
          （七）销售价格及方式建议
          （八）入市时机安排
          （九）各方投资分析
    第三部分：总结…………………………………………………………………………24
    第一部分：项目理解及分析
    1、      项目分析
    （1）      项目综合简介
    

长江广场项目位于汉阳古琴台，是一栋具有标志性的商住项目，主体由一栋塔楼及六层群楼组成，本案所论述的为商业群楼部分（后简称项目）。
    项目规划范围包含地上六层及地下一层群楼物业，主体面宽为108米，进深90－95米，总建筑面积6万平米。建筑采用剪力墙结构，整体无粱设计，一至六层层高为4米，地下一层高为4.7米。建筑一层设计有5个出入口，内部配置电梯19部，其中包含观光电梯、中厅扶梯各两部，交通动线清晰便捷。项目还配备车位   个，停靠方便。
    项目是一个具有商业历史的建筑，曾历经过百货与电子广场两次产业经营，因此内部商业配置十分齐全，且商业知名度也较高。
     
    （2）      项目现状
    ?      项目目前处于空置状态，内部水、电、梯均已停用。
    ?      由于外墙封闭，内部空间目前采光点少，部分区域黑如深夜。
     
    （3）      项目周边配套情况
    1、交通配套：项目位于鹦鹉大道，紧邻江汉一桥，不远至长江大桥，交通极为便利，是武汉三镇的交通枢纽，车流量达每分钟150辆之多。
    2、商业配套：项目北面过江汉一桥即达武广、汉正街及江汉路三大汉口核心商圈，南面为汉阳钟家村老商业中心，无论购物、医疗、娱乐一应俱全。
    3、自然资源配套：项目矗立于三镇中心，享尽繁华的同时，包揽了武汉几大著名的自然胜景，长江、汉江、月湖、龟山呈现于此，美不胜数。
    4、文化资源配套：项目位于月湖文化广场建设范围内，著名的知音文化处处可循，另外即将投入使用的琴台大剧院更是将高尚文化聚焦于此，成为武汉未来高知、高雅文化传播的主阵地。
     
    2、      项目的优势条件分析
    ?      三镇交通枢纽，通达性良好；
    ?      核心地段，价值永恒；
    ?      坐拥经典美景，感受高雅文化，建筑内外的品质、气度自然天成。
     
    3、      项目的难点分析
    ?      商业氛围不足，人流引进困难
    项目所在地段虽是汉口、汉阳商圈连接的纽带，但由于汉口、汉阳商圈一直以来都相对独立，加上这一地段汇集了几大著名自然景观，缺乏可开发商业的土地资源，所以商业发展相当缓慢。
    本项目虽作为商业规划，但区域商业发展条件却不充足，并且由于多年空置，项目地目前的人流量平均每分钟只有5个左右，现有人流主要为长江广场塔楼的住户或办公人员，外来消费力相当少。
    ?      商业经营形象欠佳
    项目目前已空置多年，并且曾经经营过的两大商家又均因效益不济而撤场，这段历史给市场留下了深刻的印象，因此本项目必须重新树立起良好的经营形象，在推广上要焕然一新。
     
    第二部分：项目的初步定位
    一、项目定位的关键因素
    1、差异化策略
    由于武汉零售商业发展比较成熟，并且项目邻近武汉最大、最具吸引力的武汉广场商圈，项目南面的汉阳商业圈也汇集了相当数量的零售项目，而本项目自身并不具备大量快速消费的人流，因此，本项目应避免与武汉广场等商业项目定位重复，同时要提升项目现状商业档次和形象，找准产业定位，打造独特、创新的商业模式。
    2、招商和规划
    招商先于规划。招商一方面关系到定位的实施，另一方面也是销售及融资成功的基础。规划则是项目成功的另一个重要因素，而新一代的商业项目开发更加追求开发与运营的统一。统筹安排餐饮、娱乐等不同业态，注重主力店、次主力店之间在位置、规划、档次上的合理搭配，以降低风险，持久盈利。
     
    二、商业物业定位条件及规模
    （一）、武汉市商业消费结构及特征

     
    
     
    从2005 年的情况可看出，居民消费在食品和居住上增长较大，而其他消费增长缓慢甚至出现负增长，表明"吃"、"住"日益成为居民消费的重点，其中食品方面消费的增长有着浓郁的地域文化特征，而居住方面的增长表明随着居民收入的提高，改善居住水平成为普通居民的另一个关注重点。 
     
    (二)武汉传统商业圈特征
    ?       武广商圈特点
    武广商圈位于汉口解放大道中段，城市内环线上。现阶段武广商圈从解放大道世贸广场开始由西向东延伸，目前商圈中的主要商家有武汉广场、世贸广场、新武展购物广场、庄胜崇光百货等，其中武汉广场是武汉最具知名度的大型商场。另外，新世界百货中心店已经开业，加剧了该商圈的竞争。商圈内各主要商业项目都是百货公司的业态形式，但档次定位各自不同，其中新世界百货国贸店是武汉档次最高的百货店，武汉广场、庄胜崇光定位于中高档，世贸广场定位于中档，新武展购物广场定位于中档偏低。
    ?      钟家村商圈特点
    钟家村商圈范围主要为鹦鹉大道与汉阳大道交汇半径5公里内，其中有汉阳商场、铜锣湾广场及在建的闽东国际城等大型百货商业网点，还有一些零散的餐饮娱乐店，该区域是武汉商业启蒙地之一，近年来，该区域的商业经营档次正逐渐由低升高。
    从两大商圈分析可见，项目周边的商业大多定位为中、高档传统百货业态，功能较为单一；虽然各商圈之间存在一定的档次差别，但业态的同质化也使得市场的竞争较为激烈，周边传统零售业态商业已经相对饱和。
     
    ?      汉口商圈商业租金水平
    在该区域中，各铺位及商家由于位置、承租面积、经营行业和物业状况等因素造成租金差异较大，在商圈的核心地带，如武广周边，新民众乐园一楼及其周边，万商白马一楼的租金均能够达到400元以上。
     
     
     
     
     
     
     
     
    ——租金情况列表——
    
     
    ——商业售价情况——
    
     
     
    ——住宅群楼售价列表——

     
    (三) 商业项目案例研究——北京金佰瀚商务会馆
    本部分我们将选取一个对项目有借鉴意义的特色案例进行分析,其主要目的在于通过对在区位条件、市场环境及竞争因素、项目自身条件等方面与本案具有相似性、可比性与可借鉴性的其他项目的研究，来论证本项目定位的准确性与可行性，为本案的详细定位提供参考和借鉴。
    案例的选取原则是：
    ?      在区位条件、市场环境及市场竞争、项目自身条件、产品类型、以及操作模式等方面与本项目有类似性或可比性；
    ?      在类似的条件及资源的前提下，在物业类型、规划设计、业态配比等方面寻找对本项目的启发性；
    ?      案例项目在当地市场有较高的知名度及较好的市场表现，为当地的成功项目。
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